| 索 引 号：416193125/2018-00009 | 主题分类：综合政务/统计信息 | |
| 发布机构：荥阳市住房保障和房地产中心 | 关 键 词：综合,统计,信息,统计信息 | |
| 文 号 | 成文日期：2018-02-22 | 发布日期：2018-02-22 |
| 体 裁 | 生效日期 | 废止日期 |
荥阳市1-11月份房地产市场运行情况分析
1-11月份，我市商品房投放增长近2成，商品房销售面积减少逾2成，二手房交易成交面积增长1倍，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。
一、1-11月房地产市场运行基本情况
（一）房地产开发投资增长近1倍。房地产开发投资累计完成217.9亿元，同比增长99.8%。其中住宅投资175.5亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为80.54%，同比增长105%，增速提高16.9个百分点。
（二）商品房投放增长近2成。我市新批准商品房预售面积332.70万平方米，同比增长19.14%；其中：新批准商品住房预售面积316.78万平方米，位居郑州县（市、区）第2位，同比增长35.85%；新批准非住宅预售面积15.92万平方米，同比减少65.45%。房地产开发新开工683.63万平方米，同比增长88.21%；竣工223.45万平方米，同比增长65.58%。
（三）商品房销售面积减少逾2成。商品房销售21780套，同比减少25.94%；面积238.39万平方米，同比减少26.03%；商品房销售额172.74亿元，同比减少17.91%。其中：商品住房销售18819套、同比减少30.92%，面积216.57万平方米（位居郑州县、市、区第3位）、同比减少30.20%，商品住房销售均价7140.00元/平方米（位居郑州县、市、区第9位）、同比上涨10.26%；非住宅销售2961套（间）、同比增长36.70%，面积21.82万平方米、同比增长82.14%，销售均价8297.43元/平方米，同比增长4.82%。
11月份，商品房销售1807套，同比减少54.25%，环比减少20.71%；面积19.50万平方米，同比减少51.56%，环比减少25.60%；商品住房销售均价7169.82元/平方米，同比上涨15.30%，环比减少3.84%。
（四）域外人士购买率近6成。域外人士购房12703套，占商品房销售总套数（以下简称“占比”）的58.32%。
（五）商品房库存面积增长6成。经统计，截至2017年11月末，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积249.28万平方米，同比增长61.35%。其中：商品住房14025套、面积184.32万平方米，商业64.96万平方米。
（六）二手房成交面积增长1.07倍。二手房交易成交2430套，同比增长103.69%；成交面积34.46万平方米，同比增长107.76%；成交金额9.72亿元，同比增长120.86%。
（七）房地产抵押贷款金额减少2成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理12746宗，同比减少34.32%；抵押面积208.09万平方米，同比减少29.74%；贷款金额81.46亿元，同比减少25.58%。
（八）土地出让面积增长3成。房地产用地出让共71宗，面积175.17万平方米（合2627.54亩），同比增长31.5%。
（九）房地产行业税费征收增长1成。我市房地产行业税费征收共计完成74.26亿元，同比增长13.2%。其中:房地产开发土地出让金成交金额44.39亿元；房地产行业地税收入共计完成17.01亿元，占地税总收入22.49亿元的75.63%；房地产行业国税收入8.64亿元，占国税总收入26.8亿元的32.24%。房地产行业税收（25.65亿元），占全市税收收入（49.29亿元）的52.04%。
二、房地产市场运行情况分析
（一）1-11月份房地产市场运行呈现的特点
1．房地产开发投资较快增长但增速回落。我市房地产开发投资累计完成217.9亿元，同比增长99.8%，增速比一季度回落28.7个百分点，比上半年回落45.54个百分点，比三季度回落12个百分点，比10月份回落0.9个百分点。增速高于全国（7.5%）、河南省（15.5%）。房地产开发投资额占全市固定资产投资550.7亿元的39.57%，比10月份提高0.67个百分点。
2．商品房投放持续增长。今年以来，我市商品房投放持续增长，1-11月份共批准商品房预售面积332.70万平方米，超出2016年全年（317.21万平方米）15.49万平方米。
