各县(市、区)人民政府,经济开发区、东城区管委会,市人民政府有关部门:
市国土资源局制订的《许昌市城区基准地价更新工作实施意见》已经市政府同意,现转发给你们,请认真组织实施。
二○○七年十月二十九日
许昌市城区基准地价更新工作实施意见
(许昌市国土资源局)
许昌市城区现行的基准地价自2003年1月公布执行以来,对我市深化土地使用制度改革,建立和规范城区土地市场,促进城市建设和经济发展发挥了重要作用。但是,随着社会经济的发展和城市基础设施的不断完善,现行的基准地价标准与城区当前的土地市场交易价格水平存在一定的差距,需要进行更新。根据《河南省国土资源厅关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知》(豫国土资发〔2006〕102号)、《河南省国土资源厅办公室关于印发河南省城镇土地基准地价更新调整工作方案的通知》(豫国土资办发〔2007〕38号)精神,参照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》技术标准,现就开展许昌市城区基准地价更新工作,制定本实施意见。
一、开展基准地价更新工作的目的和意义
基准地价管理是我国地价管理工作的核心,是政府规范和稳定土地市场,保护土地所有者和使用者合法权益的有效手段;也是深化土地使用制度改革的迫切需要。近年来,随着我市社会经济和城市建设的发展,土地资本的投入显著增加,土地开发的强度明显加大,现行的土地级别和基准地价已不能准确反映城区的现实状况。因此,根据城区社会经济发展的实际情况和相关法律法规的要求,必须尽快对城区土地级别进行调整,对基准地价进行更新,以进一步规范和完善土地市场,促进土地市场健康发展,提高土地的集约和节约利用水平。
二、基准地价更新的范围和任务
此次基准地价更新的范围:清泥河以东、经济开发区屯里路和许昌县屯田路以北、东城区107国道以西、北外环以南,控制面积71.35平方公里。
主要任务:一是根据城区社会经济自然概况和土地市场情况,分用途评定和调整基准地价更新范围内的土地级别。二是分级别评定商业、住宅、工业以及其它用地类型共八类的基准地价。三是评定主要商业街道的商业用地路线价。四是建立城区标准宗地地价及修正体系。五是建立城区地价信息库和城区地价动态监测系统。六是制作地价样点图、土地级别图、基准地价图、主要商业街道的路线价图。七是完成城区土地级别调整和基准地价更新工作报告和技术报告。八是申请省国土资源厅对基准地价成果验收和上报市政府批准公布实施。
三、基准地价更新的技术路线、方法和步骤
此次基准地价更新的技术路线是以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据,结合城区实际情况,在土地定级的基础上,以土地收益为依据,以市场交易地价资料为参考,更新基准地价,并建立地价信息库和地价动态监测系统。分四个阶段进行:
(一)准备工作阶段
一是成立许昌市城区基准地价更新工作领导小组,落实工作经费。二是制定城区基准地价更新工作方案和技术方案,并上报省国土资源厅审批。三是成立许昌市城区基准地价更新工作专家指导组、工作小组和确定技术协作单位。四是做好调查工具、图件的前期准备工作。
(二)资料收集阶段
一是召开领导小组成员会议,各有关部门要密切配合,积极提供有关资料。二是由技术协作单位组织专业调查人员开展技术培训。三是分片分组,由专业人员通过函表、访问、实地调查等方式,向有关部门和单位收集定级估价所需的城镇商业、服务业及其它产业的用地效益资料,交通、环境、规划、教育、文化等基础设施和公共设施资料,以及土地征用、土地交易、土地转让、房屋出租、房屋交易等资料。
(三)资料整理、分析与地价测算阶段
一是将调查收集的资料进行归类整理和检验,剔除数据异常值以及不完整的资料,将合格的资料数据绘制成图,并录入计算机,建立土地定级估价数据库、图形库和专家模型。二是根据基准地价更新的技术路线,确定定级因素、评定土地定级因素及各因素因子对土地质量的影响,初步划分土地级别。三是分析处理各类土地交易等地价资料,采用不同方法,测算样点地价,并在初步划分土地级别的基础上,确定土地级别、落实级别界线。四是测算各土地级别的基准地价和出让底价,建立基准地价修正体系,设定标准宗地,评估标定地价,提出地价指数测算思路和方法,并建立土地价格动态监测体系和地价数据库。五是对土地定级和基准地价成果,进行实地校核,并进一步修改、调整和完善,初步确定土地定级和基准地价成果方案。
以上三个阶段于2007年10月底前完成。
(四)编制成果、审核验收和成果报批阶段(2007年11月至12月)。一是撰写许昌市城区土地定级估价工作报告和技术报告。二是编制和汇总各种表格、图件及成果资料。三是征询专家和领导对土地级别调整和基准地价成果的意见和建议,按照《国土资源听证规定》要求,依法组织听证,并根据实际情况进行适当调整。四是申请省国土资源厅专家组验收,根据验收情况进行充实和完善。五是报市政府审批后公布执行。
四、开展基准地价更新工作的措施和要求
(一)加强领导。基准地价更新工作政策性强,技术要求高,时间紧、任务重。为加强领导和协调,市政府成立许昌市城区基准地价更新工作领导小组,在市国土资源局设立办公室,负责日常协调工作。市国土资源局抽调专业人员组成调查队伍,收集相关资料,并聘请专业机构负责技术,制定出符合我市实际的土地定级估价成果。财政部门要按照有关规定,安排专项资金,保证基准地价更新工作的开展;各有关部门要大力支持,积极配合,为城区基准地价更新工作提供便利条件,提交有关资料,确保城区基准地价更新工作顺利进行。
(二)明确责任。各县(市、区)人民政府,经济开发区、东城区管委会,负责本区域城镇土地级别基准地价更新调整工作。要按照要求,结合本地实际,成立相应的机构,制定工作方案,安排必要的工作经费。市国土部门积极做好督促、协调、指导工作,及时解决遇到的困难和问题,确保此项工作顺利开展。
(三)科学管理。在这次城区基准地价更新工作中,要提高科技水平,充分运用已成熟的技术和应用软件,建立许昌市地价动态监测体系与地价管理信息系统,编制科学的地价指数,推进基准地价更新的科学化、信息化、规范化,为建立统一、规范、有序的土地市场体系奠定基础。
附件:许昌市城区基准地价更新工作领导小组成员名单
附件
许昌市城区基准地价更新工作领导小组成员名单
组 长:张明山 市长助理、市国土资源局局长
副组长:宁伯伟 市政府副秘书长
成 员:陈念卫 市国土资源局副局长
卢树德 市发改委副主任
尚爱民 市建委副主任
田文进 市企业局调研员
王继民 市财政局副局长
张巍巍 市商务局副局长
李长红 市环保局副局长
刘国林 市交通局副局长
寇玉平 市物价办副主任
刘全钦 市公安局副局长
陈龙志 市统计局副局长
张建国 市科技局副局长
高雅军 市农业局党委委员
马京克 市教育局纪委书记
王三宝 市卫生局副局长
白玉庆 市工商局副局长
杨飞鹏 市邮政局副局长
刘建伟 市房管局副局长
张国鸿 市城乡规划局
马 伟 市供电公司副经理
史少军 市电信公司副经理
领导小组下设办公室,陈念卫兼任办公室主任。
