各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门:
《新乡市住宅专项维修资金管理办法实施细则》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
二○一二年二月八日
新乡市住宅专项维修资金管理办法实施细则
第一章总则
第一条为进一步规范住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)的交存、使用、管理工作,维护广大业主的切身利益,切实保障维修资金的安全,提高维修资金使用效率,依据国家有关规定和《新乡市住宅专项维修资金管理办法》,参考外地市先进经验,制定本细则。
第二条新乡市物业维修资金管理中心(简称维修资金管理中心)隶属于新乡市房产管理局,负责本市市区范围内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用和管理。
第二章交存
第三条开发建设单位拥有所有权的车库(位),按照建筑面积每平方米30元标准交存;设有电梯并能够直接使用的车库(位),按照建筑面积每平方米60元标准交存;不能确定建筑面积的,按每个车库(位)800元标准交存。
第四条商品住宅的业主应当在办理商品房合同备案时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
第五条商品房屋买卖合同中应载明维修资金的交纳标准和方式,并在交付房屋时提供已交存维修资金的有效凭证。
第六条售房单位应当在30日内将代收业主缴纳的维修资金存入住宅专项维修资金专户,并将专用维修资金收据交还业主。
逾期未及时上交的以挪用住宅专项维修资金论处。
第七条收取专项维修资金,维修资金管理中心应当出具由省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
业主在办理房屋登记时,应当提交专项维修资金交存的专用票据。
第八条业主大会成立前或者业主大会未决定实行业主自主管理的,专项维修资金由维修资金管理中心代为统一管理。
第九条专项维修资金实行自主管理的,应当召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。
第十条业主大会申请划转维修资金时,可以授权业主委员会代为办理,并向维修资金管理中心提交以下资料:
(一)划转维修资金的申请书;
(二)经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过的决议,并附同意业主签名名单、产权证号码、身份证复印件、联系方式清单;
(三)经业主大会通过的日常管理、资金安全、风险承担及责任追究等维修资金管理制度;
(四)维修资金的使用、续筹办法及应急支取预案;
(五)业主委员会委托所在地一家商业银行专户管理维修资金的书面委托书,并提供专户管理银行开立维修资金专户证明;
(六)需要提供的其他材料。
维修资金管理中心应当在收到上述材料之日起20个工作日内,通知专户管理银行将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户,并将收支账目等有关资料移交业主委员会。
第十一条业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的,业主应当按照下列规定续交维修资金:
(一)维修资金实行代管的,由维修资金管理中心向业主出具《专项维修资金续交通知书》,并抄送业主委员会、社区组织;业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入专项维修资金专户。
(二)维修资金实行自主管理的,由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案,通知业主续交维修资金;业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入专项维修资金专户。
第十二条本细则实施前未建立或者未按规定交存首期维修资金的物业,维修资金管理中心应当向业主出具《专项维修资金补建补交通知书》,并抄送业主委员会、社区组织。业主应当在接到补建补交通知之日起90日内,按照本细则规定的交存标准、交存方式将维修资金存入专项维修资金专户。
第十三条业主未按规定续交、补交专项维修资金的,业主委员会、物业服务企业、社区组织应当督促其交存;业主经督促仍不交存的,业主、业主委员会可以依法向人民法院起诉。
第三章使用
第十四条住宅小区内单一产权独立式房屋业主交纳的维修资金专项用于小区内共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。
维修资金未交纳期间发生的维修费用由相关业主按住宅建筑面积的比例分摊,涉及公有住房单位或者尚未办理房屋所有权初始登记的开发建设单位,由公有住房单位或者尚未办理房屋所有权初始登记的开发建设单位按照相关建筑面积的比例分摊。
第十五条共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,按照下列规定分摊:
(一)属于整个物业区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从小区业主交存的专项维修资金中列支。
(二)属于单幢物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该幢全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从该幢业主交存的专项维修资金中列支。
(三)属于一个单元的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从该单元业主交存的专项维修资金中列支。
专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。
成立业主委员会的,业主委员会可以按照业主大会的决定委托物业服务企业按照标准向相关业主收取。
第十六条维修、更新和改造项目有下列情形之一的,应当采取招标方式择优确定维修单位:
(一)维修费用总额超过30万元的。
(二)单项维修工程费用超过5万元的。
(三)业主大会决定实行招标的。
维修、更新和改造项目有下列情形之一的,应当委托工程造价咨询单位进行项目审价:
(一)维修费用总额超过10万元的。
(二)单项维修工程费用超过5万元。
(三)业主大会决定进行项目审价的。
工程招标、监理和审价费用计入维修、更新和改造成本。
第十七条专项维修资金实行代管的,使用专项维修资金按照下列规定办理:(一)物业服务企业或者相关业主根据维修、更新和改造项目的实际,提出《专项维修资金使用方案》(以下简称《使用方案》),《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围等。
(二)《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(三)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。
《使用方案》在公示期内无异议或者有异议的业主少于1/3,视为业主同意。
