三门峡市人民政府
关于印发三门峡市城中村改造建设管理指导性意见的通知

 

各县（市、区）人民政府，开发区管理委员会，市人民政府各部门：
《三门峡市城中村改造建设管理指导性意见》已经市政府第59次常务会议通过，现印发给你们，请结合实际，认真遵照执行。

二○○七年三月二日

三门峡市城中村改造建设管理指导性意见

第一章　总　则

第一条　为改善三门峡市城中村人居环境，提高居民生活水平，促进城市经济社会健康有序发展，根据国家有关法律法规，结合我市实际，提出本意见。
第二条　本意见所称城中村是指本市建成区内会兴、上村、师家渠、崖底、梁家渠、三里桥、向阳、后川、家王庄、西贺家庄、斜桥、野鹿、南关等13个由成片农宅组成的村庄或街区。
第三条　城中村改造建设应坚持以人为本原则，围绕提高村民的生活质量、增加就业岗位和收入，有利于城市管理、市场化经营和居住社区化管理，统一规划，分步实施。
第四条　市人民政府统一领导城中村改造工作。市国土资源部门负责制定城中村改造建设总体目标编制和指导协调工作；湖滨区人民政府、开发区管理委员会负责辖区内城中村改造建设的具体工作。
建设、房管等部门应依照各自职责，做好配合和服务工作。
第五条　城中村改造建设的责任主体是湖滨区人民政府、开发区管理委员会；有资质、有实力的房地产开发商可作为建设单位。
第六条　湖滨区人民政府、开发区管理委员会依据市人民政府下达的城中村改造建设计划及相关要求，组织编制城中村改造方案，由市建设部门审查，报市人民政府批准后，指导开发建设单位具体实施。

第二章　规划管理

第七条　城中村改造规划以《三门峡市城市总体规划（2004－2020年）》为指导，　按照“功能第一、景观并重、经济实用、居住与就业统筹”的要求和《城市居住区规划设计规范》进行编制。
城市规划部门负责组织城中村改造各层次规划的编制、评审、审查和报批工作，并严格按照《城市规划法》意见实施规划管理，核发“一书两证”。
第八条　城中村改造应优先合理规划水、气、热、公共交通、环境卫生、市政道路、绿地、社区服务中心、停车场以及菜市场等配套基础设施。
第九条　对农用地较多（农用地面积大于1000亩，且人均超过0．5亩）又处于城市边缘，以农业耕作或畜牧养殖为主的城中村，规划时可适当降低建筑楼层（但不低于四层），并应设置存放涉农设施的场所，近期可作为存放粮食、农具、农用车辆的设施，远期可作为车库或其他设施。

第三章　　土地管理

第十条　凡在城市建成区范围内的土地，依照《土地管理法》第八条第一款的规定，全部按国有土地管理，原土地使用权不变。以其他土地置换腾出的土地，由市人民政府作为国有土地进行储备，统一供应。
城中村改造建设使用国有土地应符合《土地利用总体规划》。
第十一条　直接用于安置村民的居住用地、公益事业和市政设施用地，经批准可以按划拨方式办理。
第十二条　直接用于安置本村集体经济组织生产的用地，可由村民委员会自主选择供地方式（协议出让和招标、拍卖、挂牌出让）。
第十三条　用于房地产开发等的经营性用地，应按招标、拍卖、挂牌出让方式办理。
第十四条　对拆迁密度大、成本高且土地少的城中村改造项目，经市人民政府批准，可在城市规划区范围内确定合适位置地块和用地规模与待改造项目以捆绑方式公开出让。
第十五条　城中村改造建设涉及农用地转为建设用地的，应当依法办理农用地转用手续。
第十六条　土地出让所获收益主要用于城中村改造建设。

