一、政策出台背景
2017年，国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消了物业服务企业二级及以下资质认定。2017年9月6日，国务院常务会议召开，会议决定，再取消物业一级资质核定。同年12月，住建部印发了《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，要求各地落实《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号）和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发[2017]46号）。这意味着进入物业行业市场不再需要资质审核认定，全面取消物业资质。
随着南阳市物业服务市场的快速发展，不断出现一些新问题和新情况迫切需要解决。2021年1月1日，国务院出台《中华人民共和国民法典》并颁布实施。2021年7月30日河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议《关于修改〈河南省物业管理条例〉〈河南省大气污染防治条例〉的决定》修正）的《河南省物业管理条例》印发实施。现阶段制定《南阳市物业管理暂行办法》是符合南阳市实际情况，也是进一步规范全市物业行业市场发展的必要条件。
为领会上级文件精神，市委市政府主要领导为长远工作考虑，全面打造南阳市副中心城市建设，决定南阳市住建局按照制定规范性文件程序，起草拟定《南阳市物业管理暂行办法》。
二、政策依据
（1）十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》
（2）住房和城乡建设部等10部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规【2020】10号）
（3）2021年7月30日河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议《关于修改〈河南省物业管理条例〉〈河南省大气污染防治条例〉的决定》修正）的《河南省物业管理条例》
（4）《河南省业主大会和业主委员会指导规则》
三、《办法》主要内容
《办法》共7章43条：
第一章是总则。说明《办法》的起草依据，明确了适用范围和相关部门工作职责。
第二章是前期物业服务。主要对前期物业区域划分、物业用房面积配置、招投标、合同签订、承接查验等进行了明确。
第三章是业主和业主组织。重点明确了业主身份确认、筹备组、业主委员会、物业管理委员会的成立条件、工作职责、资格竞选、禁止行为、换届选举等方面。鼓励中国共产党党员参与小区治理。
第四章是物业服务。明确了物业服务的管理方式：一是业主自管；二是委托物业服务企业管理。委托企业管理的《办法》对企业的工作义务、收费依据、服务标准、退出交接程序进行了规范。
第五章是物业的使用、维护和专项维修资金。一是明确了任何单位和个人不得占用业主的公共区域，需要占用的应征得业主委员会或业主同意；二是规范了专业经营单位的收费、委托方式；三是明确了物业管理区域的禁止行为和物业企业、业主共同维护小区公共区域的权益和义务；四是对专项维修资金的使用、管理、续存等进行了进一步的规范。针对物业管理区域应急维修使用专项资金的，在符合法律、法规的前提下进一步简化流程，确保物业管理区域的安全生产。
第六章是法律责任。本《办法》是政府规范性文件，违反《办法》既有规定的遵照已有法律、法规执行。
第七章是附则。说明《办法》的执行时间。
四、需要说明的问题
（一）坚持党建引领提升物业服务。《办法》当中把党在提升物业服务与管理中的引领作用进行了明确，要充分发挥中国共产党基层党组织的作用，鼓励和支持中国共产党党员积极参与小区治理。
（二）促进物业管理与社区治理深度融合。中央和河南省出台了一系列政策文件，指出“改进社区物业服务管理”是“补齐城乡社区治理短板”的重要工作内容之一，要求地方人民政府要进一步推动物业管理和基层社会治理的深度融合，将物业管理纳入当地社会治理体系，《办法》需要对上级的文件精神予以领会和体现。
（三）推动业主自治组织快速建立。一是规范了成立业主大会的申请流程、召开时间、次数。未按期召开的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促召开；二是明确了选举业主委员会委员的表决方式。在业主身份确认的前提下，可以采用书面、电话、短信、即时通讯工具、电子邮件等多种表决方式；三是业主大会一时难以成立的，由街道办事处、乡镇人民政府推动组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业服务区域内的物业管理事项。
（四）简化物业维修资金使用流程。《办法》明确了物业服务区域内电梯、消防等共用设施设备、共用部位出现损坏，楼梯、外墙墙面有脱落危险等部分紧急情况的，相关应急维修费不需业主表决，可以直接由业主委员会、物业管理委员会或街道办事处、乡镇人民政府申请使用。维修结束后，向业主进行应急费用公示。进一步简化了维修资金使用流程，提高使用效率，及时解决物业区域内存在的安全隐患。
相关文件： 南阳市人民政府关于印发南阳市物业管理暂行办法的通知
主题词： 南阳市 物业管理 管理暂行办法
| N001-2022-0000317 | 文 号|
| 南阳市人民政府办公室 | 发布日期2022-05-27 |
| 面向社会 | 公开方式主动公开 |
| 有效 |
