买过房子的市民都知道，在购房时需要缴纳一笔房屋专项维修资金。但对于该笔资金的用途、去向、交存主体和管理办法等，许多市民却是一知半解。日前，记者走访我市住建局管理部门，对市民关心的房屋专项维修资金有关政策问题进行解答。
1、问：什么是房屋专项维修资金？
答：房屋专项维修资金是指专项用于物业区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，相当于房屋的“养老金”，合理有计划的使用维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造，有助于维持和提高建筑物的使用功能和价值，保障业主的财产和生命安全。
2、问：房屋的共用部位、共用设施设备包括哪些？
答：房屋共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，一般包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、非产权式楼内存车库等；共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的附属设施设备，一般包括上下水管道、公用水箱、加压水泵、监控设施、电梯、天线、共用照明、消防设施、物业区域内的道路、绿地、景观、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
3、问：哪些房屋应当建立房屋专项维修资金？
答：凡单幢房屋或一个物业管理区域内房屋有两个以上产权人的，应当建立房屋专项维修资金。
4、问：房屋专项维修资金的交存主体是哪些？
答：商品房屋（含经适房、单位集资合作建房及拆迁安置房）的房屋专项维修资金由业主交存；公租、廉租住房的房屋专项维修资金由产权人交存；续交的，由业主交存。
5、问：维修资金的管理方式有哪些？
答：维修资金实行维修资金主管部门代管或业主大会自主管理。业主大会成立前，业主交存的维修资金由房屋所在地市、县（市、区）维修资金主管部门代管。业主大会成立后，确需实行业主自主管理的，业主委员会应当报房屋所在地、市、县（市、区）维修资金主管部门审查，符合条件后由业主委员会管理。
6、问：房屋专项维修资金管理原则是什么？
答：房屋专项维修资金管理遵循“专户专存、专款专用、所有权人决策、政府监督”原则。
7、问：房屋专项维修资金的交存标准是什么？
答：商品房屋（经适房、单位集资合作建房及拆迁安置房）的业主按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额为无电梯房屋42元每平方米，有电梯房屋66元每平方米交存。
维修资金主管部门应当根据实际情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的标准，并适时调整。
8、问：开发建设单位是否可以代收业主的维修资金？
答：开发建设单位不能代收业主的维修资金，业主自己持《交款通知书》、《商品房买卖合同》、身份证到房屋专项维修资金专户管理银行交存维修资金。根据《许昌市房屋专项维修资金管理办法》（许政﹝2017﹞7号）文件规定：开发建设单位在与购房人签订商品房买卖合同时，向购房人发放维修资金主管部门印制的《房屋专项维修资金交款通知书》，购房人持《交款通知书》到指定的专户管理银行将首期房屋专项维修资金一次性存入维修资金专户，并建立业主分户。
开发建设单位不得代收房屋专项维修资金，业主也不得将房屋专项维修资金交于开发建设单位，否则业主承担一切经济风险。
商品房合同备案部门、产权登记部门在办理商品房买卖合同备案、产权登记时，应以《维修资金专用票据》为交款凭证办理相关手续。未按规定交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付业主。
9、问：未出售的房屋由谁来交维修资金？将来出售后怎么办？
答：未售出的房屋，由开发建设单位在办理房屋首次登记时垫交该部分房屋的专项维修资金。待房屋售出时足额扣回。
10、问：专项维修资金的利息如何结算？
答：业主交存的房屋专项维修资金属于业主所有。当年交存或者使用的房屋专项维修资金按银行同期活期存款利率计息，超过一年的结余部分按银行一年定期存款利率计息，由专户管理银行按年结存到户。
11、问：由谁决定并组织续交专项维修资金？
答：业主分户账面房屋专项维修资金余额不足首期交存额30%的应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交的具体办法由维修资金主管部门制定。
12、问：什么情况下可以退还和补交维修资金？
答：首期房屋专项维修资金按购房合同约定的面积交存，面积误差在3%（含3%）以内所交存的维修资金不予退还和补交；面积误差超出3%的维修资金应退还和补交。
13、问：已交存维修资金的房屋在转让时维修资金怎么办？
答：房屋权属转让时，原业主和受让人应持房屋权属证明、双方身份证明及《专用票据》到房屋所在地维修资金主管部门办理房屋专项维修资金更名手续，该房屋维修资金分户帐中结余的资金随房屋权属同时转移。
房屋所有权转让时，原业主交存的资金余额不足首期应交存标准的，由转让人足额交存或当事人协商交存后，方可办理房屋所有权转移登记。
