各县区人民政府，漯河新区、经济技术开发区、西城区管委会，市人民政府各部门，直属及驻漯各单位：<?xml:namespace prefix="o" ns="urn:schemas-microsoft-com:office:office"?>
《漯河市物业服务全覆盖工作实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
2013年11月12日
漯河市物业服务全覆盖工作实施方案
为全面加强市区住宅区物业管理，进一步改善人居环境，实现住宅区物业服务全覆盖，按照我市创建国家卫生城市的总体安排，结合我市住宅区物业服务全覆盖试点工作经验，制定本方案。
一、指导思想
以建设舒适居住环境为目标，建立健全市、区、街道、居委会四级联动的物业管理体制，加强业主委员会建设，突破物业服务费收取难的瓶颈，规范新建住宅区公共服务设施建设，提高专业化物业服务水平，老旧小区、住宅小区全面进行公共服务设施整治和完善，实施简易物业服务，实现所有住宅区物业服务全覆盖。
二、工作目标
按照“政府监管、属地管理、市场主导、有偿服务”原则，建立健全物业监管服务，建立“物业行业主管部门和相关职能部门监督、辖区政府（管委会）负总责、街道（乡镇）、居委会抓落实”的工作机制，2015年底前实现建成区（除城中村以外）范围内的住宅区物业服务全覆盖。
三、工作内容
（一）构建网络
市区各街道办事处（乡、镇）负责辖区内业主委员会的管理、物业服务纠纷调处及物业服务的监督指导工作，为辖区内无专业化物业服务的区域提供“四个有”（即有清扫保洁、有绿化养护、有维修保养、有秩序维护）为主要内容的简易物业服务，达到“地净、路平、灯亮、管道通”标准。要抽调专人负责，并保障工作经费，提供物业服务办公用房、配备必要的办公和服务设备，确保其正常开展工作。
（二）调查摸底
各区应采取措施，对辖区内各类住宅区（楼院）物业现状进行调查、统计和上报，摸清辖区内（城中村除外）物业公司服务的、单位自管的、业主自治管理的、没有物业服务的住宅区（楼院）的基本情况，摸清需要改造的老旧住宅区（楼院）的基本情况，切实掌握辖区内各种住宅区（楼院）详细情况。
（三）划分区域
结合实际，合理划定物业服务区域。物业服务区域划分应涵盖辖区内除市、区城建部门管理的主、次干道、支路、背街小巷和城中村以外的所有住宅区、居民区和楼院。封闭型住宅区应当划定为一个物业服务区域；开敞型住宅要按照街区范围和规模划定若干个物业服务区域；单位自管和业主自治的住宅区应当分别划定为一个物业服务区域。
（四）实施整治
按照“统一标准、分类分包”的原则，发动全社会的力量对需要整治的老旧住宅区（楼院）开展综合整治。原建设单位存在的，由原建设单位配合对项目进行综合整治；其他住宅项目，由各区政府（管委会）、市直及驻漯各单位负责进行综合整治。各区要在2013年12月底前启动老旧住宅区综合整治工作；2014年12月底前完成70℅的老旧住宅区综合整治任务；2015年6月底前完成全部老旧住宅区综合整治任务。
（五）分类服务
1物业公司服务的物业区域，实施普通住宅小区物业服务等级标准，由物业公司提供“质价相符”的物业服务。各区、房管部门要加强对物业公司的监管和考核，同时，逐步提高物业公司的服务水平。
2无物业服务的物业区域、物业公司撤管的物业区域、综合整治后的老旧住宅区由各街道办事处（乡、镇）提供“四个有”的物业服务。对不具备提供“四个有”服务的物业区域，可视具体情况提供清扫保洁等必要的物业服务。
3单位自管和业主自治的物业区域，由建设单位和业主自治组织保持现有的各项服务。各街道办事处（乡、镇）要加强监督检查，指导自管单位和业主自治组织认真实施物业服务，及时处理出现的问题，保持物业服务常态化。
4以上三类物业区域外的道路养护、卫生保洁、路灯照明、管道疏通等服务事项由环卫、路灯、市政等部门负责落实。
（六）组建自治组织
