一、什么是经济适用住房？
根据《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。需要说明的是，经济适用住房不是完全意义上的福利房，按照政策规定，除政府提供优惠政策外，不享受建设资金补助；经济适用住房是申请取得资格后自愿购买，没有经济能力购买经济适用住房的家庭可以申请其它保障性住房。
二、经济适用住房管理制度有哪些？
经济适用住房管理制度主要准入制度、使用管理制度、退出制度等。2014年10月份，为进一步规范和完善我市经济适用住房管理制度，市政府出台了《濮阳市人民政府关于进一步规范市城区经济适用住房管理的通知》（濮政〔2014〕62号），对我市经济适用住房准入、使用管理、退出管理以及责任等进行了详细的规定。
三、为什么户型只有60平方米左右？
根据建设部部委关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2007]258号）第十五条:“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）规定“规范发展经济适用住房，严格执行建设标准，单套建筑面积控制在60平方米以内”。结合我市实际情况，康居花园、四季花城单套的建筑面积均控制在60平方米左右。
四、影响公摊面积多少的因素有哪些？
房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、消防通道、变(配)电室、煤气调压室等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
分摊系数计算公式：分摊系数=总公摊面积/总套内面积。
康居花园、四季花城分摊面积与其他一般多层住宅相比略大，其原因有以下三点：
（一）这两个小区均为高层住宅，电梯、楼梯、过道、电梯机房、顶层屋面楼梯间等均为分摊面积。与一般多层住宅相比较，需分摊的面积相对较多；
（二）这两个小区为经济适用住房，房型较小，导致上述公式中的分母相对较小，所以相比较分摊系数略大；
（三）这两个小区中底层为非住宅的楼型，因底层并不参与住宅功能区的分摊，而是将底层的楼梯、电梯、过道分摊到楼上住宅中，所以导致这些楼型与本小区其他楼型相比分摊系数更大一些。
五、确定经济适用住房首付房款比例因素有哪些？
目前经济适用住房项目，康居花园、四季花城基本建成，工程建设进度已完成95%，整个小区建设基本建成；康居花园、四季花城政府没有投资，是开发商垫资建设的，部分资金还是向银行贷款；春节将近，开发商还需要支付农民工工资，保证社会和谐稳定；保障后续工程顺利进展，确保按时完工交付使用。根据上述原因，制定了经济适用住房首付房款18万元，约总房款的90%。
六、经济适用住房价格管理形式是什么？
经济适用住房实行政府指导价格，政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者依据基准价制定具体价格。
七、我市给予了经济适用住房哪些优惠政策？
根据国家、省、市相关规定，经济适用住房享受划拨土地、免收城市基础设施区外配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。利润控制在3%以内，除此之外，与商品房的价格构成是相同的。
八、我市经济适用住房定价成本监审的依据是什么？
为规范经济适用住房定价程序，降低造价成本，依据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国会计法》、《政府制定价格成本监审办法》、《定价成本监审一般技术规范（试行）》、《经济适用住房管理办法》、《经济适用住房价格管理办法》、《河南省政府制定价格成本监审实施细则》、《濮阳市经济适用住房定价成本监审办法（试行）》。按照上述法律、法规和政策规定的严格程序，对康居花园、四季花城经济适用住房进行了定价成本监审。
九、我市经济适用住房定价成本监审的程序是什么？
1、开发企业提出申请并提供齐全的成本监审资料
经济适用住房开发企业应向市价格成本监审机构提交定价成本监审申请和相关资料，市价格成本监审机构对开发企业提交的资料进行初审后反馈初审意见，初审合格的进入成本监审程序；不合格的，列出所缺资料目录一次性告知补报。价格成本监审机构对开发企业上报成本资料审查合格后，在规定期限内完成成本监审工作。
2、委托工程造价咨询服务机构核算成本
按照《濮阳市经济适用住房定价成本监审办法（试行）》规定，为确保成本监审结果客观公正、真实准确。市价格成本监审机构委托经市政府经济适用住房定价成本监审领导小组办公室组织监察、审计、住建、财政、发改、房产、法制等部门相关人员组成的遴选小组，通过公开招标确定的我市两家具有甲级资质的造价咨询机构，对市康居花园、四季花城经济适用住房的成本进行核算。
3、将初审结果与相关方面沟通
市价格成本监审机构对工程造价咨询服务机构作出的经济适用住房成本核算结果进行初步审核，并将价格成本核算情况与相关方面交流、沟通。如，本次成本监审过程中，监察、审计、财政、法制、住建、房产、开发企业等相关方面进行了多次沟通，听取意见和建议，对审核结果进行科学调整，尽可能降低本次经济适用住房造价。
4、审核结果的审定与公布
初审结果经市政府经济适用住房定价成本监审领导小组办公室进行审议后，报市政府经济适用住房定价成本监审领导小组审定后，向社会公布销售基准价格。
十、经济适用住房价格由哪几项构成？
按照国家规定，经济适用住房价格由下列项目构成：
（一）征地和拆迁安置补偿费。是指按照法律、法规及有关政策规定用于征用土地和拆迁补偿所支付的费用。包括：1、土地征用费；2、拆迁安置费；3、拆迁补偿费；4、其他拆迁补助费及按规定交纳耕地占用税等费用。
