在许昌市中心城区国有土地上同样一套棚户区房屋，如果在民事协商阶段签订房屋征收补偿协议，最高可得征收补偿折合每平方米7000多元；如果拒绝签订补偿协议、政府被迫启动行政强制征收法定程序，则只能获得最高每平方米4000元的补偿。这样的差别，源自哪些政策依据？体现了怎样的法规精神？
原来，我市中心城区国有土地上房屋征收过程中，多年来存在着征收补偿政策不统一、补偿标准偏低、停产停业损失补偿不足等突出问题。为此，今年我市研究出台了新的《许昌市中心城区国有土地上房屋征收补偿实施细则》（简称“新《细则》”），与2013年出台的《许昌市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（简称“老《细则》”）等房屋征收配套政策相比，新《细则》更加注重依法征收，更加体现以人为本，更加注重维护群众利益。
7000多元与4000元的由来
我们以市民张某为例，解析新《细则》对被征收人的影响。
张某在市区某棚户区居住，生活环境脏乱，在棚改中被征收房屋面积是100平方米。如果张某在民事协商阶段签订房屋征收补偿协议，选择货币补偿，被征收房屋价值的货币补偿金额为100×6000=600000元（假定周边商品房的均价为6000元/平方米），另有自行安置奖励费为6万元，提前搬迁奖励费为1万元，装饰装修费为4万元（假定张某选择装饰装修费一次性包干）。以上费用，张某可以得到房屋货币补偿费折合每平方米7100元。同时，另有搬迁补助费2000元，临时安置补助费按三个月一次性计发4500元。
如果整个项目所有被征收人实现整体提前搬迁，张某还能得到不超过8万元的整体提前搬迁奖励费。如果张某选择产权调换方式，将无偿得到100×1.2=120平方米的产权调换房（假定选择产权调换房为高层）。
但是，如果张某在民事协商阶段拒绝签订房屋征收补偿协议，政府被迫启动行政强制征收房屋的法定程序，张某房屋的价值将由房地产价格评估机构参照周边类似房屋的交易价格确定，经房地产价格评估机构初步评估，中心城区棚户区周边类似房屋的交易价格为每平方米3500元至4000元不等，张某能得到的法定房屋征收补偿最高仅为40万元，另有按评估确定的装饰装修费以及按标准发放的搬迁补助费和临时安置补助费，但不再有提前搬迁奖励费。同时，一旦启动行政强制征收房屋的法定程序，不仅将影响棚户区改造项目推进，损害公共利益，烦琐的诉讼程序也会使当事人身心疲惫。
适当提高补偿标准及产权调换比例
房屋征收补偿标准在项目征收过程中是群众与社会最为关注的焦点。针对这一问题，市住建局开展深入调研，借鉴外地经验，牵头制定了新《细则》。其中适当提高了房屋征收补偿标准及产权调换比例，让被征收人得到更多实惠。
市住建局有关负责人介绍，近年来，随着商品房价格的上涨，以及带电梯的小高层、高层建筑的普及，原来房屋征收时，对被征收房屋价值的补偿，根据被征收房屋的类似房地产价格评估确定，选择产权调换的按1∶1的比例置换安置房。现实中，由于类似房地产价格等同于二手房交易价格，远远低于新建商品房价格，补偿款不足以购买新建普通商品房。1∶1置换安置房时，由于带电梯的小高层、高层建筑公摊面积较大，实际室内面积缩小15%左右。
为此，在新《细则》中，适当提高被征收房屋补偿标准——在协商期限内签订房屋征收补偿协议的，被征收房屋的补偿标准按照被征收房屋改建（就近）地段新建普通商品住房的均价确定，如曹魏古城范围内，被征收房屋的价值如果按类似房地产价值进行评估，大多为3500元至4000元每平方米，但改建（就近）地段新建普通商品住房的销售均价为6000元每平方米，在补偿时，即以6000元每平方米进行货币补偿。
适当提高产权调换的比例——考虑到老城区被征收房屋属于多层结构，公摊面积系数较低，而新建房屋多为小高层、高层住宅楼，房屋公摊面积系数较高，进行产权调换后住宅实际居住使用面积明显减少。为此，我市明确多层房屋调换高层房屋时的调换比例为1∶1.2，体现了力求房屋受到损失的价值与安置房屋的价值相等的精神。
多种奖励补助更体现以人为本
新《细则》中， 坚持民事协商补偿与政府强制征收相结合。在规定的签订征收补偿协议期限内，可以以民事协商方式签订征迁补偿协议，实现“旧房换新房、小房换大房”；在签约期限内达不成征收补偿协议的，依法实施房屋征收补偿，被征收人不再享受协商阶段的补偿、奖励政策。
统一市中心城区内房屋征收补偿的标准。新《细则》规定，市住建部门负责全市国有土地上房屋征收补偿工作的监督指导，市本级内属地政府制订的征收补偿方案应当报送市住建部门审核备案后方能实施。对擅自提高或降低房屋征收补偿标准、奖励标准，以及未按时将房屋征收补偿方案报送市住建部门审核备案的，追究相关人员责任。
建立了最低面积补偿保障制度。新《细则》规定：“被征收人只有一套（间）住宅房屋，且总建筑面积低于50平方米的，房屋征收部门应当按照最低保障面积50平方米的标准，给予产权调换或货币补偿。”这有利于消除社会弱势群体的后顾之忧。
建立健全征收奖励与补助制度。在实际征收中，被征收人家庭存在生活困难或直系亲属身患重病等情况的，可根据实际情况，一次性给予最高不超过6000元的搬迁补助费。对在协商期限内签订征收补偿协议，每户按照被征收房屋合法建筑面积给以100元/平方米的奖励，选择货币补偿方式的，给予被征收房屋价值10%的自行安置奖励费。新《细则》中还设立了“整体搬迁奖励”，“整体提前搬迁的，每户给予不超过80000元的奖励费”。
明确了停产停业损失补偿及装饰装修补偿原则。停产停业损失补偿方面，老《细则》中规定：“停产停业损失补偿标准，以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明为依据确定，不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定”。但在实际操作中，征收涉及的商铺月均营业额绝大部分低于3万元，根据有关规定可以免征税款，商铺由于无法提供相关凭证导致评估工作缺少依据。为此，新《细则》中明确规定：“被征收人选择货币补偿，且在协商期限内签订征收补偿协议的，可以参照房屋价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。选择产权调换的，在协商期限届满前签订征收补偿协议的，根据产权调换房屋交付期限，每月按房屋评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费。”
需要说明的是，新《细则》施行前已开始实施的项目，按原有政策规定执行。
