为进一步规范和建立健康有序的土地市场,强化土地资源资产管理,驻马店市自然资源和规划局按照法定程序和要求,完成了新一轮驻马店市中心城区土地级别与基准地价更新工作。该《基准地价更新成果》旨在以基准地价为指导价，进一步规范土地市场，量化土地资产价值，促进土地要素顺畅流通，盘活存量建设用地，为全市经济社会高质量发展提供用地保障。为方便有关单位和社会公众更好地理解基准地价,现就相关内容作如下解读。

一、基准地价更新背景

根据《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、《河南省自然资源厅办公室关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（豫自然资办法﹝2021﹞27号）等文件规定，各地对不同用途、不同级别土地的基准地价要及时进行更新并予以公布，基准地价原则上每3年更新一次，满5年未更新的，在土地估价报告中不得使用基准地价系数修正法。我市现行基准地价于2019年由市政府批准施行，基准期日为2018年1月1日。现行基准地价实施3年多来，国内经济形势发生了巨大变化，当前，我市正处于推动高质量发展、构建新发展格局的关键时期，对市中心城区基准地价提出了新的要求，有必要对现行基准地价进行更新，对分类体系进行细化。

二、制定过程

本轮基准地价更新是在上一轮基准地价编制成果的基础上，经过外业调查、资料收集、内业评估、初步成果提交、意见征询、成果编制、专家论证、成果验收和公开听证等程序，对项目成果进行不断修改完善，形成新一轮基准地价成果，并最终上报市政府批准，确定公布实施。基准地价定期更新完善，可更好地反映土地市场状况，对实现土地资产价值、优化土地资源配置、促进土地节约集约利用和土地市场的健康发展具有重要意义。

三、基准地价更新的内容

1.调整基准地价级别范围：根据当前土地市场地价分异特征及城市建设、规划变化情况对原来的土地级别范围界线进行调整。

2.更新基准地价价格水平：依据近几年驻马店市房地产、土地市场价格以及土地成本的实际变化，更新基准地价价格水平。

3.根据新发布的《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》对基准地价进行用途细分：对商服用地细分用途基准地价进行更新，增加了商务金融用地二级类，地下空间基准地价包含商服用地和交通运输用地。

四、基准地价更新的范围

本次驻马店市土地级别的范围为：北至棠溪大道、规划快速路；东至京港澳高速公路；南至靖宇大道、新阳高速以南100米；西至真阳路、嫘祖大道。总面积277.39平方公里，与上一轮基准地价相比增加了22.19平方公里。

五、各种地价的定义

1.基准地价是土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价日法定最高使用年限土地权利的区域平均价格。在自然资源管理中，基准地价通常作为考核地价的最低控制线，为政府在土地使用权有偿出让时宗地地价评估提供依据。

2.楼面地价：地价表达方式，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即楼面地价=土地总价/总建筑面积。

3.土地单价：地价表达方式，是指单位土地面积的土地价格。即土地单价=土地总价/总土地面积。

4.级别价：定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别的活动。在该评定级别范围内的区域平均价格称为级别价。

5.区片价：在城镇范围内按不同地段、土地利用类型、地价水平综合划定的区片，该区片内的平均价格称为区片价。

六、基准地价定义说明

1.基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格,是政府公布的指导性价格。

2.基准地价使用范围为国有土地有偿使用，与城市房屋拆迁、集体土地征收价格没有直接关系。

3.基准地价并不是宗地价格，宗地若不适用基准地价系数修正法进行评估，也可采用市场比较法、收益还原法、剩余法等其他方法评估确定宗地价格。

七、解读单位

    解读机关:驻马店市自然资源和规划局

    联系电话：0396-2613010

2022年10月13日

相关文件： 驻马店市人民政府关于公布驻马店市中心城区土地级别与基准地价更新调整成果的通知