| 文号 | 平政办〔2019〕23号 | 索引号 | 005452065/2019-00008 | 关键词 | |
| 主题分类 | 政府办文件 | 体裁分类 | 服务对象 |
各县（市、区）人民政府，城乡一体化示范区、高新区管委会，市人民政府各部门：
《平顶山市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解处置办法》已经2019年5月23日市政府第32次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2019年5月24日
平顶山市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解处置办法
第一章 总 则
第一条 为深入贯彻落实中央、省委、省政府关于打好防范化解重大风险攻坚战决策部署，加快推进问题楼盘集中处置，有效化解房地产领域信访突出的矛盾和问题，切实保障和维护群众合法权益，维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）、《不动产登记暂行条例》（国务院令第710号）、《物业管理条例》（国务院令第698号）、《国务院办公厅关于全国治理拖欠农民工工资问题的意见》（国办发〔2016〕1号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于平顶山市辖区内的房地产领域问题楼盘信访突出问题化解工作。
第三条 问题楼盘化解工作实行督查问责机制和容错免责机制，容错免责事项备案按照《中共平顶山市纪委平顶山市监委关于印发<平顶山市容错免责事项备案办法（试行）>的通知》（平纪发〔2019〕2号）执行。
第四条 坚持“尊重历史、实事求是、依法依规、先易后难”的原则化解问题楼盘。
第二章 职责分工
第五条 市委、市政府统一领导全市问题楼盘化解工作。
市问题楼盘协调服务工作领导小组及其办公室负责市内五区问题楼盘化解工作，并加强对各县（市）、石龙区问题楼盘化解工作的指导。
第六条 坚持市级统筹、属地推动。各县（市、区）政府（管委会，下同）负责本辖区内问题楼盘化解工作。
第七条 市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚专项小组各成员单位按照《平顶山市信访工作联席会议印发<关于开展房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚实施方案>的通知》（平信联〔2019〕2号）要求，各司其职、各负其责，做好问题楼盘化解的服务工作。
第三章 分类化解处置办法
第一节 烂尾楼盘类
第八条 经市委九届116次常委（扩大）会议同意，《平顶山市城中村旧城改造问题楼盘化解处置办法（试行）》有效期及《关于研究推进问题楼盘化解工作有关问题的会议纪要》（市长办公会议纪要〔2018〕30号）适用时限延长至2019年12月31日。
经济适用住房、棚户区改造等保障性住房项目可参照前款规定执行。
第九条 建筑工程施工许可证办理参照《河南省住房和城乡建设厅关于实行建筑工程施工许可一站式办理的通知》（豫建〔2018〕180号）有关规定执行。对已经完工的项目，建设单位写出无拖欠农民工工资承诺书，经项目所在县（市、区）政府认可，可不再缴纳农民工工资保证金，直接办理建筑工程施工许可证；安全施工手续不再提供相关备案资料，由建设单位、施工单位、监理单位共同出具建设生产过程中无安全生产事故的证明，经项目所在县（市、区）政府认可，安监站同意后，可直接办理建筑工程施工许可证。
第十条 资金短缺的项目，应加大招商引资力度，引进有资金实力、资信良好的战略合作伙伴，保证项目有充足的资金投入和后续银行信贷资金支持。
第十一条 少数问题复杂、法律诉讼多、各种矛盾交织、处理难度大，在现有问题楼盘化解制度框架内无法化解的项目，各县（市、区）政府应成立疑难复杂问题楼盘化解领导小组，在市疑难复杂问题楼盘化解领导小组统筹协调下，采取“不良资产处置平台 府院结合”的方式综合处置化解。
通过不良资产处置平台，盘活做大现有资产。引入有不良资产处置经验的专业机构接盘项目资产，摸清项目资产底子，理清债权债务关系，撇清与原建设单位复杂的债权债务关系，盘活现有资产，将盘活的资产分为若干资产包，对外公开招标。不良资产处置平台做兜底处理。
涉及刑事犯罪的，由公安部门依法刑事立案侦查，依法追缴建设单位从项目上挪作他用的资金，创造有利于处理纠纷资产的条件。
通过法院破产重整，建立政府、法院联合处置机制，充分利用《中华人民共和国企业破产法》及有关司法解释中有利于盘活资产的条款，合理认定建设工程优先受偿顺序，用足优惠政策，使所有的债权人归纳到法院破产重整程序中来。
市、县（市、区）疑难复杂问题楼盘化解领导小组要明确职责分工、步调一致，市级层面做好研究问题、协调和督促指导工作，县级层面做好执行政策、落实化解和信访稳定工作。
第十二条 利用现有政策无法盘活的项目，在充分论证、听取意见、形成共识的基础上，依法采取破产、没收、拍卖、拆除、政府收储等措施，防止长期“烂尾”、激化矛盾、扩散风险。
