各县(市、区)人民政府,经济开发区、东城区管委会,市人民政府有关部门:
《许昌市住宅小区物业管理办法》已经市政府第15次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。
二○○七年九月十七日
许昌市住宅小区物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市住宅小区物业管理服务活动,促进我市物业管理行业健康发展,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《物业管理条例》(国务院令第379号)、《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》(国务院令第504号)及《河南省物业管理条例》,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于许昌市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业,是指已交付使用的居住和非居住建筑物及其配套的设施、设备、绿化、卫生、交通秩序、安全秩序场地环境等。本办法所称物业管理,是指物业服务企业受建设单位或者业主委员会的委托,对已竣工验收投入使用的物业共用部分、共用设施设备进行管理并提供相应服务的活动。本办法所称业主,是指房屋的所有权人。本办法所称物业服务企业,是指具有独立法人资格从事物业管理服务的企业。
第四条 我市物业管理实行行政主管部门、街道办事处监督管理,业主自治与物业服务企业专业服务相结合的管理体制;鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化发展。
第二章 业主、业主大会与业主委员会
第五条 业主享有以下权利:
(一)按照物业服务合同约定接受物业服务;
(二)提议召开业主大会;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。
第六条 业主履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按国家规定缴纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第七条 物业管理区域内业主筹备召开业主大会的,应当在物业管理主管部门和街道办事处及社区的指导下,由业主代表、建设单位代表、社区居委会代表组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后应当以书面形式在物业管理区域内公示。
第八条 筹备组应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)拟定《业主大会会议规则》(草案)和《管理规约》(草案);
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。
前款四项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第九条 一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。业主大会由本物业管理区域内全体业主组成。业主人数较少的,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条 业主大会履行下列职责:
(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)选聘、解聘物业服务企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(六)决定共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十一条 召开业主大会应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加;业主可以委托代理人出席业主大会;业主大会可以采取集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式;业主大会决定本办法第十条第(四)、(五)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。出现下列情况之一时,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,研究决定相关事宜并通告业主。
(一)有20%以上的小区业主提议的;
(二)物业服务企业主动提出退出小区服务的;
(三)有可能出现大范围停电、停水、停气的;
(四)有可能对小区安全构成较大威胁的。
第十三条 召开业主大会会议,应于会议召开15日前通知全体业主并告知会议议题。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知居民委员会。业主大会、业主委员会做出的决定应当向全体业主公布。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十四条 业主委员会成员应当由物业管理区域内的业主担任并经选举产生。业主委员会由主任、副主任和委员组成。业主委员会组成人员数额和任期,由业主大会决定。因物业产权变更不再是业主的应当予以改选。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)经业主大会授权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会自选举产生之日起30日内持成立业主委员会申请书和下列资料向所在地物业管理主管部门和街道办事处办理备案手续。
(一)业主委员会名称、住所、所在区域范围;
(二)业主委员会委员及主任、副主任名单;
(三)业主大会议事规则和管理规约;
(四)业主大会召集过程情况说明。
物业管理主管部门和街道办事处自受理登记申请之日起30日内,完成审查工作。对符合本办法规定成立的业主委员会,予以备案。
第十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得从事经营活动,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第十九条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合所在地居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知所在地的居民委员会,并听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十一条 建设单位应当在销售房屋之前制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二十二条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当遵守临时管理规约并予以书面承诺。
第二十三条 建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个的或者住宅规模较小的,经物业所在地的物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十四条 建设单位与买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十五条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十六条 业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
第二十七条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接。
第二十八条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第二十九条 建设单位应当在物业管理区域内配置至少2‰的物业管理用房。其建设费用列入开发建设成本,产权属全体业主所有。
第三十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十一条 物业服务企业实行资质管理制度,一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
第三十四条 物业管理区域内的管理服务事项应包括以下内容:
(一)保洁管理。负责小区道路、场地包括楼宇内公共楼道、楼梯在内的卫生清洁,垃圾清运以及日常保洁消毒。
(二)绿化管理。负责小区范围内花木、草地的定期修剪、施肥、浇水。
(三)公共秩序管理。按时值班巡逻,维护小区内正常的生活秩序。
(四)共用部位、共用设施设备的管理。负责公共场所、道路、机电设备、照明设备、消防设施的维修养护,公共上下水管网排水、排污系统及化粪池等维护清疏。
(五)车辆管理。疏导交通,划线停车,保障小区业主车辆安全。
(六)高层住宅管理。配备电梯管理人员,定期对电梯进行安检,保证电梯安全正常运行。
(七)住宅装修管理。封闭阳台统一有序,色调一致;防盗网、遮阳棚、空调主机安装,冷凝水排放及太阳能下水管等要统一位置。
(八)委托管理合同规定的其他服务。具体管理内容、管理标准由业主大会按规定与物业服务企业协定,但必须在物业服务合同中明确约定。
第三十五条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十六条 物业服务合同终止时,业主大会选聘新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。
第三十七条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开,物业管理内容和质量相适应的原则。物业服务收费项目和标准,由业主大会、业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定,也可实行市物价和房产主管部门联合公布的政府指导价,并报物价部门备案。
第三十九条 业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位缴纳;物业买受人尚未居住的,应当缴纳一半的物业公摊费用。
第四十条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
第四十一条 物业管理区域内,供水、供电、供暖、通讯、有线电视等单位原则上收费到每户业主。物业服务企业受上述单位委托代理此项服务时,应与委托代理单位签订代理合同,物业服务企业可向委托代理单位收取代理服务费用,具体标准由双方约定,不得向业主或者使用人另收代理服务费。上述单位按规定承担物业管理区域相关管线和设施维修、养护责任。
第四十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业、装饰装修等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
第四十三条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
第四十四条 物业管理行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。协调处理无效的,可以向人民法院起诉。
第五章 物业的使用与维护
第四十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,依法办理有关手续。
第四十六条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主共同利益,确需临时占用、挖掘道路场地的,应当征得业主委员会同意。业主不得在公共场地种菜、种树、私搭乱建;业主、物业服务企业应当将临时占用挖掘的道路、场地在约定的时限恢复原状。
第四十七条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。装饰装修企业有违法行为的,业主和物业服务企业可以向房产行政主管部门报告。
第四十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照有关规定缴纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有,专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金不敷使用时,由全体业主续筹,筹集方案由业主大会决定。
第四十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。出租场地或设施设备所得收益用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第五十条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第五十一条 违反本办法的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准。擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
第五十二条 违反本办法规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十三条 违反本办法的规定,不移交有关资料的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
第五十四条 违反本办法的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由房产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。以欺诈手段取得资质证书的,依据本条规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第五十五条 违反本办法的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十六条 违反本办法的规定,挪用专项维修资金的,由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第五十七条 违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处10万元以上50万元以下的罚款。
第五十八条 违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款。
第五十九条 违反本办法的规定,有以下行为之一的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处以罚款:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万以下的罚款。
第六十条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
第七章 附 则
第六十一条 物业共用部位、共用设施设备是指物业管理区域内,业主专有房屋以外的,属于全体业主共同所有、共同使用的建筑物部位、场所、设施、设备。共用部位包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。公用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等。
第六十二条 本办法自发布之日起施行。
