住房租赁关乎城市吸引力，关乎人民福祉，是解决新市民住房问题、实现全体人民住有所居目标的重要途径。过去几年，住房租赁市场快速发展，租房中介如雨后春笋般涌现，租赁房源供应量随之增加，租赁需求得到满足。但同时，恶意抬价、虚假房源、违规隔断、装修污染超标等乱象也频繁出现，令不少租房者苦不堪言。
为解决住房租赁行业难点、痛点问题，维护租户合法权益，住房和城乡建设部近期多次召开整治住房租赁中介机构乱象工作推进会，对住房租赁中介机构乱象整治工作做出部署，并提出加快长效机制建设。据不完全统计，近期已有包括内蒙古、陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等多地相继出台住房租赁新规，通过增加房源供给、规范市场管理、打击黑中介等措施，促进住房租赁市场健康发展；越来越多的城市开展住房租赁专项检查，精准出击，通过罚款、下线整改等方式整治住房租赁行业乱象。
部分规模化中介 管理能力遭疑
一直以来，国内长租公寓运营模式被称为“二房东”，即通过租房差价盈利的一类新型“中介”。《中国青年租住生活蓝皮书》显示，当前，不管是租客还是业主，都倾向于通过长租平台找房或托管房屋。调查数据显示，六成租客更倾向于通过长租平台租房，业主与中介机构——自如签约的房屋平均托管时长，由2017年的3.2年增长至5.06年，超过95%的业主希望平台对房屋进行装配升级后再出租。与传统中介不同，托管给长租公寓不仅不用负责装修、管理、打扫，还能获得比直接出租更高的租金，这正是不少业主愿意将房屋交付中介管理的原因。
住宅租赁市场的快速扩张与长租公寓的急速发展紧密相连。租赁需求主要来自流动人口，《中国流动人口发展报告》显示，截至2018年，中国流动人口数超过2亿，租房群众达1.8亿，显示出住房租赁市场需求之巨。
培养以长租公寓为代表的住房租赁市场，成为从供给侧解决城镇居民住房问题的一项重要举措，得到了来自中央和地方各项政策的支持。中商产业研究院报告指出，自2015年开始，有关长租的政策红利不断释放，中央多次出台文件专门扶持租房租赁产业链发展，明确加快机构化、规范化租赁企业的发展。地方随之跟进，截至2017年年底，共有20多个省（直辖市）出台相关鼓励扶持住房租赁市场发展的政策。
政策推动下，长租公寓受到资本青睐，大量资金涌入该领域，有的被投进既有品牌，更多的是用来创立新的品牌公寓。从房地产中介，到房地产开发商，到酒店运营商纷纷试水，形成了集中式与分散式2种模式。集中式长租公寓以万科泊寓、YOU＋、魔方为代表，指租赁企业包下整栋楼来进行翻新装修后再统一出租；分散式长租公寓即由租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理，以自如、青客、优客逸家为代表。
然而作为新兴行业，长租公寓尚未形成系统成熟的管理模式。不少企业管理能力与房源数量、市场占有额增长速度不匹配，导致租赁市场各类乱象丛生。长租公寓“爆雷”、租金上涨等问题频现报端，盈利压力下出现的“甲醛房”、“租金贷”饱受诟病，人们对居住安全的忧虑日益加重。
“虚假房源”问题则更为普遍。与庞大的市场需求相比，房东直租房少之又少，导致租客只能求助中介。不少有过租房经历的人表示，通过中介租房看似便捷，但经常出现看中的房子实际上已经租出去、对方提出要大幅加价或趁机介绍其他房源、实际情况与图片和文字描述落差大等情况，很难快速找到真正合适的房子。
小型中介违规成本低
除了大规模租赁中介存在管理失当问题，在中央和地方政府发布的住房租赁中介机构乱象专项整治通报名单中，不知名小型中介的绝对数量远超大规模租赁企业，且不少小中介违法、违规行为更为严重。
根据住房和城乡建设部近日披露的租赁中介机构违法违规典型案例，有“黑中介”蓄意制造房源紧张假象，在租赁合同中设置明显不利于承租人的条款，骗取承租人交纳多种押金，房屋出租后雇人酒后滋事，迫使承租人提前搬离，主动违约放弃押金租金；有中介违规开展租赁消费贷款业务，诱导承租人签订嵌套租赁消费贷款条款的租赁合同，租赁合同解除后仍自动扣除承租人租金；有中介在未经出租人委托的情况下，擅自对外发布房源信息；也有中介“高收低租”后克扣租金等，给承租人造成严重损失。
