各县(市、区)人民政府,许昌新区、经济技术开发区、东城区管委会,市人民政府各部门:
《许昌市城市规划区内城中村改造实施细则》已经市政府第22次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真执行。
2013年5月2日
许昌市城市规划区内城中村改造实施细则
第一章总则
第一条为完善城市功能,改善人居环境,提升城市品位,优化发展环境,推进城镇化进程,依照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规、规章规定,结合我市实际,制定本细则。
第二条本细则所称城中村,是指在城市规划区内使用集体建设用地,并以农村集体经济组织为形式的农民聚居村落,以及使用国有土地,农村集体经济组织全部成员已经转为城市居民的村落。
第三条城中村改造坚持以人为本、惠民、利民的原则,统一政策、统一规划、成片开发、分步实施,统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益,最大限度地保护被征收人的合法权益,维护城中村改造征收补偿安置工作秩序。
第四条城市规划区内城中村改造工作在市政府统一领导下,由各县(区)政府(管委会)具体负责组织实施。市发改、住建、国土、规划、财政、公安、信访、民政、人力资源和社会保障、教育等部门要根据职责分工,互相配合,确保城中村改造征收与补偿安置工作顺利进行。
第五条凡列入改造范围的城中村,不再审批新的建设项目,不得新建、扩建、改建房屋及附属物。
第六条各县(区)政府(管委会)在对城中村改造房屋进行征收补偿之前,应当组织城乡规划、土地、住建等部门对改造范围内的地上附着物及相关配套设施进行调查登记,对征收范围内的房屋及其附着物的合法性予以认定。
第二章规划管理
第七条各县(区)政府(管委会)要按照城市总体规划要求,科学组织编制城中村改造总体布局规划和控制性详细规划,并报市规划技术委员会和市规划建设委员会审批。
第八条各县(区)政府(管委会)根据市规委会批准的控制性详细规划,编制城中村改造安置小区的修建性详细规划,经村民委员会或代表大会同意后逐级上报,县(区)政府(管委会)研究同意后,报市规划技术委员会和市规划建设委员会审批。
第九条城中村改造安置小区规划项目要具有一定的规模,一般要求居住村民在8000人左右。修建性详细规划按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。同时,合理规划公共绿地、停车场、垃圾中转站、公厕等市政公共设施以及中小学、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。
第三章土地管理
第十条在城市规划区范围内城中村改造集体土地,由市政府依法申报省政府征收为国有,统一纳入城中村改造范围;涉及农用地的,依法办理农转用征收审批手续。
城中村改造范围内的土地,优先保证安置用地(包括拆迁安置用地和保障性经营用房用地)和公共设施用地,安置用地依法进行公开出让,剩余土地根据城市规划要求按程序实施供应。
鼓励、引导开发企业通过改造城中村取得建设用地,有效提高土地利用率。
第十一条凡未依法征收为国有的城中村土地,有关部门不得为其办理土地、规划、建设手续,并不得转让、出租、抵押;未经批准私自建设的,按违法建设查处。
第四章补偿安置
第十二条城中村改造房屋征收补偿实行货币补偿和产权调换方式,被征收人可以自主选择。
第十三条对城中村房屋的补偿安置。
(一)对住宅房屋的补偿安置。
1.被征收人选择货币补偿的。
城中村改造项目对建筑面积200平方米以内(含200平方米)的房屋,参照市区保障性住房建设成本价2100元/平方米的标准予以货币补偿,超过200平方米的合法建筑面积参照《许昌市人民政府关于调整许昌市建设征收土地地上附着物和青苗补偿费标准的通知》(许政〔2013〕24号)予以货币补偿,对违法建筑不予补偿。
2.被征收人选择产权调换的。
城中村改造被征收人选择产权调换的,凡本村村民一户宅基地给予建筑面积200平方米的安置房或置换一定比例的保障性经营用房(具体置换比例由各县(区)政府(管委会)结合本地实际情况确定);被征收房屋面积超过200平方米的合法建筑面积,参照《许昌市人民政府关于调整许昌市建设征收土地地上附着物和青苗补偿费标准的通知》(许政〔2013〕24号),进行货币补偿。
(二)对住改非房屋的补偿安置。