各街道办事处（乡、镇）要按照《业主大会和业主委员会指导规则》的精神，积极引导和指导各物业服务区域业主，采取选举业委会、业主代表、片长、楼长等形式成立业主自治组织，加强业主自我教育和管理，协助做好物业服务全覆盖工作。
（七）加强执法
各区要加大对各类物业区域的监督检查，通过各种方式和途径及时发现各种违法违规行为，对发生的违法搭建建筑物、构筑物、侵占绿地、擅自改变物业规划用途等行为，要组织进行综合执法，及时予以查处和制止。
（八）改革收费体制
为确保物业管理全覆盖持续开展，提升服务质量，各区要积极开展业主委员会代收物业服务费活动，加大业主委员会成立的指导和协调力度，引导建立业委会收取物业服务费的工作机制。研究建立物业费委托自来水公司代收机制，为实现物业服务市场化、建立物业服务全覆盖长效机制提供保障。
五、实施步骤
（一）动员准备阶段（2013年12月30日前）。市政府召开物业管理全覆盖工作动员大会，下发工作方案；各区构建管理网络，落实人员、经费及办公的场地；组织各街道办事处(乡、镇)、社区相关人员进行物业管理全覆盖工作培训，进一步明确工作目标和任务要求，各种制度及网络流程图上墙，确保工作落实到位；对各自辖区内住宅区进行全面摸底，对房屋及配套设施、居住环境、社情民情等进行详细调查，确定住宅区物业管理服务模式，以社区为界，以街道为单位建立管理档案；与委托单位签订物业有偿服务协议；通过召开居民代表会议、张贴标语等形式，对小区业主进行广泛宣传发动。
（二）组织实施阶段（2014年1月至2015年6月）。在市物业管理全覆盖行动指挥部领导下，各区根据方案要求和确定的服务模式，指导督促辖区各行政事业单位开展老旧住宅区（楼院）环境综合改造，指导督促各物业服务区域成立业主大会,制定物业服务相关制度，落实物业服务单位。各区政府（管委会）与市政府签订目标责任书，并将目标任务分解到各街道办事处(乡、镇)、社区，并抓好落实。
（三）考核验收阶段（2015年7月至12月）。市物业管理全覆盖行动指挥部组织各成员单位，对照相关内容和标准，分年度对各区物业管理全覆盖工作情况进行全面考核验收。对验收合格，完成目标任务的发放补助和以奖代补奖金。
六、保障措施
（一）加强组织领导。成立市物业服务全覆盖行动指挥部，指挥部下设办公室，办公室设在市住房保障房屋管理局。督导问责工作随市“创卫”指挥部督导组进行。办公室要围绕工作方案，制定年度工作推进台账，及时督导检查各项工作推进情况，确保顺利推进，达到预期成效。
（二）加强资金保障。各区政府每年要安排不低于100万元资金用于老旧住宅区改造和简易物业服务补贴，并列入年度财政预算；市政府每年安排一定数额的物业全覆盖奖励资金，重点奖励物业服务全覆盖工作先进单位。
（三）加强协调配合。各区要自觉担负起物业管理全覆盖主体责任，按照“属地管理、社会分包、条块结合、以块为主”的原则，积极开展工作。其他责任部门要树立大局意识，搞好协调配合，形成齐抓共管的物业服务全覆盖工作合力。
（四）加强督导检查。市物业服务全覆盖行动指挥部要制定督导奖惩措施，强化督导，严格奖惩。按照“每月考核、排名一次”的方法抓好督促检查；在全市开展“最整洁住宅区”和“最不整洁住宅区”评选活动，每季度进行一次评选，评出前三名进行通报表扬，评出后三名通报批评并在主流媒体上公布；每年开展一次总评，对落实行动积极、工作成效突出的单位进行表彰奖励。
（五）加强工作考核。市政府把物业服务全覆盖工作纳入各区政府年度工作目标考核，每年年底对物业服务全覆盖工作进行考核，对工作推进不力、进度迟缓的，要对相关负责人进行约谈，扣减市级奖补资金。市直各及驻漯各单位要按照要求完成分包任务，对工作推进不力、拒不完成任务的，是文明单位的取消文明单位资格。
（六）建立长效机制。各区、各有关部门要根据本方案的工作要求，围绕建立新型物业管理体制机制目标，结合实际情况，落实工作责任，因地制宜大胆探索创新，努力寻求提升物业管理工作水平、实现物业服务全覆盖的新举措，以改革创新精神落实好方案规定的各项工作任务，不断完善物业管理长效工作机制，实现全市物业服务全覆盖，建设舒适宜居环境。
