各县(市、区)人民政府,经济开发区、东城区管委会,市人民政府各部门:
市发展改革委、市住房城乡建设局、市财政局、市国土资源局制定的《加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施方案》已经市政府同意,现转发给你们,请结合实际,认真贯彻落实。
二○一○年二月二十二日
加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施方案
市发展改革委 市住房城乡建设局 市财政局 市国土资源局
根据《河南省人民政府办公厅转发省发展改革委等部门关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见的通知》(豫政办〔2009〕154号)精神,结合我市实际,制定本实施方案。
一、指导思想及原则
(一)指导思想
以科学发展观为统领,以改善民生、建设和谐许昌、促进经济社会协调发展为目的,着力改善棚户区居民特别是低收入家庭的居住和生活条件,提高城市土地节约集约利用水平,提升许昌形象,积极推进科学发展示范市建设,努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。
(二)基本原则
1.统一领导,属地实施。坚持全市统一领导,分级负责,因地制宜,加强协调。由各县(市、区)政府负责本行政区域内棚户区改造的实施工作,实行县(市、区)长负责制。
2.市场运作,政府支持。城市棚户区改造建设资金筹措采取市场化运作、政府奖励的方式,以市场化运作为主,充分发挥个人、企业等多方面的积极性,多渠道筹措资金。市政府将在政策与资金上给予必要的支持。
3.统筹规划,分步实施。要统筹考虑经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划、矿区发展规划,结合产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展、生态环境建设、文物古迹保护、历史街区和优秀建筑物保护等工作,统一编制改造规划和计划,明确近期工作目标,有重点、有步骤地推进各项工作。
4.多方结合,综合开发。棚户区改造要与廉租住房建设、经济适用住房建设、城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来,注重改善城市发展环境,注重提升城市形象,充分调动各方面积极性,鼓励综合开发。
二、工作目标及建设标准
(一)工作目标。从2010年起,力争用2年时间,基本完成全市城市棚户区和工矿棚户区改造任务。其中:2010年完成拆迁改造任务的50%以上,2011年基本完成拆迁改造任务。各县(市、区)棚户区改造目标由市政府制定,分年度下达。
(二)建设标准。棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定,建设节能省地型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿,原则上工矿棚户区改造项目户型建筑面积控制在80平方米以内,高层建筑可适当放宽到90平方米。城市棚户区安置回迁居民的户型面积应结合当地居民住房实际情况和居民收入水平确定,以中小套型为主,原则上按照市区上年居民户均住房面积确定。具体标准由市住房建设局根据有关政策和我市实际确定。
三、改造范围及建设要求
(一)改造范围1.城市棚户区:城市规划区内国有土地上,建筑面积超过2万平方米并符合下列条件之一的集中居住区:一是房屋破损严重,房龄超过40年的房屋比重达到50%以上;二是符合《建设部关于修订〈城市危险房屋管理规定〉的决定》(建设部令第129号)规定的三、四类条件的房屋占50%以上;三是基础设施配套不全,公共排水、供热、供气、消防等设施达不到规定标准,存在严重安全隐患。2.工矿棚户区:城市规划区内国有土地上,由国有及国有控股企业、集体企业管理的建筑密度大、年久残旧、基础设施不完善、生活环境差、建筑面积在1万平方米以上或改造户数超过200户以上危旧房集中连片的筒子楼或职工住宅区。
(二)建设要求。棚户区改造要整体推进、配套建设。道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。提高规划建设水平,将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。要因地制宜,多模式改造。对列入改造计划的项目,要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上,因地制宜制定改造方案。对有商业开发价值的棚户区,应当通过房地产综合开发方式进行重建。对改造难度大、经当地政府认定不具备商业开发价值的棚户区,可由政府直接组织实施改造,择优选择业主单位,其基础设施和公用配套设施建设费用由政府及有条件的工矿企业承担。
