各县（市）区人民政府，焦作新区管委会，市人民政府各部门，各有关单位：
为积极推进城市转型发展和新型城镇化进程，加快城区城中村改造步伐，优化城市布局，改善城市环境，提升人居质量和土地节约集约利用水平，根据有关法律政策规定，结合我市实际，现就城区城中村改造提出如下意见：
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想
以科学发展观为指导，围绕中心城市转型发展和提升人居质量，按照“统一规划、合理布局，综合开发、配套建设，政策扶持、市场运作”的方针，高起点规划、高标准建设、高质量运作、高效能管理，进一步加快城中村改造步伐，确保人民群众利益，改善居住条件，造福人民群众。
（二）基本原则
城中村改造坚持以人为本、惠民、利民，坚持公开、公平、公正，统一规划、统一供地、统一政策，分步实施、成片开发、市场运作，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益，最大限度地保护被征收人的合法权益。
二、城中村改造范围和改造方式
城中村改造，是指在市区的建成区范围内（含焦作新区），使用集体建设用地、并以农村集体经济组织为形式的农民聚居村落和使用国有土地、农村集体经济组织全部成员已经转为城市居民的村落（或村改居的实业公司），按照城市总体规划，对原有村落建筑物、构筑物及基础设施进行改造建设。
城中村改造采取市人民政府主导、城区人民政府（含焦作新区管委会，以下同）组织实施的方式进行。市人民政府组织编制城中村改造规划和年度实施计划，研究制定城中村改造的政策，决定重大事项。市人民政府成立焦作市城中村改造工作领导小组，负责城中村改造整体工作推进；领导小组办公室（设在市房产管理中心）负责城中村改造的具体推进督导，制定各部门工作职责及工作流程；城区人民政府具体实施城中村改造工作，依据本意见和本辖区实际情况统筹制定实施细则，组织实施城中村改造拆迁；市城乡规划、国土资源、住房城乡建设、房管、民政、监察、公安、财政、人力资源社会保障等部门在各自的职责范围内，做好城中村改造的相关工作。城中村拆迁为净地后纳入政府土地储备库，通过公开出让土地方式确定开发改造企业。
优惠政策按城中村改造项目原村庄占地面积确定，原村庄占地面积应由城区人民政府委托具有测绘资质的单位测绘测量，并经城乡规划、国土资源、房管、财政等部门共同认定。
三、城中村改造审批程序
（一）城中村改造项目批复程序
1．街道办事处（乡镇）提出改造申请，根据辖区实际情况，本着条件成熟、有序开展的原则，经全体居民（村民）大会或居民（村民）代表会议表决通过后，提出城中村拟改造项目书面申请。申请资料应包括：（1）拟进行改造的基本情况，包括现状地形图中标明的村址占地、农用地、未利用地、住宅占地、企事业单位占地等；人口及户数结构、人员组成；住宅建筑面积、商业房及其他房屋的建筑面积；（2）申请改造准备工作情况；（3）实施改造的初步思路、方法步骤，如分期、分批实施，要列出每一期的改造范围、拟拆迁面积、安置人口、拟建设面积等指标以及可作为周转用地的情况；（4）实施改造的保障措施；（5）居民（村民）同意实施改造的签字记录等。
2．城区人民政府审查改造申请，结合本辖区实际对改造申请项目的条件成熟性、申请资料真实性、改造方法和保障措施的可行性等进行审查，并提出明确意见。审查同意后报市城中村改造领导小组办公室。
3．市城中村改造工作领导小组批准改造申请，组织市发展改革、城乡规划、国土资源、财政、住房城乡建设、房管、环境保护等部门对提出的改造申请进行审核，对条件成熟、符合相关政策要求的予以批复，向城区人民政府下发批复文件，作为列入城中村改造的依据，同时抄送市城中村改造工作领导小组成员单位，并进行公告。