第四章　　拆迁和安置管理

第十七条　城中村的拆迁安置补偿方案应载明货币补偿或产权调换的参照标准，供被拆迁人选择。
第十八条　乡（镇）人民政府、街道办事处可组织村民委员会选择以自行筹集资金方式或者与房地产开发商联合进行城中村改造建设。
（一）以自行筹集资金方式改造建设的城中村，可在符合城中村改造建设规划要求的前提下，结合本村实际，自主确定和实施拆迁安置补偿方案。
（二）与房地产开发商联合进行改造建设的城中村，房地产开发商可根据本企业的承受能力，按照自愿互利的原则，同村民委员会协商确定和实施拆迁安置补偿方案。
第十九条　拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前，其拆迁补偿安置方案必须按照《村民委员会组织法》意见经村民会议讨论通过，协议签订后在村内公示。
第二十条　城中村村民的房屋拆迁补偿以房产证标注面积或基准面积为准进行。依据河南省宅基地面积划分标准，结合我市城中村村民居住区容积率控制标准，经测算，户均基准建筑面积为180平方米（户型为每套90平方米以内）。
第二十一条　参与城中村改造建设的房地产开发商，在与村民委员会商议城中村改造建设拆迁安置补偿事宜时，可以参照以下原则确定其拆迁安置补偿方案：
（一）被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积，有房产证的，以房产证标注面积为准，按我市房地产市场评估价给予货币补偿；没有房产证的，以实际拆除建筑面积为准进行补偿。其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积在180平方米以内的，以实际拆除建筑面积按房地产市场评估价给予货币补偿；超过180平方米的，超出部分按照建筑安装造价结合房屋新旧程度给予货币补偿。
（二）被拆迁人选择产权调换补偿方式时，每处合法宅基地按一个基准建筑面积的新建住宅户型给予安置（安置价以新建安置房的各楼层平均成本为准）；实际拆除面积不足180平方米的部分由被拆迁人按照新建住宅建筑安装造价补齐差价；实际拆除面积超过180平方米的部分，由拆迁人按照建筑造价结合房屋新旧程度给予货币补偿。
（三）每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置。在拆迁改造方案实施时，原户主如果有两个以上（含两个）成年子女（其户口必须在原户主名下），则其中一个成年子女和户主共享一个基准建筑面积；其他具备分户条件的成年子女确需另立门户的，可按每人1套不超过90平方米的新建住宅户型面积予以安置。
（四）拆迁补偿安置方案中，应明确安置房源的位置、数量、层次、面积及结清差价计算方法和选择房源先后顺序的办法等内容。
第二十二条　进行改造建设的城中村涉及拆除村民委员会的商业、办公、生产和其他用房的，拆迁人与被拆迁人可参照评估机构的估价结果，协商签订拆迁补偿协议。
第二十三条　拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿办法，拆迁人和被拆迁人按照《河南省实施＜土地管理法＞办法》的有关规定，由拆迁人与被拆迁人协议约定。
第二十四条　2006年1月1日以后本意见所指城中村内未经市建设等部门批准建设的二层（含二层）以上住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。
第二十五条　为降低城中村改造建设成本，保障村民和改造建设实施单位切身利益，对涉及改造建设的行政事业性收费予以减免。

第五章　监督管理

第二十六条　自本意见发布之日起，城中村内必须停止改造之外的一切建设活动，湖滨区人民政府、开发区管理委员会负责城中村范围内建设活动的规范管理工作，依法制止村内任何形式的私搭乱建，违法建筑分别由湖滨区人民政府、开发区管理委员会依法组织拆除和处罚。
第二十七条　对在改造之前已经建成或在建的建设工程项目，已取得土地使用权手续并符合城中村改造规划，且工程质量合格的，经市人民政府审定后，依法办理建设手续；不符合城市规划或存在工程质量、安全等问题的建筑予以拆除。
第二十八条　城中村改造建设方案一经审批，不得擅自更改。凡未按审批方案实施的，由有关职能部门依照法律法规予以处罚，并按审批方案予以纠正。
第二十九条　城中村改造项目建成后，由市人民政府组织有关部门进行综合验收，验收合格后由市房产管理部门办理房产登记手续。
第三十条　城中村改造范围内的住户，应积极配合城中村的改造建设工作。对阻碍改造建设违反治安管理法规的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条　与城中村改造建设有关的工作人员应树立大局意识和服务意识，不得以任何借口阻挠城中村改造建设工作，不得借城中村改造建设之机谋取私利。凡不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章　附　则

第三十二条　湖滨区人民政府、开发区管理委员会可结合本辖区城中村改造的实际情况，制定具体的操作办法。
第三十三条　本意见自印发之日起实施。