新乡市人民政府办公室
关于做好当前不动产登记有关工作的实施意见
各县(市)、区人民政府,市人民政府有关部门:
为加快全市不动产统一登记制度建设,规范实施不动产登记,依据《不动产登记暂行条例》(国务院令656号)、《河南省人民政府办公厅关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见(暂行)》(豫政办〔2015〕107号)和《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》(豫国土资规〔2016〕11号)以及相关法律法规的规定,结合我市实际,2019年1月28日,经市政府第8次常务会议研究通过,现就不动产登记有关工作提出如下意见:
一、关于土地及房屋、林木等定着物一并登记的问题
不动产登记机构应将土地及房屋、林木等定着物行政管理部门的审批信息建立逻辑关联关系,遵循一并登记原则,确保不动产权利主体一致。
二、关于不动产登记资料归档的问题
不动产登记机构应按照《不动产登记操作规范(试行)》规定,对申请人办理不动产登记时所提交的申请材料、现场查看的影像和记录材料以及审核的资料建档立卷,保证不动产登记电子资料和纸质资料与权利证书记载的内容一致。
三、关于不动产登记操作和信息管理系统升级与房产交易系统衔接以及登记数据更新维护的问题
不动产登记机构要按照省政府及有关部门要求统一布设不动产登记操作和信息管理系统,不动产登记信息通过国土业务专网保持与省、市、县(市)链接,并与房产交易系统做好有机衔接,不动产登记相关信息要与相关部门共享,确保登记数据安全、数据格式符合国家要求。
四、关于取得国有建设用地使用权登记后,房屋等建筑物、构筑物办理首次登记的问题
(一)国有建设用地使用权登记后,地上建筑物、构筑物建设完成的,申请人可持不动产权证书或国有土地使用证、建设工程规划许可证、工程竣工验收备案通知书、权籍调查材料、相关税费缴纳凭证和规定的其他材料,申请建筑物、构筑物所有权首次登记。不动产登记机构应当收回原证书,为权利人颁发国有建设用地使用权及房屋所有权不动产权证书。
(二)房地产开发企业办理房屋所有权首次登记时,申请人除应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有外,还应提交销售的每幢建筑物占用范围内的建设用地使用权面积、整幢建筑物中每个房屋定着物单元面积以及分摊的建设用地使用权面积等权籍调查资料。权籍调查成果未经原行政管理机构审核确认的,登记前由自然资源和规划管理部门进行确认。
五、关于已购公有住房、经济适用住房转移登记的问题
市区内,已购公有住房、经济适用房转移登记按照《新乡市人民政府关于明确个人已购公有住房和经济适用房上市交易中涉及土地使用权补办出让手续有关问题的通知》(新政文〔2008〕162号)要求,按照市政府最新公布的已购公有住房、经济适用住房首次上市交易土地出让金缴纳标准,由自然资源和规划管理部门与房屋转让方签订土地出让合同,转让双方缴纳有关税费后,办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续。
已购公有住房、经济适用房所在宗地未进行国有建设用地使用权登记的,不再办理原土地权利人的国有建设用地使用权变更登记,由登记机构收集整理已购公有住房政府确认文件、政府批准文件、房屋登记、规划批准文件、影像成果等相关资料信息,编制宗地号和不动产单元号、计算房屋、土地分摊面积,出让金缴纳数额按土地分摊面积计算。
市区内已购公有住房、经济适用住房宗地内配建的非居住房屋转移时,除按房屋所在区域市政府最新公布的基准地价的上限全额缴纳土地出让金、土地使用期限按法定最高年限算起外,按上述意见办理。
六、关于国有土地上个人独院不动产登记的问题
已办理房屋登记但未办理土地登记的个人独院办理不动产登记时,按照“房地一体”的原则,经地籍调查后,由登记机构在其门户网站内公示7天后无异议的,为申请人办理不动产登记手续。
国有土地上个人所有独院(独立)及其房产办理不动产转移登记时,除土地使用权类型已明确为出让的以外,土地以划拨方式供应,不再逐一报市政府审批,转让方按市政府最新公布的市区内个人所有独院(独立)住宅交易划拨土地收益标准缴纳土地收益金,转让双方缴清相关税费后再办理转移登记。
通过房改程序取得的带院的1层或2层房屋转移登记按上条规定办理。
七、关于跨宗越界建造的商品房,房屋已登记,土地审批信息缺失的商品房转移登记的问题
(一)跨越的土地为同一土地权利人,土地用途和出让年限一致、建设项目为一个整体规划且已分别办理土地登记的,由自然资源和规划管理部门合并成为一宗土地,收集和提供原审批信息,为房屋转让双方办理国有建设用地使用权和房屋所有权的转移登记手续。
(二)跨越的土地为同一土地权利人,土地用途和出让年限不一致、建设项目为一个整体规划且已分别办理土地登记的,由土地权利人申请办理合宗审批手续后,再办理不动产登记手续。
八、关于以“毛地”方式取得国有土地使用权进行房地产开发建设,土地出让范围内原建筑物未拆迁完毕的问题