各级审查审批城中村改造申请的时限为五个工作日。
（二）城中村改造项目规划批准程序
1．城中村改造项目获批后，城区人民政府负责提供和核实提出拟改造地块的初步范围及安置人口、拆迁面积等数据。
2．城区人民政府会同市土地收购储备中心及时向市城乡规划部门申请办理地块控制性详细规划手续。市城乡规划部门依据城市规划对控制性详细规划进行审核，审核后进行公示，公示无异议后上报市人民政府审批，并将批准后的控制性详细规划转交市土地收购储备中心。经批准的城中村改造项目中安排有周转用地的，市城乡规划部门按照批准的周转用地的面积、位置等对其单独审批规划。
如需办理农转用和土地征收，由城区国土资源部门组织报件申报（报批期间可同时办理规划手续和制定改造方案）。
（三）城中村改造项目方案批准程序
1．编制项目改造方案。街道办事处（乡镇）在城区人民政府的组织指导下，依据批准的城中村改造项目控制性详细规划，编制项目改造方案。项目改造方案应包括以下内容：（1）项目改造总体思路，如分期、分批实施，要列出每一期的范围及规划指标，排出时间进度表；（2）改造范围内占地面积、周转用地面积、集体资产的处置方式；（3）改造涉及的人口及户数、需拆除的建筑物数量及分类（居民住宅建筑面积、企事业单位用房建筑面积等）；（4）项目控制性详细规划指标；（5）项目征收补偿方案，包括安置房的建设方式、规模、标准及资金筹措方式，产权调换和货币补偿标准，过渡期限及过渡费标准，征收工作保障措施等。
改造方案经居民（村民）代表大会表决通过后，与居民（村民）代表大会表决记录一并上报城区人民政府。
2．审查项目改造方案。城区人民政府对项目改造方案的实际操作性、方案内容是否符合村（组）实际情况、征收补偿政策能否落实等内容进行审查。审查前，应将方案在项目改造区域范围内进行公示，必要时举行听证会，充分听取利害关系人的意见和建议。城区人民政府对项目改造方案审查同意后，上报市城中村改造工作领导小组。
3．审核（批）项目改造方案。市城中村改造工作领导小组办公室就项目改造方案是否符合有关规定提出审核意见，上报市城中村改造工作领导小组批准。
（四）城中村改造项目实施程序
1．编制改造项目土地出让方案。改造项目达到供地条件（净地）后，市国土资源部门组织委托土地评估机构对改造项目土地进行地价评估，编制改造项目土地出让方案，报市人民政府批准后实施。改造项目土地出让方案应明确：（1）城中村改造项目的实施步骤、时间、范围、征迁安置的方法、标准，以及安置房的建筑面积、建设标准、户型要求、交付时间等；（2）城中村改造配套设施的建设标准和开竣工履约保证金等；（3）竞得人未按期实施改造的，保证金的处置意见等。
2．竞得单位取得国有建设用地使用权后，依法办理环保、核准、规划、人防、建设等行政审批手续，实施工程建设。城中村改造项目要严格审批程序。未经审批进行改造建设的，由相关行政主管部门按违法建设查处。
四、城中村改造项目管理
（一）项目规划管理
1．市城乡规划部门在城市总体规划指导下，科学编制城中村改造区域控制性详细规划，为城中村改造提供指导。
2．各城区要根据市城乡规划部门确定的城中村改造地块控制性详细规划，按照因地制宜、集中开发、合理布局的原则，编制改造地块的修建性详细规划，报市城乡规划部门批准后实施。编制城中村改造修建性详细规划应充分听取纳入改造范围的村民（居民）的意见。
3．根据城市总体规划及实际需要，城中村改造项目用地范围可突破现有街区、村庄限制，用地范围应尽量规整，支持相邻的办事处、社区（村）联合、成片开发，实行统一规划、统一征迁。
4．城中村改造项目的规划设计应按城市居住社区相关规划建设标准进行编制。城中村改造要合理规划公共绿地、中小学校、幼儿园、社区服务中心以及停车场、公厕、垃圾点等公共配套设施。
（二）项目用地管理