(四)物业服务企业或者相关业主持《新乡市住宅专项维修资金使用申请核准表》、《使用方案》、施工合同等材料,向所在地维修资金管理机构申请列支。
(五)维修资金管理中心应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核:符合规定的,予以核准,并通知专户管理银行按照核准使用额度的50%划转至物业服务企业;未实施物业服务的划转至维修单位;不符合规定的,出具不予列支通知书。
(六)工程竣工验收合格后,物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(七)物业服务企业或者相关业主持下列材料向维修资金管理机构申请办理工程决算:1.工程决算单;2.维修资金业主分担明细表(一式四份);3.维修、更新和改造工程的费用票据;4.相关业主意见反馈表使用表;5.竣工验收报告;6.维修工程质量保修书;7.其他相关材料。
第十八条专项维修资金实行自主管理的,使用专项维修资金按照下列规定办理:
(一)物业服务企业或者相关业主提出《使用方案》。
(二)《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(三)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。
(四)物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料,向业主委员会申请列支。
(五)业主委员会同意列支的,应当将有关材料报维修资金管理机构备案;维修资金管理机构应当及时出具备案证明。
(六)业主委员会持备案证明等有关材料向专户管理银行发出划转维修资金的通知。
(七)专户管理银行依据通知和备案凭证将所需维修资金核准使用额度的50%划转至物业服务企业,未实施物业服务的划转至维修单位。
(八)工程竣工验收合格后,物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(九)物业服务企业或者相关业主持下列材料与业主委员会办理工程决算:
1.工程决算单;
2.维修资金业主分担明细表(一式四份);
3.维修、更新和改造工程的费用票据;
4.相关业主意见反馈表使用表;
5.竣工验收报告;
6.维修工程质量保修书;
7.其他相关材料。
第十九条对核准使用的维修资金,数额较大的首次拨付核准总额的50%供施工单位购置材料开始施工。数额较小的原则上待维修竣工验收后拨付。维修过程中应当严格控制开支,原则上不得超过维修预算的5%。
竣工决算审核后,没有约定的,误差在预算价5%以内的,可据实核定拨付;超过5%的,维修单位应当向原审核方说明情况,经原审核方同意后,据实拨付。不同意的,维修单位与原审核方协商解决。
竣工决算审核后,维修资金拨付到决算金额的95%,余款5%待维修工程质量保修期满后据实拨付。
第二十条物业管理区域按首期交存的专项维修资金总额的5%作为应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防系统故障等紧急情况下的抢修。
第二十一条发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支维修资金:
(一)维修资金划转业主大会管理前,按照本细则第十七条第一项、第四项的规定办理;
(二)维修资金划转业主大会管理后,按照本细则第十八条第一项、第四项、第五项、第六项、第七项的规定办理。
物业服务企业或者相关业主未及时进行维修的,市房产主管部门可以指定有资质的维修单位代修或者责令物业服务企业进行维修,维修费用从相关业主专项维修资金分户帐中列支。
第二十二条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;
(五)尚未办理物业承接验收移交手续所发生的,应由建设单位承担的维修费用。
第四章监督管理
第二十三条专项维修资金应当专户存储、专款专用。专项维修资金应当建立明细账:以物业管理区域为单位设立总账,按幢建账,以每独立户号设立分户帐,核算到户,记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。
第二十四条在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款,确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。
利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当报经市财政部门同意。
除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货,或者从事其他经营性活动,不得利用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。
第二十五条物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户帐中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。原业主未交存首期专项维修资金或者未按规定续交、补交专项维修资金的,原业主应当与受让人协商,并在办理房屋权属转移登记前按规定足额交存。
第二十六条专户管理银行应当每月向维修资金管理机构或者业主委员会发送专项维修资金银行存款对账单。
维修资金管理机构或者业主委员会应当每年不少于一次向业主公布下列情况:
(一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。
(二)发生列支的项目、费用和按户分摊情况。
(三)业主分户帐中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。
(四)其他有关维修资金的情况。
业主对公布情况有异议的,可以向维修资金管理机构或者业主委员会要求复核。维修资金管理机构或者业主委员会应当及时将复核情况告知相关业主。
第二十七条专项维修资金应当建立查询制度,接受业主对其分户帐中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。物业服务企业或者业主委员会应当及时公布维修资金使用情况,接受业主监督。维修资金管理机构应当每年不少于一次公布本行政区域内维修资金交存、使用、管理情况。
第二十八条市房产主管部门、财政部门、审计部门应当加强对专项维修资金使用情况的监督,发现在使用上存在安全隐患或者违反规定的,应当责令限期整改。
第五章法律责任
第二十九条市房产主管部门、维修资金管理机构、财政部门及其工作人员有下列情形之一的,依照有关规定由行政机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未依照本细则规定及时核准、拨付专项维修资金,造成损害后果的;
(二)未按照本细则规定进行管理,造成专项维修资金流失的;
(三)截留、挪用、侵占专项维修资金的;
(四)有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。
第三十条物业服务企业与业主委员会或者业主因专项维修资金的使用发生纠纷,当事人可以自行协商解决;协商不成的,可以依法向新乡仲裁委员会申请仲裁。
第三十一条本细则自2012年4月15日起施行。