第二节 拖欠工资类
第十三条 项目所在县（市、区）政府负责本辖区内拖欠农民工工资矛盾化解工作。建立健全人力资源社会保障、住房城乡建设、公安、法院等跨部门协同机制，提高拖欠农民工工资案件办理效率。
对拖欠农民工工资主体明确、数额清楚的，按照“谁用工谁负责、施工总承包负总责”的原则，落实施工单位工资支付责任，招用农民工的施工单位承担直接清偿责任，不得以工程款未到位等理由拖欠农民工工资。施工单位无力支付的，可由建设单位确认后，以未结清的工程款为限先行垫付农民工工资。
对存在纠纷、协调未果的拖欠农民工工资案件，引导当事人通过仲裁或司法途径解决纠纷。工会、法律援助中心等单位应向农民工提供法律服务和法律援助。
对难以解决拖欠农民工工资或拖欠人欠薪逃匿的，由人力资源和社会保障部门提出申请，动用欠薪应急周转金、农民工工资保证金或通过其他渠道筹措资金，先行垫付部分农民工工资或基本生活费，人力资源社会保障、法院等部门对垫付的资金依法进行追偿。
对拖欠农民工工资问题严重的施工单位，由人力资源和社会保障部门将其列入拖欠农民工工资“黑名单”。对恶意欠薪、拒不支付农民工工资的，由人力资源和社会保障部门依法将其移送公安部门追究刑事责任。
第十四条 建立健全农民工工资保证金制度，在建项目应向住房和城乡建设部门缴纳农民工工资保证金或提供银行支付保函，项目所在县（市、区）政府应督促未批先建项目落实农民工工资保证金制度。
建立施工现场维权信息公示制度，施工总承包企业负责在施 工现场醒目位置设立维权信息公示牌，明示建设单位、施工总承 包企业及所在项目部、分包企业、行业监管部门和劳动保障监察部门投诉举报电话等基本信息。
建立劳务用工实名制管理制度，工程项目实行人工费与其他工程款分账管理制度，建设单位应将工程款中的人工费单独拨付到施工总承包企业开设的农民工工资专用账户，分包企业农民工工资委托施工总承包企业通过农民工工资专用账户直接划入农民工个人工资账户。
第十五条 对问题楼盘项目的建设资金，项目所在县（市、区）政府要指定有关部门或派出机关与建设单位建立共管账户，监管资金流向，避免出现新的拖欠。
第三节 不动产登记类
第十六条 对已出让土地上的房屋，建成但未竣工验收备案的，在不违反城市规划强制性内容的情况下，由所在县（市、区）政府提供建设工程无纠纷和工程质量鉴定报告等有关证明后，办理不动产首次登记。
土地权属无争议、整栋楼已部分办理不动产转移登记的，直接办理不动产转移登记;已办理不动产转移登记、建设单位不存在的，由市场监督管理部门出具有关证明后，购房人凭购房手续办理不动产转移登记。
第十七条 中心城区平安大道以南、凌云路以东、神马大道和姚电大道以北、东环路以西区域内的房地产，权利人申请办理不动产登记时，经查询无土地信息的，按以下方式处理：
（一）申请人无法提供且经不动产登记机构查询无土地权属来源文件的，由不动产登记机构进行土地权籍调查并进行公告，公告无异议的，按国有划拨建设用地登记。
（二）申请人能提供或者不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照土地权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行土地权籍调查的，由不动产登记机构进行土地权籍调查并进行公告，公告无异议的，按照土地权籍调查的结果和土地权属来源文件批准的内容进行登记。土地权属来源文件没有载明批准用途的，按照实际用途进行登记。
第十八条 房改单位因改制、破产、兼并导致主体变更或灭失的，由组织实施改制、破产、兼并的部门或者权利义务承继者提供有关证明材料后，办理房改审批和不动产登记，原单位房屋所有权证主体名称不再变更。单位分房后户籍迁出的，售房单位出具购房人当时符合房改条件证明后，办理房改审批和不动产登记。售房款按国有资产有关规定进行收缴和管理。
第十九条 棚户区改造项目在土地权属来源合法、权属无争议的情况下，出具不违反城市规划强制性内容和工程质量鉴定报告有关证明后，直接办理不动产首次登记。补缴土地出让金及减免的城市基础设施配套费后，按普通商品房销售办理不动产登记，取得完全产权；不补缴土地出让金及减免的城市基础设施配套费的，按经济适用住房办理不动产登记。
第二十条 在划拨或出让的国有土地上，以联营联建方式属同一规划开发建设的房屋，部分房屋已办理不动产登记的，联营联建双方申请办理剩余部分不动产登记时，依据联营联建协议将剩余不动产分别登记在各方名下；未办理不动产首次登记的，提供土地来源相关材料，在出具产权无纠纷、不违反城市规划强制性内容和工程质量鉴定报告有关证明后，依据联营联建协议将不动产分别登记在各方名下；若联营联建方已注销、吊销或改制后无承继单位的，且存在拆迁安置、房改售房或按商品房销售等已实际发生转让行为的，可直接办理不动产转移登记。
第二十一条 对建筑物超出宗地界址建设且越界土地为同一权利人、权利人已取得不动产权属证书或未取得不动产权属证书但已按规划建设的，不动产登记机构受理不动产登记申请时，按照以下情形办理：