1．城中村改造项目用地，采取招标、拍卖、挂牌方式供应，开发部分按规定配建廉租住房和公共租赁住房。
2．进行改造的城中村用地范围内的农用地或集体土地，应依法办理农用地转用和集体土地征收审批手续。市国土资源部门按照批准的改造项目及时组织报批和办理土地供应手续；国有土地由市人民政府依法收回，纳入土地储备库。改造区域内集体土地依法征收为国有后，尚未纳入改造范围的土地，原农用地承包人可继续耕种，不得他用，所在城区国土资源部门要加大监管力度。因实施规划，需要使用该土地时，应当服从城市总体规划，由市人民政府统一调整使用。
3．凡暂未转为国有的城中村土地，有关部门不得为其办理规划、建设行政许可手续，原土地使用权人不得转让、出租、抵押；未经批准私自建设的，按违法建设查处。
4．城中村改造范围内的土地，优先保证拆迁安置用地和公共设施用地。改造范围内有空地的可作为周转用地，可单独先行出让，竞得人必须在周转用地上建设安置房，不得对社会销售。
5．城中村改造批准文件下发后，市土地储备中心对城中村项目涉及的土地实施收储。实施城中村改造以外的土地统一由市政府收储，按规定进行处置，处置所得由市人民政府统一支配。
（三）项目征迁安置
1．城区人民政府负责依据相关法律法规的规定制订城中村改造项目征迁补偿安置方案，征迁补偿安置方案要明确村庄占地面积、拆迁建筑面积、拆迁补偿标准、安置房建筑面积、出让土地面积，应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被征迁人自由选择，征迁安置工作要严格执行国家、省房屋征迁管理有关法律、法规，依法保障被征迁人的合法权益。
2．进行改造建设的城中村涉及拆除的企事业单位用房，可等建筑面积给予安置，或参照房地产市场评估机构的估价给予货币补偿。拆除的村民委员会办公用房等公共用房不再另外选址建设，利用小区内的社区服务用房给予安置，在编制城中村改造控制性规划时，可适当增加社区服务用房。
3．违法违章建筑的拆除不予补偿，只给予拆除成本。违法违章建筑由辖区人民政府组织确认。
4．城区人民政府可根据改造项目实际情况制定征迁实施细则。
五、城中村改造优惠政策
（一）城中村改造项目的安置房建设享受《焦作市人民政府办公室关于印发焦作市区棚户区改造优惠配套政策的通知》(焦政办〔2010〕96号)中棚户区改造的优惠政策。
（二）城中村改造项目原村庄占地的出让金扣除按国家、省规定上缴、计提部分外，全额支付给项目所在城区人民政府，用于支持该城中村改造项目安置及相关配套设施建设。周转用地的出让收入不再支付给所在城区人民政府。
（三）城中村改造项目开发部分缴纳的城市基础设施配套费，可用于支持该城中村改造项目配套设施建设。免缴地方行政事业性收费，具体包括：临时占道费、土地登记费、征地管理费、场地使用费、新型墙体材料费专项基金。
（四）社会资本参与城中村改造项目房屋征收安置，但不参与项目土地挂牌出让或未竞得该宗土地使用权的，根据投入资金的实际占用时间，由城区人民政府按投资金额加银行同期贷款利息加投资金额10%的利润与投资人进行结算。参与土地挂牌出让获得土地使用权的，不计贷款利息和利润，由城区人民政府与投资人进行成本结算。
六、城中村改造保障措施
（一）建立城中村改造项目联合审批制度，明确各部门审批时限。
（二）对城中村改造中涉及历史遗留问题和重大民生项目，本着尊重历史、维护稳定的原则，实行一事一议，区别对待。
（三）市人民政府成立城中村改造督导工作组，每月定期召开工作例会，监督和指导各城区人民政府和相关部门单位严格依据本意见开展工作，采取有力措施，确保城中村改造工作有序、快速推进。
本意见自下发之日起施行，原《焦作市人民政府关于进一步加快城中村开发改造的意见》（焦政〔2007〕10号）同时废止。
2013年10月21日