在城中村改造过程中,被征收房屋原为住宅,但实际长期用于商业经营,且同时具备以下条件的,经房屋所有权人申请,可以由所在村委会(居委会)、乡镇(办事处)认定为住改非用房:1.实际用于商业经营性用房的;2.依法取得工商营业执照、税务登记证,并连续一年以上依法纳税的;3.营业证和税务登记证的营业地点一致的。经认定为住改非的房屋,各县(区)政府(管委会)结合本地实际情况给予适当货币补偿。
第十四条城中村改造搬迁费、临时安置费标准:
(一)搬迁费:按被征收房屋合法建筑面积10元/平方米/次的标准计发(不足1000元的,按1000元计发),安置房为期房的按上述标准计发2次。
(二)临时安置费:被征收人选择产权调换的,应给予临时安置补助。安置房为期房的,按被征收房屋户籍人口300元/人/月的标准计发(月不足1000元的,按1000元计发)。被征收人选择货币补偿或安置房为现房的,按上述标准一次性计发3个月的临时安置费。
第十五条被征收人在规定的搬迁期限内签订征收补偿协议,完成搬迁并交付被征收房屋的,对被征收人按其被征收房屋合法建筑面积给予100元/平方米的奖励。
第十六条对非住宅房屋因征收造成停产停业损失的补偿,参照《河南省人民政府关于印发河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定的通知》(豫政〔2012〕39号)执行。
(一)停产停业损失补偿标准,以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明为依据确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。
(二)停产停业损失补偿标准可以由征收补偿实施机构与被征收人按前款规定协商确定;协商不成的,双方共同委托具有房地产评估资质的房地产价格评估机构评估确定。
(三)停产停业损失补偿期限,商业、服务性行业3个月,工业生产行业6个月。
(四)商业及营业性用房有承租人的,按照上述三项标准给承租人补偿。租赁期限未满的,出租人按照租赁合同约定的租金标准,退还承租人已交付的剩余租金。
第十七条对城中村改造被征收房屋附属物、装饰物及青苗补偿费参照《许昌市人民政府关于调整许昌市建设征收土地地上附着物和青苗补偿费标准的通知》(许政〔2013〕24号)执行,如果是承租人装饰、装修的房屋,装饰、装修的补偿费给承租人。
第十八条城中村改造被征收房屋货币补偿及产权调换价格实行动态管理,由许昌市人民政府定期调整并公布。
第五章优惠政策
第十九条凡进行城中村改造的项目,根据本村集体建设用地腾出情况,可规划建设一定面积的保障性经营用房。保障性经营用房由村集体持有,村民以股权形式参与经营。非本集体组织村民,不享受保障性经营用房政策。
第二十条城中村改造中的土地收益在扣除国家政策规定的专项资金后,全部返还各县(区)政府(管委会)统筹使用,主要用于居民拆迁安置、劳动就业、福利保险,支持居民集体经济发展,以及建设文化、体育、教育等社会公益设施。
第二十一条城中村改造项目涉及居民安置住房应缴纳的行政事业性收费按有关规定予以减免。居民在办理回迁安置住宅确权登记手续时,有关部门减半收取办证费用。
鼓励房地产开发企业积极参与城中村改造,其在城中村改造中的商品房开发项目城市配套费减半征收。
第二十二条城中村改造村民依法转为城市居民的,可优先办理城市户口薄;对符合条件的,可以享受城市居民的社会保障待遇。
第二十三条城中村改造的安置房屋,可依据土地性质办理相应的房屋所有权证书。
第六章审批程序
第二十四条实施开发改造的城中村,应先组织村民大会或村民代表会议进行讨论同意,形成实施城中村改造决议,以书面形式向所在乡(镇)街道办事处,县(区)政府(管委会)逐级申请进行城中村改造。
县(区)政府(管委会)组织对申请村的基本情况进行调查摸底,充分听取村民意见,制定城中村改造总体布局方案、房屋征收补偿方案和安置方案。
第二十五条实施开发改造的城中村由县(区)政府(管委会)对房屋征收安置补偿方案进行现场公示,征求公众意见后,按有关规定对拟征收项目进行社会稳定风险评估。
经社会稳定风险评估可以实施的,县(区)政府(管委会)应根据讨论意见对城中村改造方案进行修改。修改后的城中村改造方案经村民大会或村民代表会议讨论通过后,由县(区)政府(管委会)报市政府审核批准后实施。
第二十六条城中村改造安置小区建设项目由市发改、国土、规划、住建等相关部门,以联审联批的形式加快各项手续的办理,推进城中村改造安置小区的建设。
第七章附则
第二十七条本细则自发布之日起施行。施行前已实施的城中村改造项目,按原有政策规定执行。
第二十八条各县(市)政府结合本地实际,参照本细则执行。
第二十九条国家、省、市有新规定的,依照国家、省、市有关规定执行。