政府为解决“毛地”出让中拆迁、建设周期过长的问题,采取“滚动拆迁、滚动开发”方式,支持房地产企业开发建设,要求开发建设单位先期拆迁一定比例的土地面积后,方可办理国有土地使用证。
针对拆迁部分已办理国有土地使用证、未拆迁未办理国有土地使用证、建造的房屋跨越已办土地证范围且房屋已登记,现申请办理转移登记的,自然资源和规划管理部门按照原土地出让合同约定的内容提供土地相关信息,可先予办理购房者的房屋交易和不动产登记手续;不予办理开发建设单位自有部分不动产抵押和转移登记。不动产登记机构在办理不动产交易和登记时,应将存在的问题通知开发建设单位及自然资源和规划、住建、房产等相关职能部门,各职能管理部门应查清原因,责令开发建设单位限期补办相关手续,逾期未办理的,市政府启动部门联动机制,暂停其新乡市范围内房地产项目规划、土地、建设、商品房预售的审批手续;开发建设单位已注销、吊销或下落不明的,登记机构应当在其门户网站公告60日,期间无异议,将公告留存并归档,政府及有关部门保留处理的权利,核减开发建设单位国有土地使用权面积(以“毛地”方式取得土地使用权,拆迁区域未全部拆迁完毕,开发建设单位又不存在的),按照实际使用土地的面积,为商品房购买者办理房屋交易和不动产登记手续,土地出让范围内未拆迁部分旧的房屋、土地原权利证书继续有效。不动产登记机构在建设单位补办相关手续之前办理的登记事项,在以后的变更或转移登记时再进行数据更新。
九、关于房产、土地有关登记信息不一致的问题
(一)坐落不一致
同一不动产单元,原房产、土地两证记载的坐落不一致的,以民政部门核定的地名为准,对于无地名证明文件的,以房屋所有权证记载的坐落为准。
(二)权利人不一致
对已分别办理房屋、土地登记手续,房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记,但未及时申请办理土地变更登记,造成房地权利人不一致,现房屋权利人申请房地一体登记的,不动产登记机构应核实有关情况,尊重房屋交易事实,按有关规定将房、地两证收回,由双方当事人签署知悉该情况的具结书,属划拨土地的补缴土地收益金后,予以登记。申请人确实无法提供原房屋权属证书或土地权属证书的,由登记机构核实后,在其门户网站公告原证书作废后15个工作日无异议的,方可办理房地统一登记手续。
(三)土地、房产权利证书记载的用途、实际用途、批准用途不一致
土地、房产权利证书记载的用途与批准用途不一致的,依据批准文件办理用途变更登记手续;土地实际用途与批准用途不一致的,在符合城市规划等相关规划的前提下,由申请人先行办理用途变更批准手续后再申请办理不动产登记。
十、关于政府为实施城市道路改造或其他公益事业建设,由开发建设单位承建的安置小区内房屋办理转移登记的问题
(一)政府为实施城市道路改造或其他公益事业建设,由开发建设单位承建的安置小区用地,已签订土地出让合同且未办理房产、土地登记的,由用地单位按照国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记的类型提供申请资料,进行首次登记后再办理转移登记手续。
(二)政府为实施城市道路改造或其他公益事业建设,由开发建设单位承建的安置小区用地,政府已明确为出让用地,但未签订土地出让合同且房产已登记、土地未登记的,不再办理开发建设单位的国有建设用地使用权登记,由登记机构收集政府批准文件、整理的房屋登记、规划批准文件、影像成果等信息,为房屋转让双方办理出让国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记手续。土地用途按房屋登记的用途确定,出让年限按房屋竣工后一年的1月1日后延住宅70年、商服40年、其他50年。
十一、关于其他登记问题
(一)不动产发生权属变更登记时,由相关纳税人提供土地增值税、契税完税凭证或减免税凭证,方可办理不动产权属变更登记手续。其中,涉及改变土地使用权取得方式或土地用途的,除有相关规定不再报政府审批的,一律应先报经政府批准。
(二)开发企业取得国有土地使用权后应严格按照出让合同约定办理土地登记,经政府同意分期分批办理土地登记等历史遗留问题,土地分割或合并方案经自然资源和规划管理部门批准后方可办理相应的不动产登记。
(三)已依法取得《国有土地使用证》的不动产,因各种原因造成证书和审批档案上不显示(或不明确)土地使用权类型的,按划拨予以办理不动产登记。
(四)对擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。
十二、有关要求
各县(市)人民政府应组织住房和建设、自然资源和规划、财政、税务、林业、农业农村等相关部门,建立联席会商制度,按照职责分工,对房地产项目用地情况、规划实施情况、项目建设情况、开发建设单位纳税情况、房地产权属登记情况进行认真排查,对工作中遇到的问题,定期研究政策,采取有效措施,进一步完善审批手续,保证不动产统一登记工作的顺利开展;对在不动产统一登记前发生的不规范问题,按照“尊重历史、面对现实、服务群众、解决问题”的原则,由自然资源和规划部门报本级人民政府“一事一议”进行解决。
各县(市)可结合本地实际,参照执行。涉及的土地收益缴纳标准由各县(市)制定。
新乡市人民政府办公室
2019年1月31日
