对金水区十三届人大六次会议第B(2021)
026号建议的答复
张立志代表：您好！
您提出的“关于居民楼院地下室、储物室违规住人”的建议收悉。现答复如下：
近年来，随着郑州建设国家中心城市步伐的加快，人口净流入不断增加，住房矛盾逐渐显现。 金水区是郑州市的中心城区、也是来郑人员居住和就业的聚集地和首选“落脚点”。之前，因房租低廉，这些外来人员大都居住在城郊结合部或城中村。自2012年我市启动城中村改造以来，原来居住在这些地方的流动人口便涌向市内小区。一些小区业主看到商机，将小区地下室出租给外来务工者、小区保洁人员等低收入或收入不稳定群体。 地下室阴暗潮湿，设计之初是住户用来储存物品的，不具备基本生活条件和安全保障，一旦发生意外不利于人员逃生，潜在隐患较大。
一、当前法律规范及存在问题
《河南省房屋租赁管理办法》第十一条规定，“出租住房的，出租人应当以原设计房间为最小出租单位,不得分隔搭建后出租。设计用途为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室的,不得出租供人员居住。”违反本办法第十一条规定出租住房的,责令限期改正;逾期不改正的,可以处1000元以上5000元以下的罚款。
属地管理层面，《郑州市城市房屋租赁管理条例》第六条规定“市人民政府房地产管理部门主管本市城市房屋租赁管理工作”，因此我办不具备管理“地下室住人”的法定职责和权限，依据属地管理的原则，我办仅能对此类问题进行制止、劝阻和政策宣传。
行政执法层面， 经过与执法部门沟通，执法人员表示，地下室出租住人问题 一是 当事人大多是小区业主，极不配合，调查取证难； 二是 依据 《河南省房屋租赁管理办法》，也仅是进行处罚，不能强制驱离，从根本上解决难度大。
二、我办对群众反映地下室住人问题的处置情况
2019年以来，我办共接到过几起地下室住人的反映，由于职权所限，仅对有租赁行为的地下室住人问题采取了现场制止劝阻以及相关政策法规的宣传告知，效果不佳。另外，我办也参与了个别办事处、辖区派出所组织的此类联合治理行动，也收效甚微，整治过后，仍有反弹。
1、2019年7月12 日，我办接“舒心苑地下室住人问题”的反映，群众称“小区内的地下室被物业和业主租给外面流动人员，地下室内没水没电，也没有卫生间，地下室环境非常的脏乱差。”我办及时现场调查处理并回复：“我部门同社区网格长已到现场进行查看，了解到现在舒心苑小区地下室已经停水停电，大部分地下室居住人员已搬离，但是还有个别人员一直没有搬离，我们正在了解相关情况。下一步我部门将联合社区针对该小区地下室出租住人的当事双方进行政策法规宣传”。
2、2019年10月25日，我办接“锦晖小区私人宾馆问题”的反映，群众称“小区30户居民将房间租给中间人，中间人开办私人宾馆将房屋出租给医院病人家属，另有将地下室对外出租的居民，反映人认为存在安全隐患。”我办及时安排工作人员现场调查了解，并做出如下处理：“纬五路与东明路交叉向东50米路北2号院锦晖小区存在地下室对外出租情况，因我部门无执法权和处罚权，因此下一步我部门将联合社区等相关部门对辖区地下室出租问题以告知书形式对租赁当事人进行宣传、劝阻。当事人反映的开办宾馆问题，我部门无此项管理职责，请转办相关部门处理。”
3、2019年11月11日，我办接群众反映，“阳光嘉苑地下室住人”，称“物业公司工作人员租住地下室，私接水电，有安全隐患”。我办及时联系当事人，和社区人员共同到现场了解处理。私接水电已经拆除，地下室和相关设施已经恢复，居住人员为物业公司水电工，无租赁行为，我办已建议物业公司为员工提供合法住所。
三、外地好的经验做法值得学习借鉴
1、北京市出台新规改变地下室用途须到有关部门办理手续
2019年，北京市印发新版 《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》 。 新规明确，普通地下室规划的使用用途不得擅自改变，改变规 划用途必须到有关部门办理相关手续；规划用途不是居住的普通地下室，不允许经营性住人；地下二层及以下，不允许用作自用性宿舍；擅自改变按规划用途使用地下空间的,由规划部门依法处理。
北京 发布的新政，体现了当前国土空间管控下，包括地下室等细分的国土空间强化管理的导向， 对 地下室开发和使用 潜在的隐患 ， 起到了及时的风险防范作用。
2、南京市建邺区南苑街道多部门联合整治地下室住人问题
2020年初，建邺区南苑街道吉庆家园小区居民多次反映，原本用来存放杂物的地下室随意出租给他人居住，电路私拉乱接，杂物垃圾乱堆乱放……藏着很大的安全隐患。仅凭一个部门的力量难以完全解决问题，最后只能不了了之。
在接到信访举报线索后，建邺区及时成立专门班子，由小区所属街道落实属地责任，区公安分局、区应急管理局等多部门共同参与，对南苑街道吉庆家园小区地下室对外出租住人问题开展整治行动。
街道办通过摸排，查清小区地下室住人共49户56间88人。结合疫情期间开展的人员排查工作，南苑街道联合多部门制定整治方案，挂图作战开展大整治。一是全面宣传造势，在小区悬挂横幅、张贴通告、发放“一封信”等方式发布整治信息，确保小区业主、住户人人皆知；二是上门摸排建立“一户一档”信息库，全面摸清底数；三是多部门分片包干，明确工作任务。
在整治行动中，不仅是街道和各部门联合发力，居民协助做工作，发动楼长、志愿者等相互监督，在其中也起到了很大的作用.
