洛阳市发改委和改革委员会
关于印发《洛阳市经济适用住房定价成本监审办法（试行）》的通知

洛发改办〔2014〕94号

市直有关单位、各承建经济适用住房开发单位：
　　为规范经济适用住房定价成本监审工作,现制定《洛阳市经济适用住房定价成本监审办法(试行)》，报经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　   
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　  　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                          　　　　2014年8月 1 日

洛阳市经济适用住房定价成本监审办法(试行)

　　第一条　为规范经济适用住房定价成本监审工作,使经济适用住房价格决策更加科学、合理，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国会计法》、《政府制定价格成本监审办法》、《经济适用住房价格管理办法》等法律、法规、规章和有关规定,制定本办法。
　　第二条　本办法所称经济适用住房定价成本监审,是指洛阳市价格成本调查机构在对经济适用住房开发成本进行调查、测算、审核基础上核定其成本的行为。
　　第三条　洛阳市纳入政府经济适用住房建设计划、建设用地实行行政划拨、享受政府提供优惠政策的经济适用住房开发建设项目的定价成本监审适用本办法。
　　第四条　经济适用住房定价成本监审应以公平公正、真实合法、科学合理和程序规范为基础,遵循以下原则:
　　(一)合法性原则。不符合《中华人民共和国会计法》、《政府制定价格成本监审办法》等有关法律、法规和财务会计制度规定的费用,不得计入定价成本。
　　(二)权责发生制原则。凡是该项目本期成本应负担的费用,不论款项是否发生,均应计入本期成本;凡是不属于该项目本期成本应负担的费用,即使款项已经发生,也不得计入本期成本。
　　(三)相关性原则。凡与本期经济适用住房开发无关的支出,不得计入成本。
　　(四)合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。
      第五条　监审工作程序
　　（一）报送资料。经济适用住房开发建设单位申报经济适用住房价格时,应向洛阳市发展和改革委员会行政审批服务科报送以下资料：洛阳市住房保障部门批文、最终经批准的小区规划方案总平面图、建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书、国有土地使用证、该项目的宗地图、中标通知书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、洛阳市发展和改革委员会立项批文、征地拆迁安置补偿费、勘探设计和前期工程费、建安造价、住宅小区基础设施建设费、成本核算表和相关的财务会计报表、账册、原始凭证及合同、协议等完备的成本资料。以上全部资料需一次性报送完毕，并对所提供成本资料的真实性、合法性负责。
　　（二）接收资料。洛阳市发展和改革委员会行政审批服务科接到开发单位报送的资料后，会同洛阳市价格成本监测所（以下简称成本所）按相关规定对其资料进行审查，审查合格决定受理，洛阳市发展和改革委员会行政审批服务科对成本所开具成本监审通知。
　　（三）成本审核。成本所接到监审通知后，对经济适用住房开发成本进行成本审核。初步核定开发建设成本后，书面告知开发单位成本核增、核减的理由及依据，并要求经营者在3个工作日内向成本所提出书面反馈意见。
　　（四）集体审议。将审核情况和开发单位反馈意见提交成本所进行集体审议，初步核定定价成本。集体审议无法解决的重大问题，经洛阳市发展和改革委员会主管领导批准，提交洛阳市发展和改革委员会价审会集体审议。
　　（五）出具报告。根据集体审议意见结论，在规定时间内成本所出具成本监审报告，报送洛阳市发展和改革委员会。
　　（六）资料存档。由成本所将该项目资料按档案管理要求存档。
       第六条  经济适用住房的开发成本由征地拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区内非经营性公共配套设施建设费、管理费、贷款利息、税金、维修基金等规定的各项费用构成。
　　(一)征地拆迁安置补偿费。指征用土地、房屋、地面附属物、青苗等拆迁安置补偿费;按规定交纳的耕地占用税等费用。
　　此项费用核算时,相关文书由上一级政府或主管部门签署意见并加盖公章。
　　(二)勘察设计和前期工程费。指开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及设计、工程招投标、前期工程费、勘察设计和前期工程建设中发生的其它合理费用。
　　1．工程勘察费。包括水文、文物、工程地质勘察费。
　　2．建筑规划及设计费。包括建筑工程设计费，建筑规划测绘费用等。
　　3．工程招标费。包括编标费、招标费等费用。
　　4．前期工程费。包括施工通水、通电、通路及平整土地和工程建设中发生的其它合理费用。
　　5．以上费用已经发生的,应提供有效票据及合同（协议）书，且符合行业标准或社会公允水平。　
　　(三)建筑安装工程费。
　　1.建安造价由市财政和审计双重中标的工程造价机构按照有关规定出具审核报告。
