各县区人民政府,经济开发区管委会,市人民政府各部门,直属及驻漯各有关单位:
为进一步做好我市城市居民住房保障工作,切实解决城市低收入家庭住房困难,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)和《河南人民政府关于贯彻国发〔2007〕24号文件切实解决城市低收入家庭住房困难问题的实施意见》(豫政〔2007〕72号)精神,结合我市实际,现提出以下意见,请认真贯彻执行。
一、解决城市低收入家庭住房困难的指导思想、总体要求和基本原则
(一)指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求,把解决城市(包括县城,下同)低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点,经济适用住房、中低价位、中小套型普通商品住房和政府限价房等为辅的多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
(二)总体目标。以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大旧住宅区、棚户区、改造力度,力争到“十一五”末,使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
(三)基本原则。按照统筹规划、分步解决,政府主导、社会参与,统一政策、因地制宜,市县共同抓落实的原则,逐步解决我市城市低收入家庭住房困难问题。
二、进一步健全完善城市廉租住房制度
(一)逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。2008年底前,各县区要对符合住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保。2008年底前,市区范围内要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭;“十一五”末,全市廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。
(二)合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县区政府按照我市统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例,结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准由市、县区政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素确定,各县区廉租住房保障面积标准确定后,报市房产管理局备案。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理,由市、县区政府每年向社会公布一次。
(三)健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合,主要通过发放租赁补贴,增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。租赁补贴标准由市、县区人民政府根据我市经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中,对符合条件的城市低保家庭,可按我市的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。实物配租应当优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。
(四)多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的县区,县区政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内,主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购;也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场,鼓励房地产开发企业开发建设面向社会出租的中小户型住房。
(五)确保廉租住房保障资金来源。县区政府要根据廉租住房工作的年度计划,切实落实廉租住房保障资金。市、县区财政部门要将廉租住房保障资金纳入年度预算;住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设;土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%,各县区可根据实际情况进一步适当提高比例;利用银行金融工具和金融市场直接融资筹措资金。县区政府要按照国家有关规定编制廉租住房年度建设计划和货币补贴计划,做好争取中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金的前期工作。廉租住房租金收入实行收支两条线管理,专项用于廉租住房的维护和管理。
(六)建立健全廉租住房申请、审核及退出机制。廉租住房保障实行申请、审核、公示、轮候和年度复审制度,实行市、县区、街道三级管理体制。对通过逐级审核和公示无异议的家庭,由住房保障主管部门予以登记并在规定时间内书面通知。享受廉租住房的家庭实行年度复核制,复核不合格的退出廉租住房保障范围。全市廉租住房保障对象必须全部录入“漯河市住房保障与公积金监管系统”,实现数据共享、规范操作、统一管理。
三、改进和规范经济适用住房制度
(一)规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县区政府确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的,由该家庭提出申请,住房保障管理部门按规定程序进行审查,对符合标准的,纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定回购。
(二)合理确定经济适用住房标准。经济适用住房套型以小套型为主,建筑面积控制在60平方米左右。各县区要根据当地经济发展水平、居民收入水平、住房状况和家庭人口等因素,每年安排建设一定规模的经济适用住房,合理确定经济适用住房的套型面积和各种套型的比例,并进行严格管理。房价较高、住房结构性矛盾突出的县区,要增加经济适用住房供应。
(三)规范经济适用住房建设计划和加强组织实施。根据市、县城市住房保障发展规划,编制经济适用住房年度建设计划和用地计划,报省有关部门审批。“十一五”期间,每年经济适用住房竣工面积原则上不得低于商品房竣工面积的10%。经济适用住房建设由市、县区人民政府组织,可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设,也可以根据市场化运作的原则实行项目法人招标,参与投标的房地产开发企业必须具备相应的资质、良好的开发业绩和社会信誉。
(四)严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易;购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由市、县区政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由市、县区人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房,继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售,出售收入按照规定全额缴入同级国库,实行收支两条线管理。
