各县市区人民政府,市人民政府有关部门:
近年来,党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控、节约集约用地的政策文件,有力地促进了各级、各部门贯彻落实科学发展观和土地宏观调控政策,全市土地管理和利用秩序得到好转,但是,一些地方仍然存在粗放利用和浪费土地、擅自将农用地转为建设用地、非法批准建设用地等违法违规问题。为切实保护耕地,推进节约集约用地,根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)精神,结合我市实际,提出如下意见:
一、大力推进节约集约用地
切实加强耕地保护,促进节约集约用地,是关系民族生存根基和国家长远利益的大计,是全面贯彻落实科学发展观,建设资源节约型社会的具体要求。我们必须走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子。
(一)强化土地利用总体规划的整体控制作用,按照节约集约用地的原则,从严审查调整各类相关规划和用地标准
各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接,所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排,年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划以内。凡不符合土地利用总体规划和年度计划的,必须及时调整和修改,核减用地规模。
按照合理布局、经济可行、控制时序的原则,统筹协调各类交通、能源、水利等基础设施和基础产业建设规划,避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪费土地资源。
从严控制城市用地规模。城市规划要按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则,科学确定城市定位、功能目标和发展规模,增强城市综合承载能力,合理确定人均用地、用地结构等城市规划控制标准,合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率。严格按照国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设,严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。
严格实行项目用地预审制度。今后,凡申请新增建设项目用地,必须由国土资源部门先行审查。凡不符合土地利用总体规划,没有农用地转用计划指标的,不得通过用地审查。发展改革及规划等部门要通过适当方式告知项目单位到国土资源部门进行项目用地审查,没有国土资源部门的审查意见,或国土资源管理部门预审未通过的,发展改革部门不得办理项目审批或核准手续,规划部门不得办理项目用地规划许可证。部门之间要加强沟通与协调,避免对项目单位造成被动和损失。
建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准,对超标准用地的,要核减用地面积。今后,各级、各部门不得开展涉及用地标准并有悖于节约集约用地原则的达标评比活动,已经部署开展的相关活动要坚决停下来。
(二)充分利用和盘活存量土地,大力提高现有建设用地利用效率
各地要在第二次土地调查的基础上,认真开展现有建设用地普查评价,并对其开发利用情况做出评估。各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地,努力提高建设用地利用效率。
严格执行闲置土地处置政策,大力盘活存量土地。对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用;收回的起算时间,属划拨土地的以《建设用地批准书》为准,属出让土地的以《国有建设用地使用权出让合同》约定为准。土地闲置一年的动员收回并重新处置;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产开发用地要按国家有关规定征缴增值地价。2008年6月底前,各县市区要将闲置土地清理处置情况向市政府做出专题报告。
超前规划、积极引导和鼓励将适宜建设的未利用地开发成建设用地。积极支持复垦利用废弃地,对因单位撤销、迁移等原因停止使用,以及经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地,应依法及时收回,重新安排使用;除可以继续划拨使用的以外,经依法批准由原土地使用者自行开发的,按市场价补缴土地价款。要严格落实被损坏土地的复垦责任。在批准建设用地或发放采矿权许可证时,责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。
鼓励开发利用地上地下空间。对利用新增国有建设用地进行标准厂房区建设的,不受批次限制,用地报件随时上报审批;利用存量国有建设用地和集体建设用地建设标准厂房区的,其用地由各县市区直接批准供应。对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下, 提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款;对新增工业用地,要进一步提高工业用地控制指标,厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分,不再增收土地价款;实行标准厂房建设配套费和有偿使用费优惠政策。对新增建设用地建设多层标准厂房的建设配套费,一层全额征收,二层减半征收,三层以上免征;对利用存量建设用地建设多层标准厂房的,免征建设配套费;将原有单层标准厂房改扩建成多层标准厂房的,不再增缴配套费和土地有偿使用费;按照谁投资、谁收益的原则,鼓励社会投资主体参与标准厂房区的经营建设。标准厂房可以自用、出租、转让。
(三)充分发挥市场配置土地资源基础性作用,健全节约集约用地长效机制
