鹤壁市人民政府办公室关于支持开发区盘活存量建设用地促进节约集约用地的实施意见
发布时间：2022年09月23日17:17 来源：鹤壁市人民政府办公室 浏览次数：各县区人民政府，市人民政府各部门，各相关单位：
为深入贯彻《中共河南省委河南省人民政府关于推动河南省开发区高质量发展的指导意见》（豫发〔2021〕21号）、《河南省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》（豫政〔2020〕32号）等文件精神，深化土地供给侧结构性改革，促进开发区闲置低效建设用地盘活，提高土地资源配置效率、提升节约集约用地水平，为全市高质量发展提供土地要素保障，经市政府同意，现提出如下实施意见，请认真贯彻落实。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会及中央经济工作会议精神，全面贯彻新发展理念，把省委、省政府和市委、市政府关于支持开发区发展、强化土地节约集约利用及要素保障的精神落到实处，促进开发区存量建设用地有效盘活，为全市高质量发展提供强有力的土地要素支撑。
（二）基本原则。坚持规划引导。坚持规划引领，着力解决空间布局不优、基础设施及公共服务设施不完善等突出问题，在推动产业链延伸、供应链完善、创新链提升等方面下功夫。坚持节约集约。以节约集约用地理念指导空间布局优化和具体项目实施，认真贯彻执行国家、省最新用地标准。坚持实事求是。要尊重历史、尊重事实，坚持公平、公正。坚持以用为先。突出以用为先导向，灵活使用多种方式，既立足当前,又着眼长远，让有限的土地资源发挥更大的效益。坚持利益均衡。在符合国土空间用途管制和生态环境保护优先的前提下，充分调动新、旧土地权利人的积极性，建立利益均衡机制，激发市场主体活力。
（三）实施范围。适用于各级政府或行政部门批准成立的以工业为主的各类开发区、产业园区内，批而未供、已供闲置、低效的工业仓储用地盘活处置，多层标准厂房建设，以及正常生产工业企业扩大产能提高土地使用效率。
二、有序盘活处置
（一）全面普查入库。对各开发区内所有项目开展全面普查，普查信息入库并实行动态管理。重点调查项目用地情况、建设状况、主要经济指标及合同履约情况（包括招商引资合同和土地出让合同），排查疑似闲置和低效的项目用地。
（二）分析研判认定。结合开发区发展规划、项目招商引资落地计划及土地权利人意愿，对疑似闲置和低效的项目用地进行重点分析研判，按有关规定进行认定，确定无偿收回、有偿收购、空间置换、引导企业转让或企业继续追加投资或发展新产业、新业态等处置方式。
（三）依法实施盘活。依法处理到位的闲置土地和低效用地，现土地使用权人继续追加投资、发展新产业或进行转让的，引导现土地使用权人或新受让土地使用权企业与县区政府、管委签订《工业项目再投资履约监管协议》，重新约定开发建设、投产期限、亩均投资强度、亩均税收等指标；不能按时履约的，及时引导项目退出。
在符合法律法规等规定的前提下，依法实施有偿收购、收储的土地补偿价格，可按相应比例的原缴纳的土地出让金、银行同期贷款基准利率利息、已缴契税三项的总额，扣除已兑现的政策优惠及奖励之差或者按现行土地市场评估价与政府优惠及奖励之差两种方式协商确定，但不得高于相关法律、法规和政策规定。对收回土地范围内的建筑物、构筑物及附属设施，原则上按剩余价值补偿；机械设备等动产部分由企业自行处置。
三、加强政策支持
（一）鼓励企业提高存量建设用地效率。鼓励工业企业在现有厂区进行技术改造和产业升级，在符合国土空间规划、不改变用途的前提下，企业利用存量建设用地改扩建或建设多层标准厂房、提高土地利用效率和增加容积率的，不再增收土地价款。
（二）落实国家、省差别化的税收政策。落实国家、省城镇土地使用税政策，对非政府原因导致土地处于闲置、低效、停产、半停产状态的，做到应收尽收。落实政府收回、收储盘活存量建设用地的企业土地增值税免征政策。支持国有企业、政府平台公司参与盘活利用闲置低效用地，对积极服务、主动配合转让土地及建筑物用于重点项目建设的，由县区政府或开发区管委给予适量的税费补贴，以降低不动产转让过程中发生的政策性成本。原土地使用权人重新盘活利用低效工业用地、新上工业项目为政府鼓励类或重点扶持的，可按规定享受有关税收优惠政策。
