郾城区、源汇区、召陵区人民政府，市人民政府有关部门：<?xml:namespace prefix="o" ns="urn:schemas-microsoft-com:office:office"?>
《漯河市物业服务全覆盖工作试点方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
2013年3月28日
漯河市物业服务全覆盖工作试点方案
为全面加强住宅区物业服务工作，探索老旧住宅区物业服务的途径和方法，实现住宅区物业服务全覆盖，进一步改善人居环境，结合我市实际，制定本试点方案。
一、指导思想
以创建国家卫生城市为契机，以实现物业服务全覆盖为目标，探索物业服务全覆盖的可行途径和方法，为实现物业服务全覆盖、按时完成我市创建国家卫生城市目标任务创造条件。
二、工作目标
建立“物业行业主管部门和相关职能部门监督、区政府负总责、街道办事处（镇政府）、居委会具体落实”的物业管理服务全覆盖工作机制。实施分类服务，推行“专业化服务、简易物业服务、单位自管、业主自治”相结合的物业服务模式，做到“事有人管、有人管事”。封闭型物业区域，实行专业化的物业管理服务，做到“质价相符”；无物业服务的物业区域，实行“四个有”（有清扫保洁、有绿化养护、有维修保养、有秩序维护）的简易物业服务，做到地净、路平、灯明、管道通；单位自管和业主自治的物业区域，由建设单位和业主自治组织实施物业服务，2013年底前试点范围内所有住宅区实现物业服务全覆盖。
三、试点单位、范围及时间
选定郾城区城关镇政府、源汇区马路街办事处、召陵区天桥街道办事处作为此次物业服务全覆盖工作试点单位。试点范围为辖区内除城中村以外的各类住宅区（楼、院）。时间为2013年3月28日至2013年12月31日。
四、工作内容及责任单位
（一）建立健全物业管理服务体制机制，明确物业管理服务职责
市、区物业行业主管部门应当加强物业管理活动的监督管理，加强对街道办事处（镇政府）物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理服务人员素质。建设、规划等有关行政主管部门，依据各自“创卫”工作职责，加强对各类物业服务区域的监督管理。
试点区区政府应当将物业管理服务纳入社区建设和社区管理体系之中，建立和完善物业管理服务体制机制，不断提高物业管理服务水平。
试点区街道办事处（镇政府）具体负责本辖区内物业管理服务工作的指导、协助、监督和管理，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系，调处物业纠纷，负责指导成立业主委员会或物业管理委员会。社区居民委员会应当予以协助和配合。
（二）成立物业服务中心
各试点单位结合自身实际，组建成立物业服务中心，物业服务中心隶属街道办（镇政府）管理，主要职责是为辖区内无物业服务的物业区域提供以清扫保洁、绿化养护、维修保养、秩序维护为主要内容的物业有偿服务。物业服务中心要招聘服务人员，设立服务窗口，公布服务电话，整合服务资源，实施“四个有”的简易物业服务。
责任单位：试点区街道办事处（镇政府）
（三）划分物业服务区域
试点单位要结合各自实际合理划定物业服务区域，物业区域划分应涵盖辖区内除市、区城建部门管理的主、次干道、支路、部分背街小巷以外的所有住宅区、居民区。封闭型住宅区应当划定为一个独立的物业服务区域。零星住宅和分散型楼、院应合并划定为一个物业服务区域。单位自管和业主自治的住宅区应当分别划定为一个物业服务区域。
责任单位：试点区办事处（镇政府）
配合单位：区住房保障房管分局
（四）实施分类服务
1.实行专业化物业服务的封闭型物业区域，实施普通住宅小区物业服务等级标准，由物业公司提供“质价相符”的物业服务。试点区政府、街道办（镇政府）、房管分局要加强对物业公司的监管，指导成立业主委员会，加强对业主委员会工作的监督指导，不断提升物业服务水平。
责任单位：区住房保障房管分局
配合单位：试点区街道办事处（镇政府）
2.无物业服务的封闭型物业区域、物业公司撤管的物业区域，由物业服务中心提供“四个有”的物业服务。对不具备提供“四个有”服务的零星住宅和分散型楼院的物业区域，物业服务中心可视具体情况提供清扫保洁等必要的物业服务。试点区街道办（镇政府）要充分发挥社区居委会作用，指导协助物业服务区域成立物业自治组织或物业管理委员会。
责任单位：试点区街道办（镇政府）
配合单位：区住房保障房管分局
3.单位自管和业主自治的物业区域，由建设单位和业主自治组织保持现有的各项服务。试点单位应加强监督检查，指导自管单位和业主自治组织实施物业服务，及时处理出现的问题，实现物业服务常态化。