深入开展土地有偿使用制度改革。国土资源管理部门要严格限定划拨用地范围。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外,对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用,对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置,有偿使用。继续依法推进原有划拨土地有偿使用。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)文件规定,对利用原有划拨土地进行经营性开发的,必须实行有偿使用。由国土资源管理部门依据规划部门的意见报经政府依法批准,按市场价补缴土地出让金;单位申请转让原有划拨土地使用权的,应在完善规划手续的前提下,报市、县人民政府批准转让,在土地有形市场公开交易,并按市场价补缴土地出让金;低于市场价交易的,政府可优先收购储备;为防止规避土地市场公开交易,凡国发〔2004〕28号文件以后新增划拨土地供而未用改变用途进行经营性开发的,应由政府收回,实行“招拍挂”出让方式供地。
完善建设用地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划,并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。储备土地出让前,应当处理好土地产权、安置补偿等法律经济关系,完成必要的前期开发,缩短建设周期,防止形成新的闲置土地。土地前期开发要引入市场机制,按照有关规定,通过公开招标方式选择实施单位。经过前期开发的土地,依法由市、县国土资源管理部门统一组织出让。
为实施城市规划而进行的旧城区及“城中村”拆迁改造,提倡实施“净地”出让,严禁未经拆迁安置补偿、收回国有土地使用权而直接供应土地,发放建设用地批准文件的行为。
合理确定出让土地的宗地规模。住宅用地市一级控制在每宗面积10公顷以内,县一级控制在每宗5公顷以内。土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案,明确容积率、绿地率和建筑密度等规划条件。规划条件一经确定,不得擅自调整。一经供地,要督促其按期开发利用,形成有效供给,确保节约集约利用每宗土地。未缴清全部土地价款的不得发放土地使用证书,也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地使用权证。严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地(包括配套的办公、科研、培训等用地),以及同一宗土地有两个以上意向用地者的,都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。工业和经营性用地出让必须以招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协
为防止开发企业“圈占”土地,待价开发,进行土地投机,凡有存量地块未开发或土地价款未足额缴纳的开发企业,原则不得参与新的土地招标拍卖挂牌出让活动。
强化用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的,应当约定或明确政府可以收回土地使用权,重新依法出让。
强化土地出让一级市场的政府垄断职能,防止多头管地,导致无序管理,造成国有资产流失。土地出让的具体工作由市、县人民政府国土资源管理部门依法统一组织实施。南阳市规划区范围内的土地由市政府统一出让,出让金统一缴市财政。
优化住宅用地结构。合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书,确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设,防止大套型商品房多占土地。
一律停止审批党政机关集资合作建住宅的项目、规划和用地手续。对符合规定条件,经市、县人民政府批准进行集资建住宅的企业和单位,要严格执行《南阳市人民政府关于印发南阳市经济适用房管理办法的通知》(宛政〔2007〕81号)文件规定,防止借集资合作建房名义搞商品房开发,滥占多用土地。
(四)加强监督检查,全面落实节约集约用地责任
建立健全土地市场动态监测制度。市、县政府要对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管,及时向社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息。国土资源管理部门要对土地供应和开发利用情况进行定期评价分析,研究完善加强土地调控、促进节约集约用地的政策措施。
完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况,作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源管理部门的检查核验意见,或者检查核验不合格的,不得通过竣工验收。
加强各类土地变化状况的监测。认真做好年度土地变更调查,建立土地利用现状数据库,全面掌握各类土地变化状况。重点监测各地新增建设用地、耕地减少和违法用地情况,监测结果要向社会公开。
建立节约集约用地考核制度。要把节约集约用地纳入市、县、乡政府目标管理,实行上一级人民政府对下一级人民政府年度责任目标完成情况考核,考核结果定期公布,作为下达土地利用年度计划的依据。
二、严格农村集体建设用地管理
(一)严格执行土地用途管制制度
土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途均属违法行为。任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的用途管制制度。各级人民政府既要加强土地征收管理,更要重点加强土地用途管制,严禁未经依法批准,擅自将农用地尤其是耕地转为建设用地。
(二)严格规范使用农民集体所有土地进行建设
乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用农民集体所有土地,不得批准其他项目使用农村集体土地。乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡(镇)村举办的承担农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业”、“乡(镇)村公共设施和公益事业建设”为名,非法占用(租用)农民集体所有土地进行非农业建设。
兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地(包括农用地和未利用土地)的,必须符合乡(镇)土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划,纳入土地利用年度计划,并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。
农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过我省规定的农村宅基地每户用地标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
农民住宅建设要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的,可给予奖励和补助。
任何单位和个人不得擅自与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,要依法追究刑事责任。
符合申请宅基地条件的农村村民,应向本集体提出申请,经村民代表会议或村民会议讨论通过,由村民委员会报乡(镇)人民政府或街道办事处审核后,报县级人民政府批准。
(三)严格控制农村集体建设用地规模
依据土地利用总体规划和乡(镇)、村规划,对农村集体建设用地实行总量控制。严禁借集体建设用地流转、土地整理指标折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义,擅自扩大农村集体建设用地规模,以及通过“村改居”等方式,非法将农民集体所有土地转为国有土地。
严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时,所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转,必须是符合规划、依法取得的建设用地,并不得用于商品住宅开发。
(四)严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地、擅自批用宅基地的违法违规行为
对违反土地利用总体规划和土地利用年度计划,规避农用地转用和土地征收审批,通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为,必须严格禁止,并予以严肃查处。农村村、组干部和基层国家机关工作人员批准“以租代征”占地建设的,擅自批用宅基地的,要严肃追究其非法批地的法律责任,涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。单位和个人擅自通过“以租代征”占地建设的,要追究其非法占地的法律责任,涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。对纠正、整改土地违法违规行为不力,或辖区内发生大量土地违法违规行为、造成严重后果的,对县市区政府实行问责制并责令限期整改,整改期间暂停该县市区农用地转用和土地征收报批。
三、严格土地执法和监管
加强对节约集约用地工作的监管。国土资源管理部门要会同监察等有关部门持续开展用地情况的执法检查,重点查处非法占地,倒买倒卖土地,严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件,依法依纪追究有关人员的责任。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足1?3或投资不足1?4的企业,应审慎贷款和核准融资,从严控制展期贷款或滚动授信;对违法用地项目不得提供贷款和上市融资,违规提供贷款和核准融资的,要追究相关责任人的责任。
加强对集体建设用地的执法监察。要严格依据土地管理的法律法规和有关规定,坚决制止乱占农用地进行非农业建设的违法违规行为。国土、规划、建设、房管、工商、电力、公安、监察等部门要依据本部门职责,切实加强监管,形成执法合力。对未取得合法用地手续的建设项目,发展改革部门不得办理项目审批、核准手续;规划部门不得办理建设规划许可;建设部门不得发放施工许可证;电力、市政公用企业不得通电、通水、通气;国土资源管理部门不得受理土地登记申请;房产部门不得办理房屋所有权登记手续。未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的,工商部门不得登记。
加强土地管理法律法规的宣传教育和培训。各县市区人民政府及国土资源部门要采用通俗易懂的方式,广泛深入地开展土地管理法律法规特别是农村集体建设用地管理法律法规的宣传教育和培训,为依法用地创造良好的社会氛围,形成社会共识,使节约集约用地的共同责任落到实处。
各级、各部门要充分认识节约集约用地和制止乱占农用地进行非农业建设的重要性和紧迫性,增强责任感和紧迫感,把思想统一到贯彻落实科学发展观和中央宏观调控政策的要求上来,切实转变用地观念,转变经济发展方式,调整优化经济结构,从实际出发,加强领导,制订有效措施,认真组织清理查处破坏浪费土地的行为,坚决刹住乱占滥用农用地之风,将节约集约用地和切实保护耕地的要求落实到政府决策中,落实到各项建设中,实现全市经济社会可持续发展。
二○○八年六月六日
主题词：集体建设用地 管理 意见
| N001-2008-002197 | 文 号宛政〔2008〕62号 |
| 南阳市人民政府办公室 | 发布日期2008-11-27 |
| 面向社会 | 公开方式主动公开 |