（二）勘察设计和前期工程费。是指开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及设计、工程招投标费、施工通水、通电、通路及平整场地等前期费用。
1、工程勘察费。包括水文、文物、工程地质勘察费。
2、建筑规划及设计费。包括建筑工程设计费，建筑规划测绘费用等。
3、工程招标费。包括编标费、审标费、招标费。
4、前期工程费。包括施工通水、通电、通路及平整土地的费用。
5、勘察设计和前期工程建设中发生的其他费用。
（三）建筑安装工程费。是指列入施工图预（决）算项目的房屋建筑安装工程费。包括：1、房屋的土建（含桩基）工程费；2、水、暖、电、消防、电梯等设备采购及安装工程费；3、附属工程费；4、建筑安装工程建设中发生的其他费用。
（四）小区基础设施建设费。包括住宅小区红线内的道路、供水、供电、供气、供热、排污、环卫、绿化、消防等公共基础设施建设费用。
（五）非营业性公共配套设施建设费。包括按照城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的配电所、水泵消防房、小区居委会、物业管理用房，公共停车棚、公厕、垃圾转运站等配套公建费用；学校、幼儿园等教育设施建设费用。
（六）管理费用。是指开发企业行政管理部门为管理和组织经济适用住房开发而发生的各项费用。包括管理人员工资及福利费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、业务招待费、社会保障费（包括养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生育保险、职工住房公积金等）、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、无形资产摊销、差旅费、物料消耗、低值易耗品摊销、固定资产使用费、财产保险费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等其他管理费用。
（七）财务费用。指开发单位为经济适用住房建设筹措资金所发生的各种费用。包括经营者在建设期间发生的利息支出(减利息收入)、汇兑净损失、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用。
利息支出，在筹建期间（未办理竣工决算前），向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数计算；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算。借款总额超过投资总额70%的，按投资总额的70%核定借款利息。
（八）利润。按照国家规定的3%利润率核定。
（九）税金。按照税务部门规定的税目、税率核定。
十一、我市经济适用住房成本价格表
单位：元/m²
序号
项目名称
康居花园
四季花城
1
（一）：征地及拆迁安置补偿费
83.85
90.86
2
（二）：勘察设计和前期工程费
123.76
130.73
3
（三）：建筑安装工程费
2042.81
2022.99
4
（四）：小区基础设施建设费
273.71
263.85
5
（五）：非营业性公共配套设施建设费
38.30
16.93
6
（一）—（五）项合计
2562.43
2525.35
7
（六）：管理费
51.25
50.48
8
（七）：财务费用
119.68
159.73
9
（八）：利润
76.87
75.76
10
（九）：税金
182.55
182.63
预售基准价格
2993
2994
十二、我市本次经济适用住房定价成本监审核减情况
康居花园经济适用住房项目开发单位报送总成本6.12亿元，核减成本金额1.51亿元，核定总成本4.61亿元；报送平均单位成本3585.97元/m²，核减平均单位成本852.61元/m²。核定单位成本2733.36元/m²（含地下室）。
四季花城经济适用住房项目开发单位报送总成本6.39亿元，核减成本金额1.57亿元，核定总成本4.82亿元；报送平均单位成本3522.08元/m²，核减平均单位成本786.52元/m²。核定单位成本2735.56元/m²（含地下室）。
十三、我市经济适用住房价格与我省周边城市及我市往期经适房价格相比，存在差异的原因是什么？
经调查了解，我市经济适用住房价格与周边城市存在差异的原因有以下几个方面：一是项目建设年份不一样，计价依据有差异。鹤壁市无经适房；安阳、新乡两市2014年未出台经适房价格；开封市未出台高层经适房价格；郑州市2014年出台的高层经适房价格与濮阳相比，有高有低，最高3007元/ m2,最低2797元/ m2（18层），以上价格均可上浮3%。二是建设项目的设计标准、楼层高度、房屋结构、小区配套设施、土地拆迁补偿、小区规模、建设周期及资金来源等情况的差异，导致价格的差异。周边多数城市的经适房项目均未采用地暖供热方式。三是不同年份、不同月份、不同地区建筑材料及人工价格存在差异，造成不同城市之间、同一城市不同项目之间的价格差异。特别是近几年人工费上涨较快，A级外墙保温材料的使用，都导致建安成本的上升。
这次两个经适房小区的特点：（1）高层建筑较多。康居花园17层以上的高层建筑面积占经适房总面积的92.8%；四季花城15栋经适房全部为高层建筑。（2）外墙全部采用A级无机保温层。（3）88系列中空玻璃塑钢窗。（5）采暖全部为地暖。（6）小区内绿化、照明设计标准高。（7）户型较小，全部为60多平方的小户型，平均公摊面积相对较大。以上这些因素都对经济适用房项目的建设成本有不同程度的影响。
濮阳市发展和改革委员会
二〇一五年二月十七日