责任单位：试点区街道办（镇政府）
配合单位：区住房保障房管分局
4.以上三类物业区域外的道路养护、卫生保洁、路灯照明、管道疏通等服务事项由环卫、路灯、市政等部门负责。
（五）落实办公场所
各试点区街道办（镇政府）要为物业服务中心提供物业服务办公用房、配备必要的办公和服务设备，确保物业服务中心正常开展工作。责任单位：试点区街道办（镇政府）
（六）治理物业服务区域违法违规行为
房管部门要加大对物业服务区域的监管，对违法搭建建筑物、构筑物、侵占绿地、损坏绿化设施、擅自改变物业的规划用途等行为，要联合建设、规划、园林等相关部门依法予以制止和查处。
责任单位：市住房保障房屋管理局、市建委、市规划局、市园林局
配合单位：试点区区政府、住房保障房管分局、街道办（镇政府）、居委会、有关物业服务单位
五、实施步骤
（一）制订方案、动员部署阶段
3月底前完成试点方案制订，召开试点工作会议，安排部署试点工作。
（二）调查摸底阶段
5月底前各试点单位完成试点区内各类住宅区物业现状的调查摸底工作，按要求划定物业服务区域，并根据自身承担的任务制定工作台账。
（三）全面推进阶段
11月底前，各试点单位在指挥部的领导下，围绕试点工作目标，按照工作台账，认真组织实施，落实服务措施。
（四）评估总结阶段
12月底前试点办公室组织召开座谈会，评估试点工作成效，总结试点工作经验，形成全市物业服务全覆盖行动方案，报市政府批准后全面推行物业服务全覆盖工作，确保全市2015年底前实现住宅区物业服务全覆盖。
六、保障措施
（一）加强组织领导
为确保试点工作顺利开展，决定成立物业服务全覆盖试点工作指挥部，负责试点工作的组织和领导。组成人员如下：
指挥长：市住房保障房屋管理局局长
副指挥长：市住房保障房屋管理局分管副局长、 试点区区政府分管副区长、市建委分管副主任、市规划局分管副局长、市林业园林局分管副局长、市城建投公司分管副总经理
成 员：试点区街道办（镇政府）主任（镇长）、试点区房管分局局长。指挥部下设办公室，办公室设在市住房保障房屋管理局，市住房保障房屋管理局分管副局长兼任办公室主任，试点区街道办（镇政府）主任（镇长）兼任副主任。
（二）建立考核机制
市政府将物业服务全覆盖工作纳入区政府、街道办年度目标考核，并根据考核结果进行奖励。物业服务全覆盖工作指挥部要加强对物业服务全覆盖试点工作的督促检查，对各试点区区政府、街道办（镇政府）物业全覆盖工作任务完成情况进行督导，及时协调解决工作中出现的问题。
（三）强化物业服务收费
物业公司提供服务、单位自管和业主自治的物业服务区域，由服务单位按合同约定标准收取物业服务费。实行简易物业服务的物业服务区域，物业服务费（含生活垃圾处理费）由自来水公司代为收取，收费标准由价格管理部门审定，全额交由物业服务中心使用。收支情况应在物业服务区域进行公示，每年不少于一次。广大业主应自觉配合物业服务单位积极缴纳物业服务费，对不缴纳或恶意拖欠物业服务费的业主，物业服务单位可在物业服务区域进行公示，必要时告知所在单位或依法提起诉讼，确保物业服务费及时足额收取。
（四）政府资金支持
1.实行物业费政府补贴。市、区政府对物业服务中心实施简易物业服务的物业区域实行资金补贴，补贴范围包括清扫保洁、路灯运行、管道疏通、道路维修改造、特困群体减免等费用。
2.政府提供启动资金。物业服务中心成立后，市、区政府向每个物业服务中心拨付一定数额的启动资金，为物业服务中心顺利开展工作提供条件。
3.实行奖励。市政府根据物业服务全覆盖考核情况，对工作推进积极、成效突出的街道办（镇政府）实行奖励，弥补物业全覆盖工作经费的不足。
七、工作要求
（一）落实领导责任
物业管理关系广大居民的切身利益，是城市管理、社会管理的重要内容。试点单位和相关主管部门要把试点工作作为加强城市管理、提升城市形象的一项重要工作，摆上重要日程，纳入工作目标；要建立领导组织，主要领导为第一责任人，亲自抓、负总责，切实加强对试点工作的领导和指导。市指挥部要不定期研究解决试点工作遇到的重大问题，确保试点工作顺利进行，各项工作扎实推进。
（二）做好舆论宣传
试点单位和相关主管部门要采取灵活多样的形式，充分利用小区各种宣传设施，围绕试点内容，有针对性地开展宣传活动，提高群众的知晓度和参与度；市日报社、电视台等新闻媒体要关注试点工作进程，及时报道试点工作取得的成效，营造试点工作的良好氛围。
（三）大胆探索创新
根据本方案的原则要求，围绕建立新型物业管理体制机制目标，各试点单位和相关主管部门结合各自实际，落实工作责任，因地制宜大胆探索，努力寻求提升服务水平、实现物业服务全覆盖的新途径、新办法、新举措，以改革创新精神完成好试点工作。