14、问：房屋灭失情况下交存的维修资金怎么办？
答：因房屋征收或者其他原因造成房屋灭失的，按照规定将房屋分户账中剩余的房屋专项维修资金及利息返还业主。
15、问：房屋专项维修资金的法定用途是什么？
答：房屋专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
16、问：申请使用维修资金前要具备哪些条件？
答：（1）该房屋产权人必须交付首期维修资金；
（2）该房屋维修部位必须是在保修期满后；
（3）该房屋维修部位属于共用部位、共用设施设备；
（4）非人为损坏。
17、问：维修资金更新、改造费用如何进行分摊？
答：房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的从其约定，无约定的根据其各自拥有房屋的建筑面积比例按照下列规定分摊：
（1）用于物业区域内共用设施设备维修和更新、改造的，由物业区域内业主按照其拥有房屋建筑面积的比例承担，并从物业区域内业主交存的维修资金中列支。
（2）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的由整幢楼业主按照其拥有房屋建筑面积的比例承担，并从该幢业主交存的维修资金中列支。
（3）用于本单元内共用部位共用设施设备维修和更新、改造的由本单元内业主按照其拥有房屋建筑面积的比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支。
（4）房屋未全部售出的，开发建设单位应当按照未售出部分的建筑面积所占比例分摊共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用。
（5）已交存房屋专项维修资金的业主，应承担的费用从其维修资金专户中扣减。未交存房屋专项维修资金的业主应主动承担本次维修的分摊费用，小区业主委员会及其他相关业主可督促其及时交付。
18、问：哪些情况下不能动用维修资金？
答：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。
（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
（3）应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
19、问：申请使用房屋专项维修资金的程序是什么？
答：（1）申请：申请人受相关业主委托，向维修资金主管部门提交申请；
（2）制定方案及业主确认：申请人制定维修和更新改造方案及相应维修预算，并经相关业主专有部分占建筑面积三分之二且占相关人数三分之二以上的业主讨论通过或书面同意，并在相关区域内公示维修方案及书面确认结果。
（3）现场勘查：维修资金主管部门组织人员赴现场勘查；
（4）、办理备案：申请人持有关材料向维修资金主管部门申请核准并办理维修资金使用备案；
（5）、审查核准：维修资金主管部门对申请人提交的材料进行审核，并将使用核准或备案结果告知申请人；
（6）、组织实施：申请人同施工单位签订维修项目施工合同，并按照使用方案和合同约定组织实施维修；
（7）、竣工验收：竣工后，申请人组织业主委员会或业主代表、施工单位对工程进行验收；
（8）、资金划转：项目完工并验收合格后，申请人持有关材料到维修资金主管部门申请列支，审核后将维修工程款划转至施工单位。
物业服务企业、业主委员会或房屋所在地居委会可以委托专业机构对维修和更新改造工程实施监理、鉴定，招标、造价审核、相关费用计入维修和更新改造成本。
20、开发单位违规将房屋交付购房人应承担的法律责任？
答：开发建设单位违反规定将房屋交付购房人的，由市、县、（市、区）维修资金主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位违反规定代收业主房屋专项维修资金的，按照《许昌市人民政府办公室关于印发许昌市房地产开发企业信用等级评定管理办法（施行）的通知》的规定，扣减相应分值。
21、问：业主违规不续交应分摊的维修资金应承担的法律责任？
答：业主违反本办法规定不续交应当分摊的房屋专项维修资金的,业主委员会可采取相应的催交措施。经业主委员会催交,业主仍不续交应当分摊的房屋专项维修资金的,由市、县(市、区)维修资金主管部门责令其限期交存,逾期不交存的,由业主委员会依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼
22、问：对挪用维修资金的部门应承担的法律责任？
答：市、县(市、区)维修资金主管部门挪用房屋专项维修资金的,由监察、财政等部门追回挪用的房屋专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
市、县(市、区)维修资金主管部门、商品房合同备案部门、房屋初始登记部门及其工作人员不依法履行房屋专项维修资金的监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,应当给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
