德化街片区重塑提升工作涉及诸多要素，既不能“求大贪多”、“大包大揽”，也不能“畏首畏尾”、“无为而治”，更不能“纸上谈兵”、“光说不练”。一直以来，德化步行街街区重塑提升存在四大难题：一是缺乏系统性、连贯性的发展思路，周而复始的街区改造却始终未能有效解决街区定位问题；二是缺乏资金支持，核心商业区内土地成本高企、产权分散、涉及利益复杂，塑造提升所需资金数额巨大；三是传统的政府管理模式在商业区运营管理上力不从心，商业区商户数以万计，流动人口高达日均40万人次，传统的街道办事处分区管理，对象限于本地居民，而对庞杂的商业区事务疲于应付；四是多头管理、各自为政，从而形成整体工作缺统筹，提档升级难推进等现状。

鉴于以上问题，结合商业区实际、综合多种因素尤其是考察中同济规划院、上海湃登国际、南京新街口管委会等提出的建议，提出以下四点想法：

（一）加强立法，保障区域发展导则贯彻实施

建议从人大立法入手，研究出台中心城区（重点区域）政府令或法律法规，解决“谁来管？”、“管什么？”、“怎么管？”的问题，给予核心商业区发展更大的法律授权空间，方便商业区根据实际情况编制科学合理的发展执行导则，对区域内的的社会、经济活动实施宏观把控，并一以贯之：一是编制行政管理导则，为该区域的管理机构、机制和方式提供依据；二是是编制业态控制导则，对入内企业的的资质、实力、经营业态、开发理念进行核定，务求符合片区整体发展战略；三是编制项目建设导则，对单体项目的建筑外貌、立面进行界定，以使其符合片区建筑群的主题格调。

（二）拓宽渠道，破解资金瓶颈

通过与上海同济规划设计院、省商业经济学会、有关专家学者、有关企业等的多次交流座谈，结合先进地区的经验，关于重塑提升（包括日常运营管理）所需的资金来源问题，大致形成这样的共识，即三种资金运作模式：一是积极向省、市政府申请专项资金、县（区）政府配套专项资金，由政府主导推进工作；二是通过土地捆绑开发模式，即核心商业区内土地与区外土地绑定开发，给予适当优惠条件，吸引企业参与重塑提升，以市场为主导开发工作；三是融资平台，成立商业投融资公司，形成政府主导，市场参与的开发格局。

（三）创新模式，解决商业区管理难题

在考察中我们也注意到，新街口采用由独立运营管理公司承担整体运营管理的管理模式。在这种模式中，以商业运营为核心指导整体工作，商业运营和物业管理两部分工作可以在一个公司内协调解决，管理距离短，决策和反应迅速，团队工作和办事效率高。有效解决了政府与市场两难的困境。就德化片区的管理模式而言，可以通过委托第三方专业商业公司管理、组建业主委员会等，由公司化团队负责街区物业、日常事务管理，管委会着重于街区发展规划制定和整体经济运行控制，将第三方商业管理公司成为管委会管理商业区的抓手。

（四）理顺机制，化解多头管理困境

德化街片区0.4平方公里范围内就有4家管理单位，二七广场管理处负责对二七广场内的管理，解放路街道办事处负责对原二七宾馆及沿街店铺、正兴街地铁口等区域的管理，德化街街道办事处负责对西大街以南、延陵街以西、兴盛路以东、大同路以北剩余区域的管理，一马路负责对万博商城外围门店、大同路沿街门店、大同路以南区域的管理。如此多的管理部门却各自为战，难以形成管理合力。建议德化街片区整体由一个部门或机构统筹管理，做到权责分明，化解多头管理困境，为德化街重塑提升工作提供强有力的体制机制保障。