（三）多种方式供应工业用地。鼓励采取长期租赁、先租工业用地后让和弹性年期出让等多种方式供应工业用地，以适当降低企业用地成本。长期租赁年限不超过20年，先租后让的先期租赁期限不超过5年、出让年限和租赁年限之和不超过20年，弹性出让的年期原则上不超过20年。采取先租后让供应工业用地的，应当符合相关规定的行业目录。工业用地使用权租赁的最低租金不得低于按国家规定的工业用地出让最低价折算的租金标准。弹性出让起始价按照《河南省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》（豫政〔2020〕32号）执行。长期租赁、先租后让的租金按年平均收取，出让金按照合同约定的金额、时限一次性付清。
（四）支持企业分割转让结余土地。闲置低效用地处置过程中，在满足原土地权利人自身需要后结余的土地，具备分割条件的，企业可申请分割转让或申请政府纳入储备；用地批准文件、土地出让合同及监管协议规定不得分割转让的，从其规定。具备分割条件是指分割后的地块应具备独立分宗条件，不影响生产、经营和使用功能，但工业项目配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。在土地分割转让前，由属地自然资源规划部门划定转让范围，明确用地面积、容积率等主要规划建设条件并纳入转让合同，经市县人民政府相关部门批准后，办理过户登记。
（五）支持新型产业用地发展。鼓励新兴产业的研发、设计、实验室、总部、结算中心、检验检测中心等创新型工业功能以及相关配套服务使用存量建设用地，在符合控制性详细规划的前提下复合、兼容利用，其中产业占地面积不低于70%、产业计容建筑面积不得低于总计容建筑面积的80%。新型产业利用现有存量工业用地的，用地规模原则上不低于50亩,经市县政府或其依法授权机构批准，可继续按原用途使用土地，过渡期满（项目规划设计方案批准之日起5年），经县区政府验收合格后，可根据企业发展业态和控制性详细规划，按新用途办理用地手续。
四、落实保障措施
（一）组织领导。鹤壁市批而未供和闲置土地盘活整治专项行动领导小组，负责统筹推进全市批而未供、闲置、低效工业用地处置，研究协调处置过程中存在的问题。市直相关部门、各县区要加强专项整治行动推进力度，研究出台落实相关政策的具体措施和实施细则。县区政府、管委要认真组织对辖区内低效用地的调查、认定、处置工作，积极推动批而未供、闲置、低效用地盘活。
（二）部门联动。县区政府、管委与法院、自然资源规划等部门建立闲置低效用地工业企业处置协作机制，实现闲置低效用地企业涉法涉诉、司法查封等信息互通共享。闲置低效利用土地的工业企业，因债权债务等原因被法院立案或进入破产程序的，法院将破产工业企业相关处置方案函告后，县区政府、管委及自然资源部门要积极予以支持。买受人重新开发利用的，参照本文件转让闲置低效用地签订《工业项目再投资履约监管协议》，办理不动产转移手续。
（三）强化惩戒。对列入低效利用工业用地的企业，县区政府、管委负责督促整改。对不配合整改或整改不到位的，除各级政府、管委和自然资源规划部门依法保留对土地出让合同、招商引资合同约定事项起诉的权利外，要综合运用法律、行政、经济、信用等手段，对企业进行履约监管和违约惩戒。对履约守信的企业给予差异化政策支持或倾斜；对未履约守信的企业实施联合惩戒，情节严重的依法列入失信联合惩戒对象名单予以曝光公示，依法依规限制其参与土地竞买。
本意见自印发之日起施行，有效期为3年。
附件：1．鹤壁市闲置低效工业用地认定办法
2．工业项目再投资履约监管协议
3．开发区工业项目情况调查一览表
2022年9月9日
（此件公开发布）
附件1
鹤壁市闲置低效工业用地认定办法
一、闲置土地认定办法
符合下列情形之一，即认定为闲置用地：
（一）建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定日期满一年未动工的；或经市县人民政府及自然资源主管部门同意延期动工后、超过新规定日期满一年仍未动工的国有建设用地。
（二）国有建设用地合同或国有建设用地划拨决定书未约定动工日期，但自合同生效或决定书颁布之日起，满一年未动工的。
（三）已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
二、低效用地认定办法
所谓低效利用工业用地，是指布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理、产业落后、停建停产、土地综合产出效率低下的权属清晰存量工业用地。主要包括五种类型：
