为进一步加强物业管理工作,破解物业服务业发展中的难题,规范企业经营行为,改善广大居民的生活环境,保障居民享有规范优质的物业服务,推进全市物业服务业健康快速发展,依据国务院《物业管理条例》、建设部《物业服务企业资质管理办法》、我市有关“4050”人员再就业优惠政策,结合我市实际,提出如下意见。
一、物业服务业发展的指导思想
认真贯彻落实科学发展观,以构建和谐新乡、提高群众生活
质量为出发点,按照“拓宽思路、多策并举”的原则,大力支持物业服务企业健康快速发展,为广大业主提供规范优质服务,拓宽物业管理领域,扩大物业专业化、科学化管理覆盖面,提升企业服务水平和质量,充分发挥物业管理在优化生产生活环境、拉动经济增长、增加就业、促进社会稳定和谐等方面的作用。
二、物业服务企业的发展目标
(一)新建住宅小区实施专业化物业服务达到100%,到2015年全市住宅小区物业管理覆盖率达80%以上。
(二)新建住宅小区全面施行前期物业管理,实施项目招投标率达100%。
(三)积极实施物业管理创优达标活动,每年创建2-3个省级物业管理示范、优秀项目。
(四)推进小区业主委员会建设,到2015年小区业主委员会备案率达50%以上。
(五)物业服务企业经理和部门(项目)经理持证上岗率达100%,从业管理人员持证上岗率达到80%以上。
(六)每年新增500-1000个就业岗位。
三、物业服务业发展的推进措施
(一)加强行业管理和监督指导
1.建立市、县(市)两级物业管理体系。要加强市物业管理办公室的力量,切实担负起全市物业管理工作指导、协调、监督的职能,各县(市)政府也应成立相应物业管理工作机构,配备专职人员,大力推行社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的管理模式,将物业管理作为社区管理的重要组成部分,纳入社区建设,统一管理。
2.严格物业服务企业进入和退出机制。加强资质管理,严格市场准入制度,建立企业信誉信息档案和从业人员信息库,对新进入的公司,要严格执行各项指标要求。完善考核制度,加大年度动态考核力度,对经营能力差,管理水平低,信誉不良的公司要实行黄牌警告,发现有转包项目,转借资质证书等行为依法予以处罚,物业管理行业主管部门和工商行政管理部门要加强对物业服务企业的监督管理,严格执行市场准入条件。
3.加快制定和完善物业政策。明确业主、业主委员会、物业服务企业的权利和责任,确定合理的收费标准,适应市场发展需要。加快出台《新乡市前期物业招投标办法》、《住宅专项维修资金管理实施细则》和《新乡市物业承接查验办法》;修订现行的《新乡市物业管理办法》和《新乡市物业服务收费管理办法》,保障业主和物业服务企业双方的合法权益。
4.培育市场,引导行业健康发展。加强培育新乡市“龙头企业”、“金牌企业”,定期组织召开物业服务企业座谈会,听取意见和建议,解决发展中遇到的困难和问题。引导物业服务企业找准市场定位,强化服务意识,在服务中做到不越位、不缺位、不错位。物业服务企业要按照行业标准制定严格的企业服务标准,积极开展各种形式的业主满意度调查,在提供服务过程中,注意拓宽与业主沟通的方式和渠道,最大限度的赢得业主理解和支持。
(二)引导物业服务企业增强服务意识,提升市场竞争力
要引导物业服务企业建立成本分析制度,通过整合资源、联合采购、扩大管理规模等方式降低管理成本,逐步走上专业化、科学化管理轨道。引导企业创新服务理念,规范服务行为,为业主提供优质服务。鼓励物业服务企业拓宽经营服务领域,开展多元化服务,为业主提供家政、代订机票等各种形式的专项服务和特约服务,逐步向物业服务集成、政务商务、礼仪接待等外围空间拓展。落实新建小区前期物业管理项目招投标制度,使企业之间公开、公平良性竞争。鼓励优秀企业发挥自身优势,兼并扩展项目,通过优胜劣汰淘汰经营能力差、管理水平低的企业,实现物业服务行业的可持续发展。
(三)加强物业服务企业与公用部门的联系,营造良好环境,实现共赢发展
1.政府主导,部门协调,以供水、供电等企业为主,加大户表改造工作力度,争取5年内完成现有住宅区水、电抄表收费到户。对暂未完成改造、无法实现抄表收费到户的,可由供水、供电企业和物业服务企业协商代收代缴,并签订有偿服务委托协议。
2.物业服务企业管理住宅小区时,直接为业主服务的绿化用水、保洁用水、热力交换用水、消防用水、景观用水,按照居民生活用水的标准收取费用,其他经营服务用水按经营服务业用水价格标准执行。
3.物业服务企业管理住宅小区时,直接为业主服务的小区供水二次加压用电、供暖设备热力交换运行用电、电梯运行用电、厅(廊)及楼道照明用电、庭院照明用电、消防及安全监控等设施设备用电,按照居民生活用电的标准收取费用,其他经营服务用电按一般工商业及其他用电价格标准执行。
4.环卫部门应直接向业主收取生活垃圾处理费。若需要物业服务企业代收代缴的,应与物业服务企业签订代收代缴有偿服务协议。
(四)加大政策扶持力度,促进物业服务业发展
加大对优秀物业服务企业的奖励力度,鼓励优秀企业做大做强,努力提高行业发展水平。对诚信记录良好、服务优、业主满意度高、规模较大且承担廉租房、经济适用房、老旧小区的物业服务企业给予政策支持和享受下列优惠政策。
1.对涉及向物业服务企业收取的行政事业性收费和经营服务性收费,按政策规定能免缴的,一律免缴;不能免缴的,按最低收费标准收费。
