各县(市、区)人民政府,经济开发区、东城区管委会,市人民政府有关部门:
市房管局、市建委、市发改委、市物价办、市城乡规划局、许昌供电公司等部门联合制定的《关于进一步加强市区物业管理工作的意见》已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。
二○○八年十二月八日
关于进一步加强市区物业管理工作的意见
(市房管局市建委市发改委市城乡规划局市物价办许昌供电公司)
为全面提升我市物业管理行业的整体服务水平,进一步加强全市居民住宅小区物业管理,维护居民安全、稳定、和谐的生活秩序,根据《物业管理条例》、《许昌市住宅小区物业管理办法》有关规定,结合我市物业管理实际,制定本意见。
一、指导思想
以科学发展观为指导,以促进全市居民住宅小区规范化管理为目标,以提升物业管理水平、提高物业服务企业服务质量、解决居民生活实际困难和问题为重点,建立健全政府相关部门、街道办事处、社区及居民住宅小区互联互动、相互配合、相互支持、齐抓共管的物业管理工作机制,努力为全市居民营造良好的生活环境,确保居民生活秩序稳定,人民安居乐业。
二、建立物业管理新的工作机制
建立健全“房管部门牵头,有关部门协作,属地政府管理”的物业管理工作机制。市房管局为物业管理工作的主管部门,负责协调解决物业管理方面的各类矛盾和纠纷。落实全市居民住宅小区信访工作联席会议制度,市房管局、市建委、市发改委、市城乡规划局、市物价办、市信访局、市公安局、市民政局、市广电局、市城管局、许昌供电公司、魏都区、许昌县、经济开发区、东城区为联席会议成员单位,根据工作需要,及时召开联席会议,协调解决相关居民住宅小区社会治安、规划建设、工程质量、价格、供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等各类问题,化解各类矛盾纠纷及不安定因素。市房管局按照国务院《物业管理条例》、《许昌市住宅小区物业管理办法》等法律法规规章,加强对物业服务企业的监督管理,对物业企业服务过程中的违法违规行为依法予以查处。魏都区、许昌县、经济开发区、东城区负责所辖区域居民住宅小区的物业管理监管工作,县(区)主要领导为第一责任人。
三、引导住宅小区成立业主委员会,发挥小区业主自治管理作用
对实行物业管理的住宅小区,符合条件的,2009年6月底前都要成立业主委员会。对企业单位自建自管的家属院、生活区,鼓励成立业主委员会。对业主自己管理的小区,逐步引导成立业主委员会。魏都区、许昌县、经济开发区、东城区负责督促落实,各街道办事处、社区要做好辖区住宅小区居民的思想工作,帮助辖区内居民住宅小区成立业主委员会。市房管局负责居民住宅小区成立业主委员会的程序指导工作,并做好三区一县该项工作具体落实情况的督查工作。
四、着力推进住宅小区水、电、暖管网改造工作
根据国务院《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用”的规定,对我市没有实行水、电、气一户一表、收费到最终用户的居民住宅小区逐步进行管网改造,居民住宅小区按用热量分户计量收费的,可以逐步进行供热管网改造,从根本上解决因物业服务企业代收水、电、气、暖费用引发的各类矛盾纠纷。房地产开发企业新建小区应按国家规定标准建设供水、供电、供气、供暖设施(即一户一表,抄表到户),市建委、市城乡规划局要依法定职责,严格审核把关,统一规划、同步设计、同步建设、同步验收,并移交至供应商直接管理。由供应商向最终用户直接收取电费、水费、燃气费、暖气费,降低损耗,减轻居民负担。
市建委负责居民住宅小区的供水、供气管网改造工作;许昌供电公司负责制定居民住宅小区的供电电网改造工作;市发改委负责督促供热部门制定住宅小区冬季供暖的具体管理办法及暖气费用的收缴措施,并逐步取消按面积收取供热费,积极推行按用热量分户计量收费。各相关单位要制定改造工作方案,明确时间表,加快管网改造步伐。改造方案要切合实际,可操作性强,最大限度降低改造成本。
魏都区、许昌县、经济开发区、东城区要组织协调街道办事处、社区居民委员会,按照改造方案,动员住宅小区居民积极配合施工单位共同完成管网改造工作。管网改造前,条件不具备的,可以和小区物业服务企业签订协议,委托物业服务企业代为收费;对有条件实行向最终用户收费的小区,应该直接向最终用户收取费用。
