| 索 引 号：005296664/2017-00405 | 主题分类：城乡建设、环境保护/城乡建设/政策法规/政策解读 | |
| 发布机构：中牟县人民政府 | 关 键 词：城乡建设,住房,不动产 | |
| 文 号 | 成文日期：2017-06-23 | 发布日期：2017-06-23 |
| 体 裁 | 生效日期 | 废止日期 |
一、文件出台的背景
2016年8月26日，中牟县全面实施不动产统一登记，工作开展以来，在实际操作中发现“在国有建设用地上，已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产”。按照不动产统一登记相关法规，不动产登记机构无法为此类房屋业主办理转移、抵押等登记业务，引起相关群众的不满和舆论的关注，影响社会稳定。依据《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政〔2017〕6号）文件精神，结合我县实际情况，起草《中牟县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（以下简称《意见》），2017年4月19日经县政府常务会议讨论通过。
二、目的意义
目的是解决中牟县历史遗留问题小区在办理不动产登记时需要明确所占土地权属、补交土地价款等问题，为不动产登记提供政策支撑。
三、主要内容
《意见》共分七个部分：处理原则、处理范围、申请主体、土地权属确认、补缴土地价款、其他问题、有关要求。
主要内容如下：
（一）明确处理不动产登记历史遗留问题的工作机制和责任主体。县政府建立处理国有建设用地上不动产登记相关问题工作联席会议制度。由县规划、国土、房管、住建、消防、财政、工商、税务、法制、信访及监察、公安、检察院、法院等部门参加，统一指导国有建设用地上不动产登记相关问题的处理工作。中牟县国土资源局作为责任主体，负责本辖区内国有建设用地上不动产登记相关问题的处理，有关部门要按职责分工、密切配合，主动作为，做好相关工作。对不履行或者不正确履行职责，影响工作进展，损害行政相对人合法权益的，依法追究责任。
（二）明确了适用范围。
（三）对申请主体，《意见》明确两点：一是原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请；二是原开发建设单位不存在的，分四种情况确定申请主体。
（四）对土地权属确认问题，《意见》按“能查询到权属来源文件的”“县城规划区内的房地产”两种情况，分别规定了土地权属确认办法。
（五）对土地价款补缴问题做了明确规定。
四、适用范围
中牟县行政区域（托管区域除外）内，国有建设用地上，土地权属无异议且已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产。
五、标准
在处理历史遗留过程中，需要补缴土地价款问题，明确如下：
（一）开发建设单位补缴土地价款的标准。
1．1987年1月1日（不含1月1日）前已建成的房地产，不再补缴土地价款。
2．1987年1月1日至1999年1月1日（不含1月1日）期间已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。
3．1999年1月1日之后已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价全额收取；国有划拨建设用地上已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。
房地产建成竣工日期作为土地使用权起始年期。补缴土地价款以房地产建成竣工日期作为评估基准日。
（二）2016年12月31日之前（含12月31日），开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书。购房人自愿缴纳土地出让价款的，可办理出让性质的不动产权证书。土地价款缴纳程序和标准参照《关于规范已购公有住房和经济适用住房上市出售补缴土地差价款工作的通知》（郑财非税〔2012〕53号）文件的规定执行。
（三）已购经济适用房按照《中牟县人民政府转发郑州市人民政府关于进一步加强经济适用住房管理的通知》（牟政文〔2013〕42号）文件的规定，补缴土地差价款后办理出让性质不动产权证书。
（四）已办理土地证和房屋所有权证的个人独院（独立）住宅，涉及土地使用权类型属划拨土地使用权的，在住宅交易转让时，国土部门和房管部门审核证件真伪后，不再单独办理土地使用权审批出让手续，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40%缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产转移登记。
（五）越界超占国有建设用地的，在不违反强制规划、不危害公共利益的前提下，补缴土地价款标准依照前款（一）办理。
（六）对于确权的国有建设用地上建设的房屋，按国有划拨建设用地上的房屋办理。
（七）县国土资源行政部门负责土地价款的追缴工作，房地产项目涉及的乡镇、街道办事处、行政机关、事业单位、国有企业及其主管部门做好配合工作，确保国有资产不流失。按照购房者办证和开发建设单位补缴土地价款分离处理的原则，房管、国土等部门核实原产权证的真实性后，可先予办理购房者的房屋交易和不动产登记手续。但在土地价款未缴清之前不予办理开发建设单位自有部分不动产抵押登记或者转移登记。
六、术语释义
土地权属来源是指土地权利人最初取得土地的方式，仅适用于历史上特定时期发生的情况。由于历史上技术条件的限制，土地权属来源文件没有注明宗地界址坐标的，一般需要进行权籍调查，对宗地界址和面积重新进行确认。
七、其它需要说明的内容
《意见》中明确在国有建设用地上处理不动产登记相关问题时，要实行“证缴分离”原则。开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的，有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。
解读机构和解读人
中牟县不动产登记中心：朱军舰 62160697
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