（一）土地用途一致，所建房屋属同一规划开发建设的，由不动产登记机构现场测绘楼幢界址，按房屋主体所在宗地落宗，土地使用年限和用途按房屋主体所在宗地确定，标注超出范围。
（二）土地用途不一致，但主导用地性质相同，且主导所建房屋属同一规划开发建设的，按经规划核实所在宗地落宗，土地使用年限和用途按房屋规划所在宗地确定，标注超出范围。
第二十二条 已购公有住房首次上市出售的，当事人办理不动产登记过程中，应到不动产所在县（市、区）自然资源部门办理土地出让或转让手续，按规定签订《国有建设用地使用权出让合同》，凭《国有土地使用权出让金缴纳通知单》缴纳土地出让金。土地出让金缴纳标准按照《河南省财政厅河南省国土资源厅关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》（豫财综〔2004〕24号）执行。自然资源部门办理土地手续要严格按照《河南省国土资源厅关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地出让问题的通知》（豫国土资发〔2004〕49号）有关规定执行。
已购公有住房首次办理不动产转移登记的，按申请人意愿，办理出让或划拨土地的不动产登记。
已上市交易的公有住房再次转移时，土地使用性质为划拨的，权利人需补缴土地出让金后，直接办理出让土地的不动产登记。
经济适用住房上市交易的，按照《平顶山市人民政府关于加强经济适用住房交易管理的通知》（平政〔2013〕24号）执行。
第四节 物业管理类
第二十三条 依法筹建成立业主自治组织。乡镇政府（街道办事处）依托“河南省物业管理综合监管平台”，切实担负起业主大会和业主委员会的筹备、成立、换届、选举、监督等法定职责，在法治框架下引导业主自治组织依法行使各项权利。
乡镇政府（街道办事处）依法履行首次业主大会筹备职责，建设单位、单位小区原产权单位和县（市、区）政府依法承担新建小区、单位小区、老旧小区、公租房小区等小区首次业主大会会议筹备经费的支付义务，为成立业主自治组织提供各项便利。
第二十四条 推行公开招标选聘物业企业和市场竞争形成物业服务价格模式。新建物业首次选聘物业企业、原有物业更换物业企业、国有企业职工家属区分离移交选聘物业企业、无人管理老旧小区打包选聘物业企业，全部纳入统一的物业服务市场公开招标选聘，发挥市场双向选择的作用，激发市场活力，形成比服务、竞价格的良好态势。
第二十五条 开展物业服务质量星级评定和动态管理工作。各县（市、区）物业管理行政主管部门会同同级市场监督管理部门依据《住宅物业管理服务质量标准》，组织本辖区公安部门、应急管理部门、乡镇政府（街道办事处）、社区居委会、业主委员会等，对物业企业实施专业化物业服务的小区开展物业服务质量星级评定和挂牌工作，并接受业主日常监督。
第二十六条 规范物业专项维修资金使用。对于物业共用部位、共用设施设备维修保养到位的星级物业服务项目，物业管理行政主管部门要加快办理使用手续，并按规定全额负担维修费用;对于失修失养严重的非星级物业服务项目，由管理该项目的物业企业按物业服务合同约定承担相应的法律责任。
第二十七条 推行优质优价、低质低价、质价相符的按质取费模式。在开展物业服务星级评定的基础上，督促物业企业按核定的星级标准收取相应标准的物业服务费，并实行动态管理，确保物业服务质量不“缩水”，让业主按交费标准享受到相应的专业化服务。
第二十八条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位应依法向最终用户业主直接收取公用事业费用。专业经营单位应当 做好管线维护和分户计量工作，市场监督管理部门督促专业经营 单位直接收取相关费用，彻底解决长期困扰业主的捆绑收费问题。
第二十九条 建立健全物业服务纠纷调处机制和司法简易裁判程序。乡镇政府（街道办事处）切实履行属地管理职责，依法建立物业管理联席会议制度，发挥基层人民调解委员会的调处作用，把物业服务纠纷投诉解决在基层。全面推广物业服务合同纠纷案件的简易裁判程序，建立物业服务质量星级评定结果与司法审判事实认定衔接机制，减少物业服务纠纷重复信访、越级信访事件。
第五节 安置补偿类
第三十条 在问题楼盘项目中，因零散未拆迁房屋影响项目整体推进的，由市政府和县（市）、石龙区政府依法作出房屋征收补偿决定，当事人在法定期限不申请复议或不提起诉讼、又不搬迁的，可依法申请法院强制执行。
第四章 附 则
第三十一条 市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚专项小组各成员单位可以依据本办法制定本部门的实施细则，切实做好问题楼盘化解的服务工作。
各县（市）、石龙区政府可以依据本办法制定专门适用于本辖区问题楼盘化解处置办法。
第三十二条 《平顶山市城中村旧城改造问题楼盘化解处置办法（试行）》和本办法未涉及的土地供应、规划审批和不动产登记办证问题，可依据《河南省自然资源厅关于印发加快推进房地产领域信访突出问题楼盘化解攻坚工作指导意见的通知》执行。
第三十三条 本办法自印发之日起施行，有效期至2019年12月31日。