四、优惠政策
(一)资金奖励政策。市财政按年度从缴入市级国库的土地出让金总价款中计提2%,设立棚户区改造以奖代补资金,对改造力度大、进展情况好的县(市、区)进行奖励。奖励资金包括省政府年度奖励资金和市政府筹集资金。奖励资金根据工矿棚户区和城市棚户区改造完成面积、保障性住房建设面积等相关因素和权重计算确定。奖励资金由市政府统筹安排使用,通过奖励、补助、贴息等形式用于城市棚户区、工矿棚户区改造,专款专用,不得截留、挪用。棚户区改造以奖代补资金按年度筹集使用,由市发展改革委会同市财政局提出以奖代补资金使用计划,经市棚户区改造联席办公会议研究审核后,向获奖项目单位下达奖励资金使用计划。棚户区改造中配建廉租住房项目的资金筹措采取争取国家中央预算内投资补助、省财政资金补助和市县配套的办法解决。各县(市、区)政府也要设立相应的配套资金。
(二)土地支持政策。纳入城市棚户区改造范围并完成拆迁安置工作的国有建设用地,由市土地储备机构统一纳入储备计划,实施开发整理,也可以委托有资质、有实力的企业参与棚户区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。居民安置费、拆迁补偿费、开发整理费一并计入公开出让地块土地成本。前期参与投资开发整理土地的资金,按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。城市棚户区改造范围内的市政和公用设施用地及配建经济适用住房、廉租住房用地以划拨方式供应。出让土地所得收益,优先用于城市棚户区改造的基础设施和公共服务设施建设。对工矿棚户区,原属于国有划拨的生产用地,规划部门应及时调整为棚户区建设住宅用地,并出具规划设计条件,国土资源管理部门要根据规划部门的土地用途调整意见,对纳入保障性住房建设计划的,以划拨方式供应原土地使用者,属商品房开发的,以公开出让方式供应土地;对于配建基础设施和公共服务设施涉及使用的新增建设用地报批,比照保障性住房用地报批方式实行一个窗口对外、一站式办公。凡已完成棚户区拆迁安置、开发整理的改造项目用地纳入当年的土地供应计划,按期供应,保障棚户区改造项目开发建设顺利进行。
(三)税费优惠政策。城市棚户区改造和工矿棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费;经营服务性收费项目按低限减半征收。参照煤矿棚户区以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目要纳入经济适用住房建设计划,并免征土地契税;城市棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房面积未超出拆迁面积的,免征契税;房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁房屋面积部分,按照有关规定减免税费。棚户区改造中配建的经济适用住房和廉租住房项目,可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定的优惠政策。
(四)拆迁安置政策。严格拆迁计划管理,在年度拆迁计划中优先满足拆迁棚户区的需要。城市棚户区房屋拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿的方式,鼓励以产权调换方式为主。被拆迁人选择产权调换的,原则上实行拆补平衡。房屋安置面积超出原有面积,但在规定标准内的部分,可按成本价格购买;超出规定标准的部分,按房屋市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素,以房屋市场评估价格确定补偿价款,不再进行土地补偿。
(五)住房保障政策。各地城市棚户区和工矿棚户区改造项目中配建廉租住房比例不得低于建筑总面积的20%;对棚户区内符合经济适用住房和廉租住房保障条件的被拆迁居民就地优先保障,一次性解决住房问题。