链家网CCO（首席内容官）徐东华此前指出，“黑中介”产生主要有4点原因：一是企业准入门槛低、经营规模小，有时处于监管视线之外；二是消费者防范意识不强；三是违规成本较低，一经查处，通常是同一批人改头换面后另起炉灶；四是房屋租赁服务交付周期长、规模化企业运营成本比灵活的小中介高很多，房屋租赁中介市场竞争不是品牌企业的良性竞争，导致靠低价、恶性竞争的“黑中介”还有存活空间。
不少法律界人士也认为，当前租赁中介准入与违法成本过低，导致租赁中介质量参差不齐，产生问题后可以很快注销，或是短时间内改头换面、另起炉灶，加大了对“黑中介”的打击与治理难度。
重拳出击背后 长效机制亟待完善
为治理租赁市场乱象、维护承租人合法权益，中央和地方近来动作频繁，从召开座谈会议，到组织专项检查行动，约谈租赁企业，打出一套整治“组合拳”，对住房租赁市场乱象形成了威慑。
9月19日，住房和城乡建设部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，强调要通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，有效遏制住房租赁中介机构乱象。11月4日，住房和城乡建设部等6部门公布了各地在整治住房租赁中介机构乱象中查处的7起违法违规典型案例。
在地方，各地纷纷开展专项检查与整治活动。一线城市如北京、上海、深圳已开始行动。北京市在第一批专项整治漠视侵害群众利益问题工作中，清理整治违法群租房5224处，下架各类违法违规房源信息102万余条，查处380家存在违法违规行为的房地产经纪机构。上海、深圳都在近期部署了开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作。
武汉、杭州、南京、成都在内的非一线城市也积极推进。以武汉为例，武汉房管局近日公布了住房租赁中介机构乱象整治工作成果。今年以来，武汉已分批集中清理815家房产租赁中介，暂停52家机构网签功能和152个经纪从业人员UK使用权限。
行业亦积极自查，行业协会积极发挥作用。在中国房地产估价师与房地产经纪人学会举办的全国住房租赁中介机构“守法经营、诚信服务”公开承诺活动上，针对住房租赁中群众反映强烈的突出问题，100家住房租赁中介机构签署了承诺，包含不发布虚假房源信息、不违规收费及恶意克扣押金、不暴力驱逐租客等9项内容。
广州市房地产中介协会和广州市房地产租赁协会组织召开了住房租赁中介机构“守法经营、诚信服务”公开承诺大会，400余家房地产中介机构、住房租赁企业和互联网房源信息发布平台企业参加大会并签署承诺书，承诺不发布虚假房源信息、不赚取租金差价等。
专项整治行动效果显著，在全国刮起一阵“整治”旋风。但同时也存在整治效果不持续、无法根除乱象之隐忧。9月19日召开的会议上，住房和城乡建设部提出要加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。9月27日，住房和城乡建设部再度召开整治住房租赁中介机构乱象工作推进会，对各地开展整治住房租赁中介机构乱象工作提出明确要求，其中提到要做到标本兼治，把“当下改”与“长久立”结合起来，对重点问题进行重点研究，把专项整治中形成的好经验好做法用制度形式固化好。
在密集调控的背景下，住房租赁市场长效治理机制如何落地更为引人关注。恒大研究院副院长夏磊发文指出，对于继续推进租售并举的住房供应体系，需要强化行业监管，规范行业运行；落实地方政府管理本地区租赁住房市场的主体责任，提高中介从业门槛，建立行业运行标准，披露管理机构和人员的信用信息，限制机构盲目扩张规模，设立营业保证金制度，严惩管理机构欺诈行为。
摘自 《中国建设报》 2019.11.12 伍远英 牛慧丽
