| 索 引 号：416193125/2016-00008 | 主题分类：综合政务/统计信息 | |
| 发布机构：荥阳市住房保障和房地产中心 | 关 键 词：房地产市场运行情况分析 | |
| 文 号 | 成文日期：2016-01-22 | 发布日期：2016-02-03 |
| 体 裁 | 生效日期 | 废止日期 |
荥阳市2015年房地产市场运行情况分析
2015年，我市商品房销售提前4个月超去年全年并持续增长，商品房投放、销售增长6成以上，二手房交易提前1个月超去年全年，房地产市场保持平稳健康发展态势。
一、2015年房地产市场基本情况
（一）商品房投放增长近7成。我市新批准商品房预售82件，新批准预售面积262.09万平方米，同比增长68.13%。房地产开发投资累计完成66.7亿元，同比增长31.7%。房地产开发新开工395.89万平方米，同比增长8.61%；竣工167.68万平方米，同比增长88.3%。
（二）商品房销售面积增长逾9成。商品房销售19622套，同比增长83.8%；面积230.66万平方米，同比增长91.32%；商品房销售额143.38亿元，同比增长130.77%。其中：商品住房销售19229套、同比增长88.33%，面积226.79万平方米、同比增长93.2%，商品住房成交均价6130.35元/平方米(其中：城区楼盘成交均价4801.96元/平方米，周边楼盘成交均价7433.92元/平方米)、同比上涨21.32%；商业用房销售393套（间）、同比减少15.67%，面积3.87万平方米、同比增长21.77%，成交均价11242.8元/平方米、同比上涨26.89%。
12月份单月，我市商品房销售1752套，同比减少1.02%，环比增长37.09%；面积19.92万平方米，同比减少2.13%，环比增长39.78%；商品住房成交均价6619.24元/平方米，同比上涨16.08%，环比上涨10.63%。
（三）域外人士购买率保持在5成以上。域外人士购房11059套，占商品房销售总套数的56.36%，与2014年全年(39.7%)相比增长16.66%。
（四）商品房库存量增长近3成。经统计，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计10681套，同比增长46.58%，面积142.12万平方米，同比增长28.38%。其中：商品住房8748套、94.12万平方米，商业用房1933套（间）、48万平方米。
（五）二手房交易增长趋于稳定。二手房交易成交1536套，同比增长17.34%；成交面积17.78万平方米，同比增长15.67%；成交金额4.23亿元，同比增长20.86%。
12月份单月，二手房交易成交140套，同比增长4.48%，环比增长2.19%；面积1.63万平方米，同比增长7.24%，环比增长4.49%；二手住房成交均价2323.9元/平方米，同比下降15.89%，环比下降13.15%。
（六）土地出让面积同比减少。房地产用地出让共30宗，面积68.84万平方米（合1032.59亩），同比减少58.48%。
（七）房地产抵押贷款量、金额同比大幅增长。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理16654宗，同比增长85.39%；抵押面积325.21万平方米，同比增长57.69%；贷款金额105.38亿元，同比增长73.15%。
（八）房地产行业税费征收占财政收入比重保持平稳。我市房地产行业税费征收共计完成29.44亿元，相当于我市财政总收入(40.88亿元)的72.02%，其中:房地产开发土地出让金成交金额14.73亿元，同比减少49.83%；房地产销售不动产税征收完成11.49亿元，同比增长109.29%；房产契税征收完成8967万元，同比减少2.17%；土地契税征收完成8624万元，同比减少64.36%。
二、房地产市场运行分析
2015年以来，国家和地方房地产政策持续宽松，一系列利好政策相继出台:央行6次降准降息，进一步完善差别化住房信贷政策；公积金贷款门槛降低、额度提高、房贷最低首付比例下调；二套房贷款首付下调、营业税免征期五年改两年等，支持住房消费；四季度，中央连续提出化解房地产库存、促进房地产持续健康发展。楼市利好政策，“宜业宜居宜游”新荥阳区位、交通、生态优势，知名房企品牌楼盘，适中房价等的叠加效应，极大地促进了我市商品房销售。
（一）2015年我市房地产市场运行呈现的特点：
1.商品房投放量创史上最高。2015年，我市共新批准商品房预售面积262.09万平方米，同比增长68.13%，商品房年投放量史上首次突破200万平方米。
