各县(市、区)人民政府,经济开发区、东城区管委会,市人民政府有关部门:
《许昌市区城中村改造工作的意见》已经市政府第12次常务会议研究通过,现印发给你们,请结合工作实际,认真贯彻执行。
二○○七年八月一日
许昌市区城中村改造工作的意见
为进一步加快城市化进程,统筹城乡社会发展,改善城市人居环境,提升城市品位,促进经济和社会协调健康发展,根据国家有关法律和规定,结合我市实际,现就加快市区“城中村”改造提出以下意见:
一、充分认识“城中村”改造的意义
近几年来,由于市区面积的不断扩大,原来郊区的一些村庄逐步被城区所包围,形成了“城中村”。因为历史原因,这些“城中村”缺乏统一的规划和管理,建设无序发展,私搭乱建严重,安全隐患增多,基础设施不完善,生活环境脏乱差,既影响了市民群众的生活质量,又影响了城市整体形象。加快市区“城中村”改造,对于改善城市人居环境,提升城市品位,促进土地资源整合,构建和谐社会,具有积极的促进作用。许昌市区的“城中村”改造从2007年起,先行试点,然后借鉴试点经验,逐步对城市规划区内的“城中村”进行改造,使改造后的居民区成为人口规模适宜、配套设施完善、生活环境优美、居住条件舒适、和谐文明有序的标准社区。
二、“城中村”改造的原则
许昌市区“城中村”改造应坚持“政府主导、依法依规、试点先行、群众自愿、就地改造”的原则,健康有序向前推进。
(一)政府主导
“城中村”改造以区(县)为单位,由许昌县、魏都区政府和经济开发区、东城区管委会负责组织实施,各区(县)要对本辖区内的“城中村”进行详细的调查摸底,统一规划,分期分批改造。
(二)依法依规
实施“城中村”改造必须按规定程序办理规划、建设管理的各项审批手续,接受有关部门的监督和管理,保证“城中村”改造工作健康有序进行。严格执行“一书两证”制度和土地“招、拍、挂”出让制度。所有项目的选址、规划方案审查、规划用地、规划建设、土地征收、土地使用权“招、拍、挂”以及划拨出让等,由有关部门依法办理相关手续。对未经批准擅自开工建设的,依照有关规定处理。
(三)试点先行
许昌县、魏都区、经济开发区、东城区都要根据各自的实际情况,选择1—2个条件基本成熟、群众要求改造的愿望比较迫切的居民社区(村庄)作为试点,积累经验,示范引导,逐步推开。
(四)群众自愿
“城中村”改造方案实行一村一策,经社区(居民、村民)委员会全体会议或代表大会讨论通过,并按规定程序报批后,才能组织实施。
(五)就地改造
“城中村”改造原则上实行就地改造,拆旧建新。因城市总体规划需要,确需异地搬迁的,要统筹规划,合理布局,依法用地。
三、“城中村”改造的模式
借鉴外地经验,结合我市实际,许昌市区的“城中村”改造可采用“政府统征储备、市场开发运作、社区自主改造”三种模式。同时,鼓励区(县)政府(管委会)在不违背有关政策的前提下,积极探索其它改造模式。
(一)政府统征储备。区(县)政府(管委会)可通过财政投资、银行贷款等多种形式进行筹资,对经济相对落后、群众迫切要求拆迁改造的“城中村”用统征储备方式实施改造。即由政府将该“城中村”集体土地统一征收为国有土地,由政府对“城中村”拆迁改造,并对拆迁户按政策妥善安置。腾出的土地,由土地部门收储出让,用土地出让收益弥补“城中村”改造形成的亏损。
(二)市场开发运作。区(县)政府(管委会)可以规划一些改造后有一定收益(盈利点10%左右)的“城中村”,用项目开发方式实施改造。即由开发商融资改造,实行市场化运作。区(县)政府(管委会)要认真做好控制性规划,编制好出让文件,对“城中村”改造项目用地实行招、拍、挂出让。区(县)政府(管委会)、街道办事处、社区居委会,要按照和开发商达成的协议作出限期拆迁及施工环境的有效承诺。
(三)社区自主改造。对领导班子坚强,集体经济有实力的,提倡以社区为单位,采取集体投资、群众自愿集资、银行贷款等方式筹资,由社区党支部、居(村)民委员会组建经济实体自行实施改造,由区(县)政府(管委会)指导协调,相关部门依法监管。
四、“城中村”改造的程序
(一)以区(县)为单位,在符合城市总体规划的原则下,制定“城中村”整体改造规划,经市规划技术委员会和市规划建设委员会研究批准。
(二)以社区居民(村民)委员会为单位,制定改造方案并经全体会议或代表大会讨论通过后,向区(县)政府(管委会)提出申请。
(三)改造方案经市政府批准后,由区(县)政府(管委会)负责组织实施。
五、“城中村”改造的配套政策
(一)土地处置。“城中村”改造范围内用于安置与开发的集体土地依法全部征为国有,依照法定程序,由村集体经济组织或现有土地使用权人依法申请办理土地权属变更登记手续,其土地使用权属不变。村民安置用地以划拨或出让方式供应,商品房开发用地以“招、拍、挂”方式供应,经济发展用地以协议出让或租赁方式供应。“城中村”开发改造范围之外的土地,由政府收回,依法处置。
(二)土地收益。“城中村”改造中的土地收益在扣除国家政策规定的专项资金后,全部返还各区(县)政府(管委会)统筹使用,主要用于居民拆迁安置、劳动就业、福利保险,支持居民集体经济发展,以及建设文化、体育、教育等社会公益设施。“城中村”改造项目均在本区内统一平衡解决,移丰补欠,用盈利项目弥补亏损项目。
(三)住宅建设与拆迁安置。“城中村”改造项目应先建设村民安置住宅,后进行商业开发。可利用村庄现有存量建设用地,先行建设安置住房,居民搬迁入住后,再对原村庄拆迁建设。没有存量建设用地的,根据村民安置用地规划,先部分拆迁建设安置用房。居民的拆迁安置可采取货币补偿或产权调换两种形式。被拆迁户可以享受一套经济适用住房或一套优惠价商品房。
(四)相关费用优惠。“城中村”改造工程中居民安置住房应缴纳的行政事业性收费按有关规定予以减免。居民在办理回迁安置住宅确权登记手续时,有关部门减半收取办证费用。
鼓励房地产开发企业积极参与“城中村”改造,其在“城中村”改造中的商品房开发项目城市配套费减半征收。
六、切实加强对“城中村”改造工作的领导
为加强对“城中村”改造工作的领导,成立由市政府主管副市长为组长,许昌县、魏都区政府,经济开发区、东城区管委会和建委、国土、财政等部门组成的“城中村”改造领导小组,定期召开会议,研究“城中村”改造工作中的具体问题,化解“城中村”改造工作中的矛盾纠纷,推进“城中村”改造工作有序进行。
许昌至长葛“城乡一体化推进区”内的“城中村”改造工作参照本意见执行。