五、全面提升物业服务队伍的整体素质和服务水平
根据《河南省物业管理企业资质管理实施细则》第十五条“物业管理企业资质等级实行动态管理。各资质等级物业管理企业每年的动态管理由相应资质审批部门负责。符合原定资质等级条件的,对物业管理企业资质的动态管理结论为合格。不符合原定资质等级条件的,物业管理企业的资质动态管理结论为不合格,原资质审批部门应当注销其资质证书,由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应当将每年物业管理企业资质动态管理结果向社会公布”的规定,市房产管理局加强物业管理企业的管理,认真搞好物业服务企业年度动态考核和每月精细化考核,将动态考核及精细化考核结果在新闻媒体及房地产网站上公布。对精细化考核连续3次排名靠后,且对存在问题不认真整改或整改效果不明显的企业,降低其原定资质等级,直至注销其资质证书。同时,完善新建小区前期物业管理招投标制度,督促建设单位通过招投标选聘物业服务企业,并按《物业管理条例》有关规定,向物业服务企业移交全部资料。
六、加强住宅专项维修资金管理
市房管局负责住宅专项维修资金的收缴、归集与管理。新建住宅小区,房地产开发企业接受市房管局委托,依照许昌市许政办〔2008〕70号《许昌市住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定,严把房屋交付使用关,房地产开发企业不得将房屋交付没有足额交纳专项维修资金的购房业主,否者,市房产管理局要依据办法第三十六条规定,对其进行处罚。
已由房地产开发建设企业先期代收的住宅专项维修资金2009年5月底前必须归集到位,逾期视为挪用,依据《许昌市住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定,追究相关人员责任。没有缴纳住宅专项维修资金的小区,由小区业主委员会负责征求广大业主的意见,决定是否补缴。企业、单位家属院住宅小区的住宅专项维修资金的交缴,由企业和单位对所属小区负责组织收缴,市房管局专项维修资金管理中心做好配合工作。
七、严格住宅小区规划监督管理
市城乡规划局负责对规划区内所有房地产开发建设项目进行规划监督管理。经依法审定的建设工程设计方案的平面图不得随意修改,确需修改的,按法定程序报批。小区内基础设施和应配备的公用设施及物业管理用房,规划设计单位应按国家有关标准和规定,规划设计到位。同时,市城乡规划局要加强施工过程中的规划监管工作,严防开发建设企业在项目建设期间私自改变规划设计。对不按规划设计建设的房地产开发建设企业,责令其立即纠正,该拆除的依法拆除;对群众反映强烈,造成极坏影响的要依法追究监管责任。
八、规范房地产开发企业的开发建设行为
按照国家《建筑工程施工质量验收统一标准》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》,市建委严把建设工程质量监管关和建设工程质量验收关,谁验收、谁签字、谁负责,保证建设工程质量。验收结果在新闻媒体进行公示。同时,对建设工程质量差、保修期内不及时维修、违约不兑现承诺、侵害业主利益的开发建设企业,市建委要制订具体的监管措施,并依法依规严格查处。市消防部门要依据国家有关居民住宅小区消防安全标准,严把小区竣工项目消防安全关。对开发企业在项目建设中私自改变规划,占用、改建、堵塞消防通道,不按规定配备消防设施的企业,要依法予以查处,并限期改正。
九、合理指导物业服务收费
物价部门依据国家相关政策,结合我市消费实际情况,进一步修订和完善物业服务分类收费标准指导意见,加强物业管理区域内各项收费价格的管理,收费指导标准在新闻媒体或网站上公示,接受社会监督。物业服务企业收费标准执行政府指导价的,向物价部门备案。同时,收费项目和收费标准必须在所管理的小区内显著位置进行公示,实行明码标价。对物业服务收费过程中违犯有关国家价格规定的物价部门要予以查处。
十、加大政策宣传力度
加强对《物权法》、《物业管理条例》及《许昌市住宅小区物业管理办法》等政策法规的宣传,让广大居民全面了解国家相关政策,用法律来维护自己的合法权益。通过新闻媒体专题宣传物业管理政策,报道物业企业与业主共同管理小区的先进典型,推广成功的物业管理先进经验。引导广大业主依法通过正当渠道维权,鼓励广大业主自觉参与小区的自治工作。