2．商品房销售量稳居郑州县（市、区）第2位。2015年，我市商品房共销售19622套，年销售套数史上首次突破1.1万套；年销售面积史上首次突破200万平方米，达到230.66万平方米；5月份商品房单月销售面积史上首次突破20万平方米、达到23.59万平方米，9月份商品房单月销售面积史上首次突破30万平方米、达到37.69万平方米；商品房销售量提前4个月超去年全年，且自2月份以来我市商品房销售量稳居郑州县（市、区）第2位，全年商品住房销售面积占到郑州市商品住房销售总面积的12.23%。
3．全年域外人士购买率超出本土。元-2月域外人士购买率首次超出本土达到58.91%，之后，域外人士购买率稳步保持在5成以上，其中最高值为元-4月的68.01%，最低值为上半年的52.48%，全年为56.36%处中间值。上述数据表明：荥阳作为宜业宜居宜游的郑州西花园，已成为省会市民购房置业的重要选择地。
4．90-144平方米户型销售较好。2015年，我市商品住房共销售19229套、226.79万平方米，各类面积户型销售情况具体如下：①90平方米以下户型住房销售4151套、34.72万平方米，占全年商品住房销售总套数、总面积的比重（以下简称“占比”）分别为21.59%、15.31%；②90-120平方米户型住房销售7370套、76.7万平方米，占比分别为38.33%、33.82%；③120-144平方米户型住房销售5947套、77.28万平方米，占比分别为30.92%、34.08%；④144平方米以上大户型住房销售1761套、39.09万平方米，占比分别为9.16%、16.79%。
综上，90-144平方米户型共计销售13317套、153.98万平方米，占比分别为69.25%、67.9%，与2014年相比分别减少4.15%、4.57%。144平方米以上大户型住房销售1761套、39.09万平方米，占比分别为9.16%、16.79%，与2014年相比分别增长1.78%、2.76%。
5．商品房待售面积处于供求平衡区间。2015年止12月底，我市商品房待售面积142.12万平方米（其中商品住房94.12万平方米、商业用房48万平方米）。若按2014年全年商品住房月均消化面积9.78万平方米计算，2015年我市待售商品住房除4月份消化周期为12.05个月、8月份为11.68个月、9月份为11.41个月外，其余月份待售商品住房消化周期均保持在11个月以下，其中11月份为10.05个月属2015年第3低值，12月份为9.62个月属2015年最低值，全年整体处于供求平衡区间（6-12个月），且待售商品住房消化周期自9月份起连续4个月递减。若按2015年商品住房月均消化面积18.9万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为4.98个月。商业用房待售面积较大，主要原因是大部分商业用房由开发企业持有租赁或融资。
6．二手房交易增长趋稳并渐趋活跃。受国家调控政策后续影响，2014年我市二手房交易量同比下降2成以上。2015年以来，随着个人普通住房转让营业税免征期“5改2”等政策的实施，促进了刚性需求的释放，一季度我市二手房交易降幅持续收窄，4月份起二手房交易实现了成交套数、成交面积、成交金额的全面同比增长，5月份起三者增幅实现了自2014年以来的全面超1成，自7月份起三者增幅连续6个月保持在15%以上，并提前1个月超去年全年。二手房交易市场的增长趋稳和渐趋活跃，使我市部分城乡居民的居住条件进一步得到了改善。
（二）2016年房地产市场预测
2015年11月10日习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上提出“要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展”；12月14日中央政治局会议明确指出“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场”；12月18-21日召开的中央经济工作会议明确提出化解房地产库存的六项措施，意味着2016年房地产政策将会更加宽松。在国家房地产政策持续宽松的大形势下，综合考虑我市区位交通、生态环境、产业结构、城市品质等优势不断放大，知名房企集聚、优质高端楼盘投放等因素，预计接下来我市房地产市场将会迎来一个重要的发展机遇期。