3．商品房销售增速减缓。一季度我市商品房销售面积同比增长80.11%，1-4月份同比增长47.75%；受5月3日起实施的商品住房限购政策影响，1-5月份我市商品房销售面积同比增长19.64%，上半年同比减少2.56%，1-7月份同比减少3.77%，1-8月份同比减少5.87%，1-9月份同比减少17.28%，1-10月份同比减少22.39%，1-11月份同比减少26.03%。
4．待售商品住房消化周期继续处于供求平衡区间。截至2017年11月末，我市待售商品房面积累计249.28万平方米，其中商品住房184.32万平方米，商业64.96万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积20.89万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为8.82个月，比10月份增加1.52个月，继续处于供求平衡区间（6-12个月）。
5．商品住房销售均价总体平稳。一季度，我市商品住房销售均价6936.74元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比上涨24.95%；上半年为7165.82元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比上涨13.87%；1-9月份为7093.66元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨11.09%；1-10月份为7137.26元/平方米，位居郑州县（市、区）第9位，同比上涨9.58%；1-11月份为7140.00元/平方米，位居郑州县（市、区）第9位，同比上涨10.26%。
6．域外人士购买率与2016年末相比下降13.08个百分点。今年以来，域外人士购买率呈小幅下降态势：1-2月份为66.92%；一季度为66.19%；上半年为62.48%；1-9月份为57.21%；1-10月份为58.39%；1-11月份为58.32%，与2016年末（71.4%）相比下降13.08个百分点。
（二）全年房地产市场预测
今年以来，在国家“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“加强房地产市场分类调控，遏制热点城市房价过快上涨”的大背景下，5月3日郑州市出台新一轮房地产调控政策，将新郑市、荥阳市、中牟县列入商品住房限购区域，并对所有县（市、区）实施了限售政策。
限购政策实施后，5月份我市商品房销售面积同比减少77.43%，6月份同比减少63.67%，7月份同比减少10.32%，8月份同比减少12.56%，9月份同比减少52.26%，10月份同比减少46.61%，11月份同比减少54.25%，1-11月份同比减少26.03%。同时，我市商品住房库存消化周期也由4月末的2.28个月，增加到11月末的8.82个月，限购政策实施7个月来，我市商品住房库存消化周期增加了6.54个月，限购政策对我市商品房销售的影响逐步显现。
从另一个方面来看，在郑州市加快国家中心城市建设的区域背景下，荥阳区位、交通、生态、产业优势明显，加之地铁6号线、10号线的动工，开发企业对荥阳房地产市场充满信心。5月3日我市被列入限购区域后，5-11月份，我市商品房共投放256.13万平方米，商品房月均投放36.59万平方米，远远超过1-4月份的月均19.14万平方米。
10月18日，习总书记在党的十九大报告中指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。10月22日，住建部部长王蒙徽在十九大第五场记者招待会上回答记者提问时指出：“下一步，将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。”12月8日召开的中共中央政治局会议，提出加快住房制度改革和长效机制建设。12月18日至20日召开的中央经济工作会议，提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”表明国家将持续抑制投资投机性需求。
随着楼市调控的进一步深入，预计接下来我市商品房投放将会持续增加，全年商品房投放将会增加1成左右；商品房销售增速减缓，预计全年商品房销售面积降幅在27%左右，但限购期间商品房销售将总体趋升；同时，商品住房销售均价将总体保持平稳。
三、建议
（一）学习贯彻中央住房政策，提前谋划2018年房地产开发营销工作。房地产开发企业要学习贯彻十九大报告、中央经济工作会议关于住房政策的论述，持续关注国家发展住房租赁市场、保持房地产市场调控政策连续性和稳定性等房地产市场动态，严格执行国家、省、市房地产调控政策要求，并提前谋划2018年房地产开发营销工作，促进企业持续、平稳发展。
（二）合理定价，促进商品房销售。开发企业要认清当前房地产调控形势，客观定位产品，关注市场走势，合理制定销售价格，采取有效的营销策略，促进商品房销售、化解商品房库存。