(六)棚户区居民购房支持政策。对缴纳公积金的居民在首付款比例20%的基础上可再降低3—5个百分点,简化贷款手续,支持棚户区改造。鼓励有条件的各类经济组织和民间资金介入,为中低收入家庭提供住房贷款担保,降低银行贷款风险,支持个人合理住房消费。
(七)产权政策。城市棚户区改造中用于回迁居民安置的房屋产权归棚户区居民所有,商品住房以市场价购买后确认产权。工矿棚户区改造的房屋纳入经济适用住房的,实行国家和个人共有产权制度,个人以其出资额和企业补助取得部分产权;工矿棚户区居民通过补交土地出让金后可取得全部产权。持有部分房屋产权的工矿棚户区居民转让棚户区改造房屋时,要取得全部产权后方可上市交易。棚户区改造配建的廉租住房,产权全部归国家所有。
五、实施步骤
(一)调查核实阶段(2010年1月)。开展全市棚户区调查摸底核实工作,各县(市、区)和有关部门进一步核查计划改造棚户区内居民的住房面积、住房结构、住房建设年份、家庭人口、家庭收入、配套设施、安置方式等情况,为规划编制、工程实施等提供依据。
(二)制定规划阶段(2010年2月)。依据城市总体规划和棚户区调查核实情况,按照2年完成改造任务的要求,在认真测算资金需求,明确解决途径的基础上,编制完成棚户区改造工程分类实施规划及分年度计划,报市发展改革委、市住房建设局,由市发展改革委、市住房建设局会同市直有关部门审查后,予以批复下达。
(三)组织实施阶段(2010年—2011年12月)。各县(市、区)依据市发展改革委、市住房建设局审定后的棚户区改造工程分类实施规划及分年度计划,严格按基本建设程序组织工程建设,工程建设实行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制、合同管理制,在保证工程质量的前提下,确保按计划完成棚户区改造。
(四)验收总结阶段(分项和全部工程完工时)。改造工程竣工后,要按规定组织竣工综合验收,验收合格方可交付使用,做到完工一批验收一批。到2011年底,棚户区改造工程全部完成后,各县(市、区)要及时进行全面总结。
六、保障措施
(一)加强领导。为加强对棚户区改造工作的领导,市政府成立棚户区改造工作领导小组,领导小组下设办公室,办公室设在市发展改革委。全市棚户区改造工作在市棚户区改造领导小组的指导、协调下进行。市发展改革委、住房建设局、财政局、国土资源局、城乡规划局、审计局、地税局等有关部门为成员单位。各县(市、区)市政府要相应成立棚户区改造的领导机构,并结合实际,制定具体实施细则,抓好组织落实。市政府与各县(市、区)政府签订棚户区改造年度目标责任书,纳入各地政府绩效目标考核范围。
(二)明确责任。市发展改革委负责棚户区改造规划、计划的制定和综合协调,负责棚户区改造工作领导小组办公室的日常工作;市住房建设局负责城市棚户区的认定,指导各县市棚户区改造工作的具体组织实施;市财政局负责棚户区改造市级财政补助奖励资金的落实工作;市国土资源局负责督促棚户区改造项目土地供应、土地出让收益征缴入库工作;市审计局负责棚户区改造资金的监督;其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。各成员单位要切实增强大局意识、责任意识,协调联动,加强合作,研究解决棚户区改造的重大问题,主动提供服务,认真落实有关优惠政策,共同推进棚户区改造工作。
(三)加快项目审批。要将所有工矿棚户区、城市棚户区改造项目纳入联审联批范围,实行一站式、一条龙集约化审批服务。相关部门要简化办事程序,缩短审批时限。对于棚户区改造项目,各县(市、区)长作为第一责任人,分管副职作为直接责任人,协调解决棚户区改造中的主要矛盾和问题。
(四)依法组织拆迁。拆迁安置由各县(市、区)政府负责组织,严格执行国家、省、市的拆迁政策,阳光操作,和谐拆迁。坚持先安置后拆迁,实行货币补助或提供过渡性住房相结合的方式,解决被拆迁群众的安置问题。
(五)加强建设监管。要严格执行工程监理制、质量责任制和项目招投标制,严格工程质量管理,坚决杜绝“豆腐渣”工程。项目竣工后,各县(市、区)要依法组织相关部门联合验收,合格后方可交付使用。有关部门要加大审计和稽查工作力度,对棚户区改造工程进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查,对各县(市、区)年度计划执行情况进行验收检查,对不能按期完成改造任务的县(市、区)和工矿企业,扣减棚户区改造以奖代补资金,并追究有关人员的责任。
(六)强化物业管理。新建回迁小区实行物业管理,按招投标方式确定物业管理公司,严格执行有关物业管理政策。小区内配建的商业性用房的经营收益可作为补充小区管理、房屋维修等费用。
