各县(市、区)人民政府,经济开发区、东城区管委会,市人民政府有关部门:
根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令〔1998〕第248号)、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)、《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)等精神,为严格规范国有建设用地使用权供应行为,防止国有资产流失,节约集约利用土地,结合我市实际,现就规范土地和房地产市场准入机制提出如下意见:
一、科学制定土地利用计划
国土资源管理部门根据土地利用总体规划、城市总体规划及年度土地利用计划,结合经济社会发展对土地的需求情况,按照总量控制、适度从紧、非饱和供应土地的原则,科学编制土地年度供应计划,合理确定各类建设用地和房地产开发用地供应规模、结构和布局,适时适量投放土地,建立需求引导供应的市场化运行机制。
二、规范土地供应程序
城市国有建设用地供应要严格按照规划的土地用途和规划条件组织公开出让和按计划划拨,推向市场的土地必须达到“三通一平”的“净地”出让条件,并在媒体上发布公开出让公告,确保权属清楚。按照市场准入条件,严格审查竞买资格,确保保证金足额存入出让公告中指定的银行账号。
三、严格国有土地的有偿使用
除法律、法规规定实行划拨方式提供土地外,其他一律实行有偿使用,即以出让方式供应土地。依法取得国有土地使用权的土地使用者,按照《国有建设用地使用权出让合同》及土地供应文件的约定,按时足额缴纳国有建设用地使用权出让价款。逾期不交的,按合同约定自滞纳之日起,每日按延迟支付款项的1‰缴纳违约金;延期付款超过60日,经催交后仍不缴纳的,出让人有权解除合同,受让人无权要求返还定金,出让人并可要求受让人赔偿损失(因拆迁等原因未按时向竞得人交付土地的除外)。
四、健全房地产市场准入制度
凡新设立的房地产开发企业,设一年的暂定期,市本级申请房地产开发企业资质的企业注册资金不低于800万元人民币,各县(市)申请房地产开发企业资质的企业注册资金不低于200万元人民币;同时具备有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
五、提高供地利用效率
土地使用权人必须严格按照供地文件和合同约定的时间进行开发建设。依法取得土地使用权进行房地产开发的(包括经过省发改委、省建设厅、省国土资源厅联合下达建设计划的经济适用住房住房、廉租住房、城中村改造安置用房等),必须按照合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过文件规定和合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,依法征收土地闲置费;满2年未动工开发的,依法无偿收回土地使用权。(非因土地使用权人自身原因造成动工开发迟延的除外。)
土地使用权人因自身资金等原因,未按《国有建设用地使用权出让合同》的约定完善用地手续,或者已取得出让宗地《国有土地使用证》未经批准,没有按约定的开、竣工时间进行开发建设的,不能再次进入土地及房地产市场。
六、加强对房地产开发企业的监管
(一)对于不符合资质条件或者有不良经营行为的企业,依法给予限期整改、停业整顿、降低资质直至吊销资质。
(二)对于房地产开发企业未取得资质证书从事房地产开发经营的,责令限期改正,并处以5万元以上10万元以下罚款;逾期不改正的,提请工商行政管理部门吊销营业执照。
(三)对于企业超越资质等级从事房地产开发经营的,责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款;逾期不改正的,提请省住房和城乡建设厅吊销其资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
(四)房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣,发生重大工程质量事故的或存在重大工程质量隐患的,提请省住房和城乡建设厅降低资质等级,情节严重的吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
(五)房地产开发企业在商品销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的,责令限期改正,并可处以1万元以上2万元以下罚款;逾期不改正的,将降低资质等级,情节严重的吊销资质证书。
(六)连续两年没有开发业绩,并且无新开发项目的房地产开发企业,在资质动态考核中将不予换发资质证书。
七、建立房地产开发企业信誉档案
建立参与土地竞买人以及房地产开发企业诚信档案,经国土、规划、建设、房管、财政等部门共同认定有下列行为之一的,作为竞买人和竞得人的不良记录记入企业诚信档案,违法违规行为未彻底纠正和处理前,不准进入土地市场和房地产市场。
(一)无用地手续违法用地的。
(二)无开工许可证、规划手续等违法违规进行建设的。
(三)取得土地竞买资格3次报名不报价,或窜标恶意竞价致使土地流拍的。
(四)竞得国有建设用地使用权后,无特殊原因,不按规定或约定按期足额缴纳土地出让金的。
(五)不按《国有建设用地使用权出让合同》的约定,擅自改变规划容积率等规划条件的。
(六)不按照核定的资质等级承担相应规模的房地产开发项目,超越或超范围承揽房地产开发项目的。
(七)未取得《商品房预售许可证》,或以认购(包括认定、登记、选号、VIP等)、收取预定款性质费用等各种形式先行进行商品房销售的。
本意见自下发之日起执行,各县(市)可参照制定本地的管理办法。
二○○九年十一月十九日
