各县区人民政府，漯河新区、经济技术开发区、西城区管委会，市人民政府各部门，直属及驻漯各单位：<?xml:namespace prefix="o" ns="urn:schemas-microsoft-com:office:office"?>
市住房保障和房屋管理局制订的《漯河市关于加强市区住宅小区业主大会和业主委员会建设的若干规定》已经市政府同意，现转发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
2014年1月15日
漯河市关于加强市区住宅小区业主大会和业主委员会建设的若干规定
为了加强本市住宅小区业主大会、业主委员会的建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)的相关规定，现就业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作规定如下：
一、业主大会组建的启动
住宅物业管理区域符合业主大会成立条件的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应及时组织召开业主大会，成立业主委员会。街道办事处（乡镇人民政府）应当会同所在辖区房管分局依法组织开展业主大会筹建工作。建设单位出售房屋交付达50%时，应将业主资料及小区相关资料一式三份报到行业主管部门。建设单位未按规定提交资料，经街道办事处（乡镇人民政府）督促后仍不改正的，所在辖区房管分局可根据街道办事处（乡镇人民政府）的书面要求，组织人员取得相关资料，所发生的费用由建设单位承担。
二、业主大会筹备组
业主大会筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组成员由开发建设单位、业主代表、所在辖区房管分局、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会代表五方面人员组成，其中业主代表人数应不低于筹备组人数的1/2。筹备组成立之日起7日内，将成员名单在物业管理区域内公示、公告。
三、业主身份的认定
业主身份的认定以房屋权属证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房屋权属证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。房屋权属证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。
四、业主委员会成员条件
业主委员会成员应当由知法守法、热心公益、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业主担任。
凡有违法搭建、擅自改变物业使用性质、拒交物业服务费和维修资金等情形的业主，不得担任业主委员会成员。
业主代表、业主委员会筹备组成员和换届改选小组成员，也应当符合上述条件。
应优先推荐以下人员作为业主委员会委员候选人：
（一）具有专业技能、专业职称、高学历业主;
（二）党员干部、劳模；
（三）企事业单位、社会组织负责人；
（四）人大代表、政协委员；（五）法律和新闻媒体工作者。
五、业主大会会议代表的产生和职责
物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，通过召开业主小组会议或者采用业主推荐的方式推选一名业主作为代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由召集人在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。
六、业主委员会候选人产生办法
筹备组应当根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例，确定委员的分布和人数（一般由5-15名成员组成），并实行差额或等额选举。业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开召集人座谈会、发放推荐表等方式产生，具体方式由筹备组确定。业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组应当在物业管理区域内予以公告。
七、召开首次业主大会会议
筹备组自成立之日起30日内，在街道办事处（乡镇人民政府）和所在辖区房管分局的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并作好会议书面记录。首次业主大会会议应当讨论通过如下事项，并按规定办理备案手续：
（一）表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》；
（二）选举产生业主委员会委员。
八、业主委员会选举
筹备组在业主委员会选举前应当做好下列选举准备工作：
（一）公布选举的时间、地点，在投票日期7日前，采取直接送达或者邮寄送达等方式将选票送达业主，并保存送达凭证；
（二）确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员（监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人的其他人员担任）；
（三）准备票箱和选票。
业主委员会的选举应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；业主委员会委员的当选应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（以下简称“面积、人数双过半”）。
投票结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录。
业主委员会依法选举产生后，应按规定办理备案手续。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当变更备案。
九、业主委员会主任、副主任的产生
业主委员会委员产生后3日内，街道办事处（乡镇人民政府）组织业主委员会委员召开会议，选举产生业主委员会主任、副主任，并在会议当日在物业管理区域内公告。