　　2.审核报告要对整个小区中的经济适用住房、廉租房(公租房)、商业房、地下室（车库、储藏间）、幼儿园、社区服务中心、物业管理用房等建筑的面积（阳台全面积）、结构层次作详细说明。
　　建筑安装工程费仅适用于洛阳市住房保障工作领导小组《会议纪要》第1号（2014年5月7日）出台以前已经招过标的建安项目。
　    (四)住宅小区基础设施建设费。由基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费组成。
　　1．基础设施建设费。包括住宅小区红线内的道路、供水、供电、供气（管道燃气工程配套费）、排污、排洪、有线电视、照明、环卫、绿化、消防、监控等公共基础设施建设费用。
　　2．非营业性公共配套设施建设费。包括按照洛阳市城乡规划局批准的规划总平面图要求，列入小区施工图预算项目的配电所、水泵消防房、物业管理用房、公共停车棚、公厕、垃圾转运站等配套公建费用。
　　3．以上成本费用应提供有效票据及合同（协议）书，且符合行业标准或社会公允水平。
　　(五)管理费。指本期经济适用住房开发过程中发生的各项管理费用,包括管理人员工资及福利费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、业务招待费、社会保障费（包括养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生育保险、职工住房公积金等）、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、无形资产摊销、差旅费、物料消耗、低值易耗品摊销、固定资产使用费、财产保险费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等其他管理费用。
　　管理费核定按不超过征地拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费四项之和的2%核定。
　　（六）贷款利息。指房地产开发企业为项目建设筹措资金所发生的银行贷款利息。以中国人民银行公布的同期银行贷款一年期基准利率为标准，贷款资金数额按照国家关于固定资产投资项目资本金比例的相关规定实行上限控制，据实核算；贷款利息计息期限按照《洛阳市建筑工程施工许可证》上标明的施工周期计算。
       第七条  经济适用住房成本应以一个住宅小区或一栋住宅楼为核算单位。
　　经济适用房开发成本=征地拆迁安置补偿费 勘察设计和前期工程费 主体建筑安装工程费 住宅小区内非经营性公共配套设施建设费 管理费 贷款利息 税金 维修基金等
　　总成本=经济适用房开发成本-应冲减成本费用
　　定价成本=总成本÷总建筑面积（包含阳台全面积且应扣除为小区业主无偿提供服务的功能性建筑面积）
　　第八条  下列费用不得计入经济适用住房开发成本:
　　(一)经济适用住房小区内经营性设施的建设费用。
　    (二)小区规划红线以外的市政配套工程费用。
　    (三)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;
　　(四)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其它费用;
　　(五)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
　　(六)由政府负担和按规定已经减免以及其它不应计入成本的费用;
　　(七)因违规违章造成事故而产生的费用。
　　(八)由于开发单位自身原因，造成的费用增加且超过社会公允水平的费用。
　　第九条　经济适用住房建筑面积,以市规划部门对该项目出具的《建设工程规划许可证(副证)》面积为准核定。营业性及非营业性配套用房,在成本核算时,按以下办法处理:
　　(一)《建设工程规划许可证(副证)》中标明的物业管理用房、文体（活动室）、公厕及配套公建的公共车棚、垃圾处理中转站、警卫室、配电间、加压泵房、热力交换站、风井等,按非营业性配套用房对待。此类建筑在成本核算时,其面积相应扣减,费用计入经济适用住房成本。
　　《建设工程规划许可证(副证)》中标明的车库(含独立地下室)、幼儿园、超市及会所等营业性配套用房和商业服务用房(含小区内经批准建设的商品住宅房),按营业性配套用房对待。此类建筑在成本核算时，建安造价扣除，面积分摊征地拆迁安置补偿费、勘探设计和前期工程费、住宅小区基础设施建设费用。面积的确定按建设部门发布的《建筑工程建筑面积计算规范》进行计算。
       第十条  项目红线内涉及工程量的前期工程造价、后期配套设施造价以及公共配建部分面积的计算，由开发单位自行委托市财政和审计双重中标的工程造价机构核算并出具预算审核报告。预算审核报告各项的工程量和造价要符合行业标准和社会公允水平。　
       第十一条　受政府委托,需要价格主管部门核定价格的公租房、廉租房等保障性住房,其定价成本监审参照本办法执行。
　　第十二条　各县（市）区经济适用住房定价成本监审工作参照本办法执行。
       第十三条  若有关部门对成本审核结论提出异议，待项目决算后，报请上级领导批准，对该项目重新审核。
       第十四条  本办法由洛阳市发展和改革委员会负责解释。
       第十五条  本办法自公布之日起试行。