1．商品房投放量将持续增长。2015年我市房地产开发新开工395.89万平方米；经初步统计，2016年，开发企业计划房地产新开工408万平方米。随着新开工项目陆续达到预售条件并形成有效供应，加上恒大山水城、郑州碧桂园、金地·格林小城、瀚宇·天悦湾、永威·逸阳溪畔等知名企业优质大盘将相续投放市场，2016年我市商品房供应将保持充足。
2．市场成交量将保持平稳。随着高铁郑州西站停靠、地铁一号线和有轨电车的建设、国省干线的修建改建，必将使荥阳与郑州、全省、全国的联系更加紧密，优势进一步凸显，空间进一步拓展；中国最美宜居宜业宜游城市、国家卫生城市等城市品牌，加上知名房企、优质高端大型楼盘以及适中房价的叠加效应，我市将稳固郑州市民改善性住房需求重要选择地的地位，刚需和改善性需求进一步释放，预计2016年我市商品房销售将保持平稳、增幅可能趋缓。
3．120-144平方米户型住房销量有望增长。2015年，我市销售的19229套、226.79万平方米商品住房中，90-120平方米户型住房销售套数、面积占比分别为38.33%、33.82%，与2014年相比分别减少8.16%、8.02%；120-144平方米户型住房销售套数、面积占比分别为30.92%、34.08%，与2014年相比分别增长4.02%、3.46%。考虑到2016年国家“全面二孩”政策的实施，预计120-144平方米户型住房销量有望增长；同时，考虑到荥阳与郑州市区高铁、地铁、有轨电车连接带来的交通近捷优势，宜居宜游山水荥阳的生态资源优势，预计改善性需求成交比例将进一步提高。
4．房价将保持相对平稳。2015年6月份单月，我市商品住房（含刚需楼盘、高端楼盘，下同）销售均价为6133.9元/平方米，与2014年末2015年初的5702.19元/平方米相比，涨幅为7.57%；12月份单月，商品住房销售均价为6619.24元/平方米，与2014年末2015年初相比，涨幅为16.08%；2015年全年我市商品住房销售均价为6130.35元/平方米，涨幅为21.32%。主要原因是恒大山水城、郑州碧桂园、洞林湖·新田城等高端楼盘成交量较大，拉高整体房价。考虑到商品住房开发经营各种成本的自然提高，以及我市商品房供应量的持续增加，加上新型城镇化建设和保障房建设、企业去库存等多重因素的影响，预计接下来我市商品住房价格将总体平稳、微幅上涨。
三、建议
（一）积极稳妥去库存。一是按照国家、省、郑州市有关政策精神，积极开展棚户区改造安置货币化试点工作，购买商品房作为安置房，缩短棚户区改造安置周期，解决棚户区居民住房安置问题。二是按照《河南省人民政府办公厅关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》（豫政办〔2015〕139号）等文件精神，适时出台我市促进农民进城购房的优惠政策，扩大住房消费。三是组织开展荥阳城市品牌宣传和项目推介活动，吸引更多域外人士到荥阳购房置业。四是引导开发企业把握国家房地产去库存政策利好机遇，清醒认识自身产品定位和市场竞争力，顺应市场规律调整营销策略，合理确定销售价格，适当降低商品住房价格，促进销售、消化库存。
（二）建立房地产预警预报机制。一是建立房地产开发项目全程监管和联席会议制度，实施动态巡查、批后监管、跟踪管理，协调解决房地产开发建设中存在的实际问题和遗留问题，确保房地产开发规范有序进行，有效防范项目运行风险。二是充分发挥土地闸门的调节作用，根据全市住房建设规划、商品住房库存量、未开工住宅用地总量等指标,合理供应住宅用地，促进房地产市场供求平衡和库存消化。三是引导本土企业与国内名企开展合作，提高市场竞争力，实现企业软着陆调整。四是对全市房地产市场实施动态监测，及时、全面、准确把握市场发展态势，建立房地产市场预警响应机制，稳定市场预期。
（三）加快区域基础设施配套建设。运用PPP等模式，加大城市道路、水、电、暖、排水等基础设施建设力度，提升区域内开发项目的功能和品质，促进项目开发、销售与交付。
（四）注重提升项目功能品质。面对我市已成为郑州市民改善性住房需求重要选择地的情况，建议实力强、品牌优、规模大的开发项目，注重丰富小区功能，提前在小区内规划配建老年人日间照料中心、托老所等社区养老服务设施，主动服务于老年人的安居和养老，以超前的功能定位取胜。有条件的开发项目还可以引进名校、知名医院、大型超市等高端资源；积极贯彻落实《河南省住房和城乡建设厅关于加快发展成品住宅的通知》（豫建〔2015〕190号）精神，推行全装修成品住宅，增强核心竞争力，满足更多改善性需求。有实力的开发企业还要超前决策、多元发展，积极投身到我市商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产等开发建设当中，为客群提供美好生活服务，从而更好地发展壮大、转型升级。