在专项整治开展过程中，对于有实际困难的地下承租户，街道安排人员、车辆帮助搬离；对于一时找不到合适房源的承租户，街道和部门为他们找房源、提供住房信息，这些人性化措施加快了整治的进度。
为了实现长效管理，小区制定了管理规约，明确地下室使用规范；同时在地下室安装栅栏门、监控摄像头、声控感应灯等，全面落实安全防范措施；物业公司保安也将实行一天三巡制度，严防地下室住人现象回潮。
通过此次整治，消除了小区内可能存在的安全隐患，有效提升了居民安全意识。
四、下一步的设想和努力方向
1、建议政府探索长效管理机制
一是 在政府统一部署下，建立公安、消防、市场监督、房管、街道、社区、物业等各部门积极参与的联合治理模式。建立区、街道两级“地下室住人问题”治理领导小组，各有关部门通过这一平台，及时沟通协商尽早落实有针对性的防范措施，并建立相应的责任机制。 二是 政府可组织公安、消防、环保、市场监督、房管等部门开展集中整治，对房屋租赁市场进行定期或不定期的检查、监督，发现问题及时处理。
2、建立各方参与的多元治理机制
一是 要强化物业管理职责，政府部门要加大对物业的指导和管理，加强相关政策法规的宣传。 二是 街道、社区等基层部门因具有位置上的接近性，熟悉小区的基本情况，既是“地下室住人问题”的最早发现者，也是有效管理者，因此，要建立日常巡查制度，做到早发现、早处理。 三是 发挥业主自律管理作用，增强业主依法有序参与物业管理活动的能力。特别是要发挥业主委员会的作用，积极引导住宅小区通过建立《小区业主公约》规范小区业主行为。
3、健全治理“地下室住人”顽症的法律法规
住建部《住房租赁条例（征求意见稿）》已于2020年9月份征求了各省市住建部门意见，其中第四十七条规定 “出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 ”
随着住建部《住房租赁条例》的即将出台，相信郑州市必将修订新的《郑州市房屋租赁管理条例》，进一步明确处置地下室住人问题的法律依据，加大行政处罚的力度。届时，郑州市城市小区地下室住人问题必将得到极大改观，乃至根除。
4、当务之急是做好宣传教育工作
地下室住人问题是城市化进程的产物，是人口激增与住房供应矛盾的集中表现。目前，鉴于法律法规不能立时完善，住房保障体系还不能快速“全覆盖”，一段时期内这种现象还会继续存在。因此，当务之急是强化小区管理，尽可能解决地下室住人问题带来的种种安全隐患。 一是 存在地下室住人问题的小区，要通过海报、通知、手册等多种渠道进行广泛的、持续的宣传教育。 二是 街道、社区要通过多种渠道，尽可能多地掌握此类信息，积极排查房屋安全隐患并及时上报有关部门。 三是 公安、消防、房管等部门掌握相关信息或接到投诉后，一方面认真履行现行法律法规赋予的职责，对当事人及用工单位进行约谈，要求当事人在履行物业管理相关规定，保障其他业主的权利不受影响的同时，加强治安防范和自我管理意识，提高防灾能力，维护公共卫生，保护广大居民的生命和财产安全。
总之，随着城市化的发展，房屋租赁市场也越来越复杂化，涉及的面也越来越广，政府部门 的管理相对滞后于市场的发展，而您适时提出的这项“关于居民楼院地下室、储物室违规住人”的建议，给我们这些相关职能部门提出了很好的课题，我办会进一步落实好您所提出的建议，切实抓好自身工作，并积极配合其他职能部门做好出租房屋的管理工作。希望通过您的关注和呼吁，使我区乃至我市的出租房屋管理水平有新的突破和提升。
最后，非常感谢您在百忙之中对房屋租赁管理工作的关心和支持！
2021年6月15日
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