(五)加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合城市规划前提下,经政府批准,并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划,其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,售房款在支付集资建房单位的实际成本后,剩余部分上缴本级财政用于补充住房保障资金;或由政府以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
四、逐步改善其他住房困难群体的居住条件
(一)积极推进旧住宅区综合整治。对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨,遵循政府组织、居民参与的原则,积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。
(二)加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区,各县区政府要制定改造计划,因地制宜进行改造。棚户区改造要确保困难住户的住房得到妥善解决,住房质量、小区环境、配套设施明显改善,困难家庭的负担控制在合理水平。
(三)多渠道改善农民工居住条件。改善农民工居住条件,是保障农民工合法权益的重要组成部分,用工单位要根据农民工的住房需要,向农民工提供安全、卫生的居住场所;各级政府部门要将改善农民工居住条件与改善其他低收入家庭居住条件相结合,按照政府引导,市场运作的要求,通过规划、土地、税收、金融等政策支持,积极引导房地产开发企业及社会机构,建设符合农民工特点的租赁住房。在城中村改造时,可引导开发企业、村民对除村民自住外的安置住房,相对集中建设面向农民工、其他务工人员出租的居住场所,用以增加城中村居民的经济收入,改善或缓解农民工的居住困难问题。
五、完善配套政策和工作机制
(一)落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地。廉租住房和经济适用住房建设、旧住宅区整治、棚户区改造一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。要根据住房建设规划,在土地供应计划中予以优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出。社会各界向政府捐赠廉租住房房源的,执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、旧住宅区整治、棚户区改造,可同时给予相关的政策支持。
(二)确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房建设、旧住宅区整治以及棚户区改造,要坚持经济、适用的原则。要提高规划设计水平,在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求,推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理,确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。
(三)健全工作机制。要抓紧开展低收入家庭住房状况调查,建立低收入住房困难家庭住房档案,制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划,纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划,并向社会公布。要按照解决城市低收入家庭住房困难的年度计划,确保廉租住房保障的各项资金落实到位;确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位,并合理确定区位布局。要抓紧规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理,建立健全申请、审核和公示办法,并向社会公布;要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核,完善轮候制度,特别是强化廉租住房的年度复核工作,健全退出机制。要严肃纪律,坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员,确保各项政策得以公开、公平、公正实施。
(四)落实工作责任。为完善和落实住房保障制度,建立长效机制,市政府成立住房保障工作领导小组,负责全市住房保障的政策制定、组织协调和指导监督。市政府对县区政府实行目标责任制管理,签订目标责任书,有关工作情况纳入对县区政府的政绩考核之中。县区政府要把解决城市低收入家庭住房困难摆上重要议事日程,加强领导,落实相应的管理工作机构和具体实施机构,切实抓好各项工作。要接受人民群众的监督,每年在向人民代表大会所作的《政府工作报告》中报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。
有关部门要各司其职,抓好落实。住房保障行政主管部门会同发展改革、财政、国土资源等有关部门抓紧完善廉租住房管理办法和经济适用住房管理办法。民政部门会同发展改革、财政、住房保障、统计等有关部门抓紧制定城市低收入家庭资格认定办法。财政部门会同住房保障、民政等有关部门抓紧制定廉租住房保障专项补助资金的实施办法。财政、税务部门抓紧研究制定廉租住房建设、经济适用住房建设和住房租赁的税收支持政策。金融管理部门会同住房保障、财政等有关部门抓紧研究提出对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持意见。
(五)加强监督检查。各县区要把解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和年度计划报市住房保障行政主管部门备案。住房保障部门会同监察等有关部门负责本意见执行情况的监督检查,对工作不落实、措施不到位的县区,要通报批评,限期整改,并追究有关领导责任。对在解决城市低收入家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守的,要依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。
(六)继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。各县区、各有关部门要在认真解决城市低收入家庭住房困难的同时,进一步贯彻落实国务院关于房地产市场各项宏观调控政策措施。要加大住房供应结构调整力度,认真落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号),重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。积极推行政府“两限”(限房价、限套型)普通商品房建设管理模式,实行试点建设,培育住房二级市场、规范租赁市场,探索建立合理的住房模式。加强市场监管,坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为,维护群众合法权益。加强房地产价格的监管,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平,引导房地产市场健康发展。
我市以前文件规定与本意见不一致的,以本意见为准。
二○○八年三月五日