（一）产业转型类：国家禁止类、淘汰类产业用地，不符合环保标准和安全生产要求的工业用地，转型升级及“退二优二”“退城进园”工业用地，政府列入“关停并转”范围的工业用地。
（二）粗放用地类：投资强度、容积率、建筑系数、亩均产出、亩均税收等主要控制性指标明显低于地方行业平均水平的工业用地，围多建少、存在大面积空闲土地的工业用地。
1．未达到土地使用权出让合同、项目投资协议书约定条件的工业项目用地。
2．土地使用权出让合同、项目招商引资投资协议书签订后两年内实际利用土地面积不足50%、空闲土地没有实质建设内容的工业项目用地（项目招商引资投资协议书另有约定的除外）。
3．厂区内存在空地连片面积在10亩以上，按照国土空间规划可单独利用土地的。
4．正式投产满3年，年亩均税收（包括减税退税额）低于15万元的工业项目用地（规上企业、高新技术企业用地除外）。各县区可视实际情况逐年制定盘活标准和地块，通过3—5年的努力，最终达到以上税收标准。
（三）已进入法院破产程序的工业项目用地。
（四）停建停产类：企业处于停建缓建或者停产半停产状态，超过2年未产生主营利润的工业用地。
（五）其他符合上级政府或其工作部门关于认定低效利用工业用地条件的。
附件2
工业项目再投资履约监管协议
（参考范本）
甲方（区政府、管委会/开发区管委会）:
乙方（土地使用方）:
根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》等有关法律规定，按照《国有建设用地使用权出让合同》《国有建设用地使用权租赁合同》(以下简称《合同》)和河南省节约集约用地有关规定，甲乙双方本着平等自愿、友好协商的原则，就项目追加或再投资及履约监管事宜，约定如下:
一、项目概况
乙方取得的 号宗地，实施的 项目，位于 ，用地面积 。所属行业为 ，项目拟追加投资 万元，总投资 万元，其中固定资产投资 万元。
二、约定控制指标
（一）固定资产投资强度
固定资产投资强度不低于 万元/亩。
（二）亩均税收
项目达产后亩均税收不低于 万元/亩。
（三）能耗指标
每万元工业增加值综合能耗水平不高于 万元/吨标煤。
（四）环境标准
环境标准包括空间准入要求、污染物排放标准及排放总量管控要求、环境质量管控标准和行业准入要求（各县区根据实际自行制定，须满足“三线一单”生态环境分区管控以及国家、地方污染物排放标准要求）。
（五）其他控制性指标。
三、项目建设
（一）乙方项目建设严格按照土地出让合同、转让合同和本协议约定执行。
（二）乙方必须按约定时间开工、竣工、投产、达产:
1．甲、乙双方约定 年 月 日之前开工。
2．甲、乙双方约定 年 月 日之前竣工。
3．甲、乙双方约定在竣工验收通过后 个月内投产。
4．甲、乙双方约定投产后 个月内达产。
四、其他约定 。
五、项目验收
甲方组织有关部门，按照《河南省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》（豫政〔2020〕32号）和县（区）工业项目竣工验收、达产复核办法进行对标验收。
六、违约责任
（一）投资强度达不到约定指标的，乙方需追加投资直至履约，否则达产验收不予通过。
（二）亩均税收、能耗标准、环境标准等达不到约定指标的，给予一年整改期，期间不得享受各级政府的产业优惠政策。再次评价仍未达到准入标准的，对本协议签订后享受的优惠政策予以追缴，综合绩效评价降档。
乙方未按约定达产的，给予最长不超过2年的整改期;整改后仍未能达产的，由甲方引导项目限期协商退出。退出具体方式为 。
对因相关政府部门原因导致项目竣工验收、达产复核延期的，约定的时间期限可依申请相应顺延。
（三）乙方因不可抗力不能履行约定的，可根据不可抗力的影响程度，部分或者全部免除责任，但应及时通知甲方，并提供不可抗力的详细说明和不能履约的有效证明材料。法律另有规定的除外。
七、其他
本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，一式肆份，甲乙双方各壹份，报属地工业和信息化、自然资源规划行政主管部门备案各壹份。
甲方(盖章):
法定代表人(委托代理人)(签字):
时间:
乙方(盖章)：
法定代表人(委托代理人)(签字):
时间:
