尊敬的王瑜委员：
您提出的“关于郑州市商品房销售按套内建筑面积计价取消公摊面积的建议”的提案收悉，首先非常感谢您能在百忙之中对我市房地产市场发展的关心和支持，您在提案中提出“关于郑州市商品房销售按套内建筑面积计价取消公摊面积的建议”，这是政府部门、社会各届普遍关注的一个问题。
我局接到建议提案后十分重视，及时进行了认真地调查研究，专门征求了相关部门的意见建议。我们认为：您的建议着眼科学发展，贴近市场实际，具有较强的针对性和可操作性，值得我们认真吸纳。在房地产市场调控的大背景下，与时俱进地采取科学的商品房销售计价方式，保证商品房交易的公正公平，促进我市房地产业健康发展，加快国家中心城市建设，确实非常重要，应当引起高度重视，认真抓好落实。
近年来，我国房地产市场的迅速发展，围绕商品房的各种纠纷随之增多，由于目前国内大部分城市商品房销售普遍采用以建筑面积计价的销售方式，面积的多少直接决定了房屋的最终总价格，因此，房屋面积纠纷成为各方矛盾的焦点，进而影响到房地产市场的健康发展。
分析商品房面积纠纷产生的原因，从表面上看，一是各相关部门计算房屋建筑面积的标准不一。城市规划、建筑设计、工程预决算、房地产管理等部门都从各自的管理角度制定了相应的计算标准，相互之间存在差异。二是商品房面积计算是一个专业性强的工作，特别是共有面积分摊计算比较复杂，普通消费者不宜掌握，因此对建筑面积中所分摊的共有面积总是心存疑虑。三是个别开发企业为追求利润，利用它们在信息不对称中的强势地位，做出了一些有损消费者利益的行为。从根本上说，源于商品房销售时以建筑面积计价的销售方式，面积纠纷的实质就是销售价格之争，应该从这个根本问题入手，研究改进商品房销售计价方式。
我国目前商品房销售计价方式主要有以下三种：一是按“套”计价方式；二是按建筑面积计价方式；三是按套内面积计价方式。
目前我市和全国大多数城市一样主要采取按建筑面积计价方式。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。在整个房地产领域建筑面积发挥着重要作用，它是房地产项目审批、开发企业成本测算、房地产税费收取、房地产评估、物业管理收费，拆迁安置补偿、房地产产权产籍管理以及政府管理部门制定房地产市场监管评价指标等的一项基础数据，并在此基础上形成了一套完整的房地产管理体系。一套商品房的建筑面积由套内面积和共有分摊面积两部分组成。按建筑面积销售是指以建筑面积作为计算房款的依据，将建筑面积乘以房屋单价得出一套商品房的总售价。近年来，随着社会的发展和进步，按建筑面积计价的商品房销售方式却越来越被全社会所置疑，面积纠纷不断，矛盾无法解决，造成这种局面的主要原因就是建筑面积中的共有分摊面积无法把握，这是因为：1、共有分摊面积计算方法复杂，需要专业知识，购房者难以掌握。2、计算共有分摊面积需要了解整幢建筑的全部资料和数据，购房者无法获取，缺乏透明度。3、建筑施工中的任何设计变更，往往引起共有面积或其它私有面积的变化。这样，即使某一套商品房自身未发生变化，也会由于相关分摊面积的变化，最终导致该套房屋建筑面积出现差异。因此，存在不确定性。4、共有分摊面积不直观，购房者感觉看不见，摸不着，往往对此心存疑虑。
房屋套内面积由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。按套内面积计价销售商品房是指以套内面积作为计算房款的依据，房屋总价款由套内建筑面积乘以单价得出，共有分摊面积不再参与计价。其特点是：1、能较准确的量化一套商品房的基本情况，提供购房者直观的感受。解决了按“套”计价缺少可量化的衡量指标的问题。2、套内面积看得见，摸得着，就如同老百姓常说的“关门面积”，按套内面积计价有利于创造一个公开、公平、公正的市场环境，符合明明白白消费的理念。3、与复杂且常常纠纷的共有分摊面积计算相比，套内面积计算简单且误差率低，购房者可自行测算核实。
从当前房地产市场实际考虑，按套内面积计价可能存在一些矛盾和问题，主要表现为以下几个方面：
一是按套内面积计价与目前以建筑面积为基础的房地产管理体系之间衔接问题。在我国目前的房地产管理体系中，房屋建筑面积是各项工作的基础数据，若因为改变商品房销售方式而跟着改变整个房地产管理体系，既得不偿失，还可能因此产生巨大的阻力，使工作难以开展，比如，房屋权属登记方式的问题，权属登记必须与我国的权属管理体系相一致，权属管理是实行实质性审查，建筑面积是其中很重要且贯穿始终的一项内容，如何在保持房产测绘及产权登记发证方式不变的情况下，顺利实施按套内面积计价方式，还需要进一步研究探讨。再比如，现行房地产评估、房地产税费收取、拆迁安置补偿、物业收费等政策，均以建筑面积为基础，若采取按套内面积计价销售商品房，原有的房地产市场价格体系必将被新的体系所取代，但新价格体系从建立到成熟必须要经过市场反复验证的过程。
二是房屋建设质量问题。按套内面积计价销售房屋，共有分摊面积不再作为计算房屋售价的依据，可能导致开发企业为节约成本而在共有面积上不投入或少投入，如缩小门厅，楼梯等，从而影响房屋的使用品质。
三是购房者在共有分摊面积上的所有权和使用权如何保证问题。必须明确：按套内面积计价只是销售计价方式的改变，而非销售内容改变，共有分摊面积虽不单独计价，但已包含在房屋总售价中，因此与按建筑面积计价一样，共有分摊面积的所有权和使用权仍然属于购房者，但实际上，共有分摊面积由开发企业或物业公司管理，其所有权又缺乏明确的占有形式，所以，极易引发纠纷。
四是房屋单价“虚高”问题。按套内面积计价是以商品房总售价不变为前提。因此，与按建筑面积计价相比，必然产生商品房单价表面上浮的现象，对习惯了以建筑面积计价交易的开发商和业主，以及习惯于重点关注房价的媒体来说，都需要一个重新定位和适应的过程。
五是推行按套内面积计价的合法性问题。与全国大多数城市一样，目前我市对商品房销售计价方式不做强制规定，由买卖双方自由选择，但大都选择按建筑面积计价，由此可见，在推行按套内面积计价的问题上，若政府及行业管理部门不作强制性规定，购房人由于消费习惯的原因，开发企业出于自身利益的考虑很难主动接受新的计价方式。为保证按套内面积计价的顺利推行，需要以地方性法规或行政规章的形式，确定推行按套内面积计价销售的合法性，强制推行商品房销售按套内面积计价方式。
综上所述，推行按套内面积计价的商品房销售方式虽受各方关注，但不可操之过急，应结合目前我市房地产市场实际，加强调查研究，积极稳妥有效地推进实施。
推行按套内面积计价销售，改变已有的销售习惯，对于购房者甚至各级的管理部门都是一种挑战。但从长远看，为规范房地产市场、促进房地产业的良性健康发展，按套内面积计价销售商品房势在必行，本着客观务实的精神，相信我市能够积极化解矛盾，坚定稳妥地迈出这一步。
2019年7月19日