2.自2011年1月1日至2013年12月31日,物业服务企业在新增加的岗位中,当年新招用持《就业失业登记证》人员,与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费用的,在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元。
3.各级政府在开发的公益性岗位不能满足安置“4050人员”、“零就业家庭”等就业困难人员就业需要时,鼓励物业服务企业吸纳“4050人员”、“零就业家庭”等就业困难人员就业,由政府按照实际吸纳人数和购买公益性岗位的标准对物业服务企业给予岗位补贴。
4.“4050人员”、“零就业家庭”等就业困难人员从事物业服务行业的,可按有关规定到职业培训机构参加培训,符合《河南省财政厅、河南省劳动保障厅关于就业专项资金使用管理及有关问题的通知》(豫财办社〔2008〕231号)规定条件的,可享受职业培训补贴和职业技能鉴定补贴政策。
5.对管理老旧小区和管理经济适用房、廉租房项目的物业服务企业实施奖励,鼓励企业承担社会责任。对新增老旧小区(纳入全市老旧小区改造计划)管理面积5万平方米以上,并签订3年以上期限的物业服务合同,承诺提供三级以上服务的物业服务企业给予8万元奖励,奖励经费按照2:3:3的比例从合同签订第一年起分3年拨付。物业服务企业服务期限未满撤离小区或业主满意率低于70%的,应缴回补贴经费,并依法承担违约造成的损失。
对管理经济适用房、廉租房每个项目签订5年以上期限的物业服务合同,承诺提供三级以上服务的物业服务企业给予6万元奖励,奖励经费按照1:2:3的比例从合同签订第一年起分3年拨付到位。物业服务企业服务期限未满撤离小区或业主满意率低于70%的,应缴回补贴经费,并依法承担违约造成的损失。
对市区物业服务企业的奖励资金由市财政承担,奖励经费每年12月底前由物业服务企业提出申请,经市物业主管部门和财政部门审核确认后发放。
(五)强化属地管理,为物业服务企业提供良好的发展环境
1.各县(市)、区政府要建立物业管理长效机制和矛盾处理前置机制,将物业管理工作纳入社区建设,充分发挥社区居委会“自我管理、自我教育、自我服务”功能,采取行业主管与区域管理相结合的模式,从根本上解决物业工作点多面广,单靠资质管理难以奏效的局面。社区、办事处要严格按照《业主大会、业主委员会指导规则》的规定指导、监督业主成立业主大会选举产生业主委员会,积极协调物业服务企业与业主、业主委员会之间的关系。物业服务企业应处理好与业主委员会、社区、办事处的关系,将物业管理中的纠纷矛盾化解在基层。
2.各县(市)、区政府要把物业管理纳入年度责任目标。坚持“属地管理、立足基层”的原则,根据各自的具体情况,每年从本级地方财力中拨付一定数额的资金对市政府下达的旧住宅小区整治任务进行综合治理。完善和更新旧住宅区的基础配套设施,为旧住宅区实施专业化物业管理打下基础,改善广大居民的居住环境。
3.各县(市)、区政府要建立物业收费政府救助制度,加大对恶意欠缴物业服务费用的打击力度。对确因生活困难交不起物业费及水、电费用的居民,要积极采取各种形式的政府救助。对无正当理由恶意欠缴物业费及水、电费用的,由办事处、社区牵头协调业主委员会、物业服务企业予以追缴。追缴仍有困难的,司法部门要制定便捷快速的强制执行程序,由人民法院依法予以追缴,使物业管理服务逐步走上良性发展的轨道。
4.建立“质价相符”的服务收费体系。坚持以市场调节价格为主,政府指导价格为辅,新建小区实行招投标制,老旧小区和经济适用房、廉租房的小区实行政府指导价格。物价部门要定期测算普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润,会同房地产行政主管部门及时调整与物业服务等级相适应的政府指导价格,定期向社会公布。建立物业服务收费标准浮动机制,当物业服务成本构成要素(如:最低工资标准等)发生调整时,及时调整政府指导价格。
(六)加大物业管理宣传力度,弘扬行业主旋律
要充分发挥电视、网络、报纸等新闻媒体的作用,加大物业管理服务的正面宣传力度,积极宣传物业管理法规、政策,明确物业管理活动中各方的责、权、利,营造有利于物业服务健康发展的浓厚舆论氛围。要引导物业服务企业树立正确的服务观念,增强服务意识,提高物业管理服务水平。引导广大业主树立花钱买服务、物业保值增值等消费理念,提高人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识。利用各种宣传形式,引导业主树立正确的维权意识和参与意识,通过合法途径和程序维护自己的合法权益,不能以维护自己的权益名义而使其他业主权益受侵害。
以此意见,望遵照执行。
二○一二年二月八日
附件
新乡市安置公益岗位的物业服务企业应具备的条件
一、必须具有三级以上资质的物业服务企业。
二、所管理的物业小区管理规范、无重大信访、投诉案件发生,业主满意率高(业主满意率在70%以上)。
三、严格执行国家收费标准,无乱收费、违规收费现象。
四、各种管理制度健全。
五、物业服务企业经理和部门经理持证上岗率达到100%,从业人员持证上岗率达到85%以上。
六、每年所管理的小区应举办不低于三次的社区文化娱乐活动。
七、实行办公自动化管理。
八、应提供三种以上特约(有偿)服务和两种以上便民(无偿)服务。
九、能够主动接受社区、街道办事处、区物业管理部门的领导,认真处理上级部门交办的相关事项,处理及时有效。
十、所管理的服务小区具有一个市级以上优秀小区称号。
