尊敬的徐文霞代表：
真诚感谢您对我市物业管理行业的关心、关注和指导。您提出的“关于合理利用社区配套资源，为中老年社区居民文化娱乐健身休闲提供公共服务的建议”收悉。您从关注老龄人文化娱乐健身休闲，幸福安度晚年的大局着眼，客观地分析了居民小区物业管理用房和社区用房配建、使用中存在问题，并提出了建设性意见，很有借鉴价值，我们对您的建议进行了学习理解、调研论证。现结合我局职责答复如下：
首先向您介绍一下国家、河南省和我市对物业管理用房的有关规定，国务院《物业管理条例》（2003年9月1日实施）第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。《河南省物业管理条例》（2018年1月1日实施）第十一条的规定，物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。新建的物业用房配建比例：两万平方米一下的，物业用房面积不低于八十平方米；超过两万平方米至二十万平方米部分，按照千分之四的比例配置；超过二十万平方米至三十万平方米部分，按照千分之三的比例配置；超过三十万平方米以上部分，按照千分之二的比例配置。《郑州市物业管理条例》（2008年3月1日实施）第三十一条规定，建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配备物业管理用房；二万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得低于八十平方米。建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。
其次关于社区用房郑州市人民政府关于解决新建和改扩建居民住宅区社区居委会办公用房和社区公益用房的通知 郑政文〔2003〕100号明确规定：
一、社区居委会办公用房和社区公益用房（包括居民文体活动中心、卫生服务站、警务工作室、离退休人员管理服务站）的建筑面积根据小区设计规模核定。
1.设计规模在2000户以上的住宅区，按600平方米进行设计，其中，社区居委会办公用房150平方米，社区公益服务用房450平方米配套设施（上下水、供电、供暖、厕所等）齐全；
2.设计规模1000—2000户的住宅区，按500平方米设计，其中，社区居委会办公用房为150平方米，社区公益服务用房350平方米（居民文体活动中心200平方米）；
3.设计规模不足1000户的住宅区，社区居委会办公用房和社区公益用房按每百户40平方米的标准进行设计。
二、城市规划、建设部门要将社区居委会办公用房和社区公益用房纳入城市建设规划，使之与旧城改造、新区开发同步设计、同步建设、同时投入使用。民政部门和所在街道办事处要参与审核社区居委会办公用房和社区公益用房的设计工作，并在建筑审批手续上签署意见和加盖公章，否则开发单位不得进行小区建设施工。社区居委会办公用房和社区公益用房竣工后，由建设民政部门和所在街道办事处联合验收，对不按规划进行建设的，可视为公共设施配套不达标，不予发放“开发项目施工综合验收合格证”。规划、建设、民政等部门应积极配合，确保社区居委会办公用房和社区公益服务用房达到建设标准。
三、社区居委会办公用房建成后,由建设部门核定成本价格,转让给社区居委会，费用由所在区财政支付,民政部门负责办理转让手续。社区公益用房由开发商无偿提供,民政部门为其办理交接手续。
四、社区居委会办公用房和社区公益用房属专项用房，开发建设和物业管理单位不得向社区居委会收取物业管理费及房租。社区居委会不得改变上述房屋的使用性质,对于出租、转让或挪作他用的，一经发现应立即纠正,否则，由原开发建设单位予以收回，并报民政部门备案。
五、已建成入住的成建制住宅小区，凡社区居委会办公用房和社区公益用房至今没有解决的，原则上按上述标准调剂安排。社区居委会与物业管理部门不准相互替代，要各司其职，密切配合，相互支持，共同搞好社区管理和社区服务。
六、各县（市）可参照本通知精神，结合当地实际，制定社区居委会办公用房和社区公益用房的解决办法。
从上我们可以看出，相关法律法规规定的很清楚，建设单位应当按照一定的标准无偿提供物业管理用房。但是由于历史原因和相关部门职责分工不明确、把关不严，我市在物业管理用房、社区用房的规划、设计、确认和权属登记方面确实也没有统一的实施措施，这也就导致目前好多老旧小区没有按照要求统一规划设计物业管理用房和社区用房。
按照职责分工我局从2009年起，开始重视物业管理用房的配套建设问题，通过物业项目招投标严格控制物业管理用房的配置，纳入建设单位办理房屋预售手续的前置条件。 并在登记发证中心办公系统中进行锁定，保证物业管理用房不被出售、抵押，物业管理用房只在房屋登记簿上显示，不发产权证书。
关于社区用房配置、使用、管理，据了解2013年5月份，社区建设服务局召开社区综合用房移交工作会议，对全市社区用房进行了清理整顿，并组织辖区街道（乡镇）与开发单位签订《社区综合用房移交协议书》，规范工作程序，建立用房移交专门档案。
社区物业管理用房和社区用房的相关法律法规建设已经比较完备，相关局委也高度重视，我局将积极和其他相关局委进行沟通，共同做好物业管理用房和社区用房的管理工作，确实维护好广大业主的权益。我们相信，在贵代表的监督和支持下，物业管理用房和社区用房的管理工作一定会规范起来。
再次感谢您对我市物业管理工作的关注和支持！
2019年7月19日
